據(jù)理財周報報道，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售業(yè)績整體都在大跨步行進。

據(jù)克而瑞信息集團統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在前六個月銷售業(yè)績突破400億元的公司，從去年僅兩家，上升為今年一共五家。在銷售金額排行榜中排名前十位的公司入榜門檻達到283億元，與2012年同期的174億元門檻相比，增幅達63%。

自然，其中也少不了業(yè)績表現(xiàn)并不如前述亮眼者。

在備受關(guān)注的內(nèi)房股“華南五虎”中，恒大以銷售面積甚至超過萬科的482億元銷售業(yè)績持續(xù)領(lǐng)先，碧桂園以同比增長97%的業(yè)績穩(wěn)居第二，相比之下，雅居樂的表現(xiàn)則略顯遜色。

截至今年6月，雅居樂實現(xiàn)銷售金額161.4億元，僅占全年目標(biāo)的38%。雖較于去年同比增長14.8%，但就目前的表現(xiàn)而言，這仍只能讓其與年初定下的420億元銷售目標(biāo)遙遙相望。

更有業(yè)內(nèi)人士直言，“雅居樂要實現(xiàn)這個目標(biāo)很艱難”。

而關(guān)于雅居樂公司本身，分析人士紛紛認為，上半年間，其加快了在華東地區(qū)的布局進程，并表示要提速周轉(zhuǎn)，今年或?qū)⒊蔀樵摴�司決策轉(zhuǎn)型的過度期。

“不過最主要還是要看公司的執(zhí)行力怎么樣了，這是最核心的問題。”一位長期跟蹤該公司的分析師表示，拖累雅居樂實現(xiàn)銷售目標(biāo)的根本，在于公司實際的推盤進度以及項目周轉(zhuǎn)速度。

推盤集中最后一季的憂慮

對于實現(xiàn)全年420億元的銷售目標(biāo)，在此前的業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂管理層曾表示，由于集團的策略是集中在下半年推盤銷售，相比今年上半年38.43%的完成比例，去年同期公司實現(xiàn)了42%的銷售業(yè)績，與今年的成果相差不大。

且在下半年集中推盤的新項目中，有70%左右的產(chǎn)品屬于剛需類，因此公司管理層對于實現(xiàn)銷售目標(biāo)持樂觀態(tài)度。

但有業(yè)內(nèi)人士指出，具體而言，雅居樂在今年實際上是將推盤時間集中在了第四季度，“今年他們推盤延遲了很多，集中在第四季度競爭太大，正常來說不應(yīng)該”。

根據(jù)交銀國際統(tǒng)計顯示，在今年上半年，雅居樂共對三個全新項目進行了推盤，且均為廣東省內(nèi)項目。按照公司此前計劃，將在下半年對逾10個新項目進行推盤，涉及地區(qū)除廣東省、云南省之外，還包括常州、南京、重慶、鄭州等，其中有8個項目是在第四季度推出。

“一般而言地產(chǎn)公司上下半年的推盤比例是4:6或者3:7，推盤主要集中在第二、三季度，但是雅居樂比較奇怪，他們今年推盤集中在第四季度，這樣對他們來說風(fēng)險比較大。”香港某長期跟蹤該公司的券商分析師反復(fù)強調(diào)。

根據(jù)雅居樂在上半年的銷售情況，以及在下半年的推盤速度，上述研究人士均表示，對今年其420億元銷售目標(biāo)達成的可行性存疑。

CRIC研究員沈曉玲預(yù)測，該公司今年的銷售業(yè)績應(yīng)在320億-380億元區(qū)間內(nèi)，“如果按照上下半年的去化率和均價一致計算，預(yù)計全年業(yè)績在320億左右；如果成功按照管理層此前的意見，增加剛需貨源，全年業(yè)績有望突破380億。”

執(zhí)行力、周轉(zhuǎn)效率的憂慮

目前市場上對于雅居樂業(yè)績實現(xiàn)的擔(dān)憂，多在于其項目周轉(zhuǎn)周期，以及公司的整體執(zhí)行力層面。

根據(jù)雅居樂中期業(yè)績公告數(shù)據(jù)顯示，公司在上半年包括新推項目，一共有52個項目在售，“相比來說，雅居樂執(zhí)行力上原本就沒有優(yōu)勢，從它上半年的表現(xiàn)就能發(fā)現(xiàn)，銷售很存在問題。”上述券商分析師表示，上半年去化率不高，再加上地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率均有所下滑，“比的就是推盤量”，很容易直接影響到地產(chǎn)公司的銷售業(yè)績。

而在全年最后一個季度集中密集推盤，意味著公司沒有對項目的建設(shè)周期進行合理管控，最終會影響到項目的資金分配，銷售額也會因此受到調(diào)控等不確定因素的影響。

