繼去年宣告轉向大規模自持商業地產一年多后，SOHO中國（00410.HK）突然曝出要整售上海三個商業項目——位于靜安區曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區的海倫廣場、虹口SOHO。這三個項目均為SOHO中國在2011年買入。

SOHO中國為何大規模拋售上海商業地產？SOHO中國董事長潘石屹公開回應稱，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場，目前，正在優化投資結構，增大在北京的投資，達到兩地平衡。據統計，SOHO中國目前在上海項目多達11個，投資額287億元人民幣。

知情人士稱，靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右，虹口區兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內可以把這3個項目全部出售。咨詢過的買家認為，上述三個項目都還在進行地下施工，價格貴了。

克而瑞研究總監薛建雄認為，出售這幾個項目的主要原因在于SOHO中國看不到項目未來的收益。“以現在的成本，到時候租金減去大樓維護和管理費用后，回報率不到5%”。他認為，SOHO中國一年前宣布轉型持有商業，而現在又開始整售三個項目，業內自然聯想為不堪資金壓力的結果。

按照報價，以總建筑面積匡算，這三個項目可以為SOHO中國回籠120億元的現金。據測算，三個項目的買入成本約56億元，以增值30%保守估算，SOHO中國可套現超過70億元。上述知情人士透露，SOHO中國是希望在成本上加一點溢價，海倫廣場和虹口SOHO計劃的交易方式是，境內或境外100%股權轉讓，而靜安廣場則需要雙方協商。

上述三個項目雖然都在上海市中心，但曹家渡及四川北路板塊與南京西路以及淮海路的租金相差甚遠。

萊坊國際上海研究咨詢部董事楊悅晨分析，四川北路寫字樓目前實際成交租金5元/平方米/天左右；曹家渡板塊僅一個悅達889品質較好，寫字樓租金在7元/平方米/天左右，而該板塊很多品質不高的寫字樓租金都低于5元/平方米/天。

據SOHO中國今年9月發布的中期業績報告顯示，SOHO中國此番拋售的三個項目，目前均未建成。其中，靜安廣場總建筑面積約7.6萬平方米，辦公部分約3.6萬平方米，住宅部分約1.4萬平方米，商業面積近3700平方米。虹口SOHO總建筑面積約9.55萬平方米，可租面積約7萬平方米。海倫廣場總建筑面積16.9萬平方米。

一名知情人士透露，靜安廣場項目實際上還在靜安地產集團手中。2011年4月，靜安地產宣布以約16億元的價格轉讓給SOHO中國，原本預計到明年3月才可完成這次轉讓，雖然它付了大部分錢，但還要再支付一筆資金才可正式擁有這個項目。

SOHO中國曾在去年3月宣布轉型，即2012年，銷售物業占比約為25%，自持的投資物業占比約為75%。未來，將持續提高其在自持投資物業中所占的比重，2015年之后所有資產都將是自持投資物業。

但SOHO中國目前的資金收入不抵開發成本。據其2013年中報，soho中國租金收益方面實現營業額25億元，核心凈利潤（不含投資物業評估增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬元，這意味著，開發收益仍然占據絕對主導地位。有證券分析師稱，SOHO中國的商業模式在中國資本市場還要經受考驗。

上海本是SOHO中國頗為倚重的一個區域市場。自2010年開始，SOHO中國在上海大量收購項目。根據2013年中報，SOHO中國在上海的11個項目中，有9個項目處于在建或規劃設計狀態，僅世紀廣場滿租，而中山廣場的可售面積則已售出72%。一位不愿透露姓名的業內人士稱，要想同時撬動這么多項目，SOHO中國確實有些吃不消。

從數據上看，SOHO中國眼下的資金狀況依然穩健。截至6月末，SOHO中國擁有的現金約152億元；凈資產負債率為14.3%，遠低于同業水平。

一位商業地產公司投資部高管指出，當初SOHO是以散售為模型來測算地價的，現在轉做持有運營，租金不夠支持。而外灘地塊的官司，復星首輪勝訴，二審結果還未明。“這也打擊了老潘投資上海的信心。”

薛建雄認為，SOHO中國近幾年在上海的投資大于北京，恰恰與商辦市場行情背道而馳。據安信國際的報告，2012年一季度至今年第三季度，北京寫字樓的租金增長了73%，上海僅增長了18%。