對中國零售市場長期看好的海外開發商以及機構投資者，正加快于一線城市收購已有商業項目的步伐。

11月20日，凱德商用（06813.HK）宣布將收購廣州白云綠地中心零售部分二期。在此之前，黑石也宣布將收購資產總值超過20億美元的深國投商用置業有限公司（下稱“深國投商置”）40%的股權。

盡管圍繞國內購物中心數量井噴以及電子商務對實體商場構成沖擊的現象業界爭議頗多，但這并不能動搖海外投資者的決心。

來自DTZ戴德梁行的研究報告顯示，在其追蹤的14個中國內地城市，三季度商鋪物業的投資活動延續了上半年的增長趨勢，環比增加64.3%，達到9.20億美元。

“在商鋪土地供應有所減少的情況下，投資者仍然熱衷于購買已建成的商業物業。”DTZ戴德梁行研究部的觀點認為，“海外投資者主要是來自中國香港、美國和新加坡，而幾乎所有的海外投資都涉及上海和廣州已建成的物業。”

“抓住城市邊界外擴的機會”

此次凱德商用收購的廣州白云綠地中心零售部分二期，為八層購物商場，包括地下2層和地上6層，總建筑面積約為8.6萬平方米。

凱德商用為此交易需要支付的金額為21.9億元人民幣，而這一項目完成后的總投資成本，預計將達約26.5億元人民幣，購物中心料于明年分階段開業。

“機構投資者在考慮收購優質購物中心時，傾向于選擇那些可以單獨持有、滿租并且地理優越的項目，并且項目擁有理想的租戶組合以及廣闊的客源范圍，這類項目不僅可以提供穩定的租金收益，也可以產生平穩的租金增長預期。”DTZ戴德梁行北亞區研究部主管聶安達對《第一財經日報》記者表示。

在凱德商用看來，該筆收購標志著凱德商用進軍華南一線城市的策略，并將其在中國華南地區擁有的商場數量增加至八個。

“凱德商用此次收購的廣州白云綠地中心項目，項目還處于建設階段，這意味著項目存在一定的租賃風險，但凱德商用愿意承擔這樣的風險，反映出其對廣州未來經濟以及廣州作為整個廣東省消費中心的信心。”聶安達稱。

凱德商用公告顯示，按照目前的規劃，該項目未來將會輻射周邊3公里內的110萬人口，乃至5公里內的近570萬人口。

“廣州核心城區的土地儲備已經所剩無幾，城市只能向白云以及番禺方向發展。白云綠地中心正位于廣州城市擴張的方向，凱德商用收購這個項目，是希望抓住城市邊界外擴的機會。”聶安達表示。

“白云綠地中心項目吸引投資者的理由還在于其頗具實驗性的設計理念，項目規劃了大面積的娛樂、餐飲區域，可以抵御電子商務興起對傳統零售的沖擊。”聶安達表示。

外資收購加劇市場競爭

對中國商業地產市場充滿興趣的并不只有凱德商用，本月初，黑石也宣布將收購資產總值超過20億美元的深國投商置40%的股權。

深國投商置旗下目前擁有三大品牌購物中心——印象城、深國投廣場和新一城，共擁有和管理購物中心19家。項目重點分布在珠江三角洲、長江三角洲以及環渤海經濟圈中的重點城市。

根據DTZ戴德梁行對14個主要城市的監測數據，今年三季度，中國商業地產市場繼續火熱，從而推高了成交額，由于上海及深圳分別誕生了新的地王，因此總投資額上升了50.9%，達到511.7億美元。

不過就商鋪類別的投資而言，交易總額環比下降了13.8%。商鋪交易總額下降的原因在于土地交易量的下降，但建成商鋪物業的投資活動卻繼續火熱，環比增加64.3%，達到9.2億美元。

“這一矛盾的狀況反映了在商鋪土地供應有所減少的情況下，投資者仍然熱衷于購買已建成的商業物業。”DTZ戴德梁行研究部認為。

在這一輪涌入中國商業地產市場的外資構成中，來自中國香港、美國和新加坡的投資者成為主流，幾乎所有的海外投資都涉及上海和廣州已建成的物業。

盡管圍繞國內購物中心數量井噴以及電子商務對實體商場構成沖擊的現象業界爭議頗多，但顯然這并沒有阻礙擁有更為豐富的運營經驗以及在招商環節具有一定優勢的海外投資者，對市場前景的樂觀預計。

恒隆地產（00101.HK）董事長陳啟宗曾對記者表示，在高檔商場領域，存在“贏者越贏、輸者越輸”也就是“通吃”現象的存在。

根據仲量聯行此前對中國20個主要城市進行的監測，這些城市今年將有約150個新購物中心開業，數量龐大。而外資收購的增多，勢必將進一步加劇市場競爭的激烈程度乃至重新洗牌。