據觀點地產網消息，如果把這幾年房地產開發商綠城的生死博弈喻為一盤圍棋，那么此時此刻無疑是宋衛平“長了一口氣”的時候。

根據綠城房地產集團有限公司官網11月1日公布的數據，截至今年10月底，該集團已實現合同銷售額506億元，另有協議銷售金額58億元。這是繼2009年、2010年、2012年之后，綠城集團的年度合同銷售金額再次突破500億元。

500億代表著綠城曾經的巔峰，在2009至2010年之間，綠城的年度銷售額先后突破500億。然而，2011年的危機卻使其銷售額大幅回落，僅至400億左右，綠城曾深陷危局。

現在，按綠城集團今年全年的銷售計劃550億元，綠城已完成該目標的92%。

500億后的基本面

10月單月，綠城集團錄得協議銷售90億元，其中合同銷售額為71億。

環比9月，10月協議銷售錄得一定幅度的增長，并創下2013年月度銷售額新高。早前數據顯示，今年9月份，綠城集團共取得銷售1992套，銷售面積約31萬平方米，當月銷售金額約為65億元，銷售均價為20667元/平方米。

據透露，10月份綠城有多個新項目或項目分期推出銷售，即青島理想之城、上海御園項、海上玉蘭花園臻園、上海盛世濱江以及上海香溢花城。

其中，青島理想之城在10月13日推出四期誠園公寓，開盤當日銷售6成，取得銷售額6億元。

另外，在綠城與融創合作的上海融創綠城管理項目之中，位于上海自貿區腹地森蘭板塊的上海御園項目于10月26日首次開盤，推出一期113套平層官邸，開盤當日銷售82套，取得銷售額8.1億元。

位于上海上東國賓核心地段的玉蘭花園臻園于10月23日推出211套高層公寓，截至10月末共售出199套，銷售額9億元，銷售去化率達95%。此外，上海盛世濱江與上海香溢花城兩個項目也都于10月份推出了新的房源。

對此，有長期研究綠城的分析師表示，在沒有貨量增長、沒有積極拿地的基礎上，綠城前10月實現500多億的銷售規模，說明他們的基本面確實在九倉進來之后，得到了較大的改善。

“在去年九龍倉成為綠城第二大股東之后，綠城的策略轉向了防御型，比較穩健。這種情況下，該公司不再追求高增長，料其今年或可達到600億，甚至超600億的銷售業績。”

不過，上述分析人士也指出，“現在內房競爭這么激烈，大家都在追求增長，所以對于綠城來講，唯一的挑戰就是怎么樣才能拿到合適的土地，然后保證企業的持續增長。”

縱觀今年綠城在土地市場的表現，融綠平臺(融創綠城)拿地還是比較積極，因為這個平臺拿地是融創主導，但除去這個平臺，綠城在土地市場上出手并不多。

“而眼下，公司的規模已達500億、600億，未來700億、800億并不是一個遙遠的目標。”“從目前的可售貨值來看，綠城有2000多億可供銷售的貨值，若以每年600億的銷售規模來計算，其實也就3-4年，再考慮到項目5、6成的去化，那也就意味著，未來要繼續提高銷售，至少要準備1000多億的貨量，所以他們在拿地的壓力還是比較大的。”該人士如是說。

“長氣”后的資金盤算

同樣，在“長了一口氣”后，資金對于未來綠城的重要性是身為圍棋業余高手宋衛平不會不知的。

去年，在經歷了賣股、賣項目，先后引入九龍倉、融創之后，宋衛平獲得了寶貴的資金，盤活了這盤棋。

今年，有媒體統計稱，綠城已經發起6次融資，合計金額超過120億元人民幣。

“今年綠城在資金方面，海外發展、銀團貸款顯得尤為重要。”有研究人士表示，綠城今年的首要任務是調整債務結構，將一年內到期的短期負債調整為長期負債，分期償還。

除此之外，綠城還嘗試更多的金融創新，比如推動房地產信托的基金化。

近日，綠城集團副總經理柴宏達在一次活動上表示，現在信托公司都在推動房地產信托基金化，而房地產信托的基金化對房地產公司未來的發展將有非常大的幫助，它能夠解決投資階段的直接融資問題，也能夠優化增量投資的概念。

“綠城正嘗試推動房地產信托的基金化。”柴宏達如是說。

有市場人士就分析，綠城之所以熱衷推動房地產信托基金化，主要就在與綠城之前做的信托相比，在獲取資金成本方面有所下降。

“比如原來信托的成本可能是在15-20個點的區間，而房地產信托基金化后可能只需要10%-13%，這樣整個成本就降下來了。”

“以前信托產品是把他們的利潤給吃了，這還是很厲害的，現在整個融資成本下降，就相當于把這部分的利潤釋放給了投資者，釋放給了股東。”

據該人士的介紹，綠城早前發行的信托，今年已經全部兌付完畢了。綠城未來仍然有發行新信托的可能，而目前信托的成本并不高。

“現在這個時間點去做一些房地產基金是一個比較好的時機。”在行業人士看來，今年整個民間的信托成本應該可以算得上是一個歷史低點。對于本身走高端產品路線的綠城來說，顯得尤為受用。

“綠城自身周轉比較慢，不像快周轉的公司，從拿地到銷售，周期可以很短；因而，綠城需要大量的資金。”該人士如此表示。