相比而言，碧桂園今年上半年的銷售業(yè)績則可以凸顯出其在此方面的優(yōu)勢。

克而瑞香港地區(qū)分析師洪圣奇解釋道，從推案量而言，雅居樂今年在售項目52個，而碧桂園的新舊盤共約100多個，總量上較雅居樂多1倍；從去化率來看，雅居樂的項目去化率41.27%，碧桂園則超過60%。

也因此，在中期業(yè)績會上雅居樂管理層明確提出要加快周轉(zhuǎn)，朝“短、平、快”的方向發(fā)展項目，并主推剛需產(chǎn)品的思路令業(yè)內(nèi)對其業(yè)績開始有所期待。

“雅居樂管理層提出150天之內(nèi)開工，現(xiàn)在的看點就在它能否突破周轉(zhuǎn)瓶頸，在一二線城市的拿地是否能夠配合開發(fā)的戰(zhàn)略需求。”沈曉玲表示。

“雅居樂正在集中攻剛需，而整個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移需要些時間緩沖。就上半年的執(zhí)行力度來說的確可能不甚理想，但反過來看，任何下半年強勁的銷售都將讓市場振奮。”洪圣奇補充道。

所幸，在周轉(zhuǎn)偏慢的前提下，雅居樂自身負擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險并不大。

“他們現(xiàn)在的利息成本大概在8%，行業(yè)內(nèi)標(biāo)準在6%-7%，不算很高。”香港地區(qū)某券商分析師表示，而根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在今年上半年，雅居樂的凈負債率為57.9%，處在相對較低水平。“他們每年都會通過可轉(zhuǎn)債或幾筆融資減輕負債率，財務(wù)結(jié)構(gòu)還好。”

相對穩(wěn)定的負債水平則可以對雅居樂的運營有所裨益。

戰(zhàn)略布局的憂慮

雖然在雅居樂近幾年年報的《主席報告》中，總會提到“多元化戰(zhàn)略布局”的相關(guān)字眼，但是真正意義上讓分析人士認為雅居樂準備在廣東省外“大干一場”的，還是其今年上半年頻繁擴充在華東地區(qū)“庫存”的行為。

由于集團董事長陳卓林家鄉(xiāng)在廣東中山市，在發(fā)展初期，雅居樂的布局步伐乃至區(qū)域影響力，都主要聚集在廣東省內(nèi)。

在2005年聯(lián)交所上市之初，雅居樂在年報中披露的集團持有全部19個地產(chǎn)項目均分布在廣州、中山、佛山三個地區(qū)。

在2006至2007年期間，除了擴大在廣東省內(nèi)的布局，其也開始在南京、成都、西安、上海、海南通過公開投標(biāo)或協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式拓寬布局。根據(jù)其2007年年報顯示，彼時在華東地區(qū)的布局占比僅1%，華西地區(qū)占比8%。

2010年至2012年，經(jīng)過雅居樂在華東及華西地區(qū)間斷性拿地，公司在華東地區(qū)的儲備占比升至6%，華西地區(qū)的占比保持在5%。在這段時間內(nèi)，其此前在南京、上海、重慶等上述區(qū)域的儲備雖標(biāo)明用于“住宅及配套”，但依舊存留在賬面上“持作未來發(fā)展”一欄中。

同時，業(yè)內(nèi)對于廣東省房地產(chǎn)市場持保留態(tài)度者居多。

路勁基建董事長單偉豹亦曾公開表示，廣州市場由于管控較嚴，并不適合房地產(chǎn)公司“做大業(yè)務(wù)”。

“廣州地價很高，沒辦法分散毛利。現(xiàn)在廣州的房地產(chǎn)公司都面臨一個問題，就是高成本的項目但是毛利率越來越低。”中國北方證券集團副總裁黃嘉銳亦表示。

“從土地成本與銷售均價的比重來看，華東地區(qū)的一二線城市利潤率都相對較高。”CRIC研究員沈曉玲分析道。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從某些角度而言，雅居樂和碧桂園的布局思路有相似之處。但碧桂園的市場認可度高于雅居樂，原因有二，一為其區(qū)域分布業(yè)已完善；二為其客戶定位為當(dāng)?shù)鼐用瘢�而不同于雅居樂布局在城郊的項目亦是為城市人群設(shè)計配套。

“雅居樂現(xiàn)在布局在華東的項目，首先品牌認可度不夠，再就是它沒有主動根據(jù)當(dāng)?shù)氐男枰獙�戶型進行修改。”上述分析師提醒記者，即使已經(jīng)走在分散布局的道路上，雅居樂仍舊需要留意選擇適銷對路的產(chǎn)品定位。

從雅居樂歷年披露的年報數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，每一年為其提供較好收益的項目，仍舊大部分是布局在廣東省內(nèi)以及其在海南的大盤項目清水灣，只有一小部分是位于重慶、成都地區(qū)。

“雅居樂在華南以外城市的發(fā)展將成為關(guān)鍵，但是近期我認為大家都需要給予管理層一些時間去表現(xiàn)。是否以后能夠持續(xù)發(fā)展，這個只有明年根據(jù)市場情況才能認證。”洪圣奇表示。