連續(xù)兩日最高溢價(jià)率突破100%，上海土地市場(chǎng)的高燒不退已讓不少業(yè)內(nèi)人士感慨“土地市場(chǎng)非理性傾向已經(jīng)抬頭”。

昨日上午，在經(jīng)過(guò)250多輪競(jìng)價(jià)后，上海三盛房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和三花控股集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體（下稱“三盛三花聯(lián)合體”）以15.2億元的價(jià)格拿下浦東新區(qū)惠南民樂(lè)基地M03-01、M04-01、M05-01商住地塊（下稱“惠南民樂(lè)基地地塊”），成交樓板價(jià)9431元/平方米，溢價(jià)率106.5%。而在8月14日，三湘股份（000863.SZ）剛剛以102%的超高溢價(jià)率拿下崇明島的一幅土地。

至此，今年以來(lái)，上海溢價(jià)率超過(guò)80%的經(jīng)營(yíng)性地塊已經(jīng)達(dá)到19幅，而去年全年僅有4幅。截至8月15日，上海本月已經(jīng)成功出讓10幅經(jīng)營(yíng)性用地，出讓總金額達(dá)到101.53億元，再度輕松突破百億大關(guān)。

一位長(zhǎng)期觀察上海土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，今年以來(lái)，三盛三花聯(lián)合體以及三湘股份已經(jīng)參加了很多次上海的土地拍賣(mài)，但一直未能有土地入賬，可見(jiàn)長(zhǎng)期“挨餓”的結(jié)果就是只好孤注一擲高價(jià)拿地。

中小房企力壓綠地拿地

公開(kāi)資料顯示，惠南民樂(lè)基地地塊出讓面積為6.45萬(wàn)平方米，容積率為2.5，性質(zhì)為商住用地，起價(jià)為7.36億元，折合樓板價(jià)4567元/平方米。

上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，該地塊吸引了多達(dá)60家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，并有14家開(kāi)發(fā)商參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，14家房企的代表將土拍大廳擠得水泄不通，僅開(kāi)拍前核驗(yàn)14家開(kāi)發(fā)商的競(jìng)買(mǎi)資格就耗費(fèi)了1個(gè)多小時(shí)的時(shí)間。

據(jù)悉，參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)的14家開(kāi)發(fā)商分別為保利地產(chǎn)（600048.SH）、旭輝控股（00884.HK）、正榮集團(tuán)、金城光明地產(chǎn)、陽(yáng)光城（000671.SZ）、綠地集團(tuán)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、中建地產(chǎn)、康橋?qū)崢I(yè)、三盛三花聯(lián)合體、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、東方園林、農(nóng)工商房產(chǎn)和愛(ài)家集團(tuán)。

知情人士告訴本報(bào)記者，與三盛三花聯(lián)合體爭(zhēng)奪到最后的為綠地集團(tuán)，福建正榮集團(tuán)為出價(jià)第三高的企業(yè)。

值得一提的是，惠南民樂(lè)基地地塊的成交總價(jià)及成交樓板價(jià)都創(chuàng)造了惠南地區(qū)的歷史新高，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)過(guò)往成交的地塊，如2009年土地市場(chǎng)火爆時(shí)成交的惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6-1儲(chǔ)備地塊，成交樓板價(jià)也僅為4102元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于昨天成交的地塊。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，惠南板塊公寓成交均價(jià)為1.32萬(wàn)元/平方米，成交量最大的鵬潤(rùn)嘉苑正是在2009年成交的惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6-1儲(chǔ)備地塊上建造的，今年均價(jià)為1.34萬(wàn)元/平方米。這意味著，今日成交地塊的樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到周邊新房?jī)r(jià)格的七成以上，未來(lái)的盈利空間堪憂。

漢宇地產(chǎn)一位分析師表示，房企高價(jià)拿地，再加上軌道交通16號(hào)線即將開(kāi)通等利好條件，將成為惠南民樂(lè)基地地塊周邊房?jī)r(jià)上漲的一大推動(dòng)力。

非理性傾向抬頭

德佑地產(chǎn)分析師趙葆根表示，2009、2010年土地市場(chǎng)火爆時(shí)，開(kāi)發(fā)商盲目拿地情況頗多，導(dǎo)致2011年調(diào)控政策出臺(tái)后，許多當(dāng)年的地王項(xiàng)目面臨著利潤(rùn)微薄的窘境。鑒于這些前車(chē)之鑒，2011年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地相對(duì)理性了很多，不過(guò)隨著樓市的回暖，開(kāi)發(fā)商資金逐漸充裕，今年許多開(kāi)發(fā)商為彌補(bǔ)前兩年土地儲(chǔ)備的不足而不惜一擲千金，土地市場(chǎng)中不理性的因素又逐漸開(kāi)始抬頭。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎指出，越來(lái)越多的房企紛紛從三、四線城市收縮至一、二線城市。目前房企對(duì)于住宅地塊關(guān)注熱情居高不下，激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致此類(lèi)地塊多以高溢價(jià)狀態(tài)成交。高價(jià)拿地的背后，充分說(shuō)明房企對(duì)于后市持樂(lè)觀態(tài)度，同時(shí)也將連帶引發(fā)周邊乃至全市房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲。

值得一提的是，克而瑞研究中心最新發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，今年1~7月一線城市的高價(jià)地塊多被中小房企獲取，而總價(jià)較高的地塊則幾乎被龍頭房企所壟斷，這兩日上海土地市場(chǎng)的情況再一次證明了這一論斷。

一家中型房企副總經(jīng)理對(duì)記者表示：“很多房企原來(lái)去二三線城市做開(kāi)發(fā)，但不少被套住了，最終他們還是認(rèn)定在一線城市開(kāi)發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來(lái)了。包括一些以前沒(méi)有在一線城市開(kāi)發(fā)、在二三線開(kāi)發(fā)賺了錢(qián)的房企，也看到再在二三線開(kāi)發(fā)空間不大，也往一線城市擠，導(dǎo)致一線城市現(xiàn)在土地市場(chǎng)非常熱。”