有關亞太地區房地產市場泡沫的言論已流傳多年，但時至今日，該地區房價仍在上漲，房地產開發商和房地產基金的投資熱情也依舊不減。

近日，專注于房地產市場投資的香港房地產基金基匯資本完成了旗下第四只基金的募集工作。基匯資本董事總經理、中國區總裁彭慶邦近日接受《第一財經日報》專訪時指出，新募集的基金仍將專注房地產投資，重點鎖定大中華地區，如中國、日本、韓國、新加坡、馬來西亞等地的一些城市。

第一財經日報：對于全球房地產市場的布局，你們的主要瞄準哪個方向，判斷的依據又是什么？

彭慶邦：我們第四期基金的投資標的主要鎖定大中華區一線城市和受惠與受益于中國城鎮化發展的二、三線城市，我們相信這里一定有合理風險回報率卻尚未充分發揮商機的投資項目。

我們看好中國城鎮化發展所產生的大量商機，而并未覺得中國市場已經飽和。從地理位置上看，北京、上海、廣州、香港、澳門和臺灣等一線城市將是重點發展目標；此外我們看好城市中心人流較大的零售中心，和因受中國緊縮政策影響而售價合理的一線、二線城市里的商業資產，以及大中華區其他具有強大經濟基礎和長期房地產需求的二線城市，如江蘇省。

另外在亞太地區我們關注的市場有日本、韓國、新加坡、馬來西亞。

日報：私募股權行業因為受到宏觀經濟的影響，這幾年似乎進入了相對緩慢的發展期，你如何看待這個行業？

彭慶邦：中國過往許多純財務投資型的私募基金，在中國利用市場上升周期和快進快出的投資策略來發展。但在中國現今的市場環境已無法繼續如此獲利，而逐漸退出市場，以致造成私募股權市場貌似緩慢的發展趨勢。如今還能夠在中國市場上營運與獲利的私募基金公司，必須具備足夠的資產管理能力，才能通過優化資產的價值手段，獲取合理的回報。

日報：作為房地產私募的一員，你們的境況如何？

彭慶邦：前三期基金募集的股本已經全部投資出去，目前并無一只基金全部退出。其中90%的項目已退出的第一只基金“基匯中國基金I”實現部分的內部收益率為27.5%。預計第四只基金的內部收益率為20%上下�；鶇R資本的全部基金都來自于國際大型機構投資者，如：主權財富基金、捐贈基金、養老基金以及其他機構投資者；其中40%的投資者來自亞洲、30%來自北美，另有30%來自歐洲。沒有來自國內的投資機構。

日報：中國私募股權目前仍然沒有明確的監管，從境外市場情況來看，監管私募股權行業應該遵循的原則有哪些？

彭慶邦：雖然目前中國私募股權基金沒有明顯的監管，但目前中國境內所謂的私募基金多是和開發商合作，用債務或信托的方式，對已確定的開發項目做短期投資。所以風險管理上得到一定的保障，但在架構和管理上不能算是真正的私募股權基金。

相比之下，境外的私募基金不僅股本較大，投資的周期也較長（7～10年）；除了原則性的框架協議外，投資者（LP）在投資標的的選擇上賦予基金管理公司（GP）更大的自由空間，所以成熟的投資者在挑選基金管理公司時，除了仰賴政府的監管外，自身對管理公司的盡職調查也需要更綿密。除績效之外，企業治理、內部控制、財務管理、資產管理能力、員工操守等都需要仔細觀察，才能做到風險控管。