今年以來，房地產市場延續了回暖態勢，管理層正在加快推進建立房地產市場長效調控機制，政策預期趨向平穩讓房企信心大增。

從已披露中報的房企情況來看，在上半年宏觀經濟增速放緩的情況下，房地產行業仍然保持20%以上的平穩增速，特別是大型房企的業績表現十分搶眼。業內人士認為，由于政策預期穩定，未來房企拿地、推盤等策略可能會更趨“激進”。

業績向好夯實擴張基礎

作為影響房地產行業發展的重要因素，房地產調控政策風向一直牽動著市場神經。業內人士普遍認為，行政化色彩濃厚的調控手段將逐步淡化、退出，調控政策總體上已逐漸向市場化的長效機制轉變。受此影響，房企的經營重點也出現了明顯調整。

僅從上半年數據來看，上市房企仍然保持著穩定的業績增速。同花順iFinD數據顯示，目前兩市共有39家房企披露中報，實現凈利潤123.42億元，同比增長27.57%。其中，有24家房企上半年業績實現增長。

如果算上披露中報、快報和預告的房企，目前總共有88家房企披露了中期業績情況，其中業績實現增長的有50家，占比近六成。“萬保招金”四大龍頭房企中，萬科上半年凈利潤同比增長22.31%，保利地產凈利潤同比增長35.37%，招商地產則預計業績增幅為105%至113%。

上半年穩定的業績表現，為房企未來擴張打下基礎。同時，向好的政策預期，也令房企的經營策略有了明顯調整。目前，上市房企的經營重點已向符合政策導向的產品“傾斜”。

最明顯的要數中小套型普通商品房的占比攀升。作為政策主要扶持的產品類型，中小套型普通商品房已經成為當前房企“發力點”。以萬科為例，上半年公司累計實現銷售面積716.4萬平方米，所銷售的住宅中，90%為144平方米以下的戶型。萬科在中報表示，將繼續堅持面向自住購房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產品定位。

上半年業績增長27.33%的北京城建也表示，對于一二線城市來說，新增人口住房的主要流向是以首置為主的剛需市場，預計2013年這一部分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。

此外，城鎮化也為一些房企打開了成長之門。目前，上半年業績增幅最高的房企要數鐵嶺新城。公司上半年實現凈利潤1.01億元，同比大增298.1倍。鐵嶺新城的業績增長要歸功于相關政策導向和扶持。由于公司地處三四線城市，正是新型城鎮化戰略需要發展的地區，而公司的運營模式則為“政府主導、市場化運作”，對鐵嶺新城區22平方公里的土地進行一級開發運營，受益于土地一級開發收入增加，公司業績實現大幅增長。

業內人士指出，當前房地產政策的焦點集中在棚戶區改造、房產稅擴容等方面，未來繼續出臺強硬措施的幾率已經大大降低。據媒體報道溫州房產限購政策出現微調，這讓市場對后期的政策走向有了穩定甚至略松的預期。這種預期直接影響了房企的經營策略。

“政策微調松動，對市場直接影響并不大，但對購房者和開發商的心理會產生較大影響。”中原地產市場總監張大偉認為，雖然限購限貸不會退出，但政策已趨于平穩，下半年穩定房價的難度將加大。特別是一二線城市，將面臨較大的價格上漲壓力。

“土地為王”取代“現金為王”

正是出于對政策穩定以及房價上漲的預期，今年以來，開發商在經營上已明顯“激進”，這一點從一二線城市不斷高企的土地價格以及房企拿地的積極性上可見一斑。

中原地產數據顯示，上半年十大標桿房企權益購地總金額已經達到1019.5億元，而2012年全年的總金額不過為1558.1億元。張大偉認為，在上半年業績表現良好的背景下，標桿房企拿地勢頭迅猛，預計后期仍會積極儲備優質地塊。

“開發商積極拿地，表明對后市預期看好，特別是一二線城市熱門地塊受到追捧，說明開發商看好這些城市的樓市發展。”一位房地產資深人士表示，今年大型開發商都在積極擴充土地儲備，這種較為“激進”的行為一方面是由于過去幾年土地供給有限，一方面也出于對政策環境的判斷，不會再出現強硬政策導致樓市出現“斷崖式”下跌。與此同時，資金層面壓力緩解也為開發商擴張充實了底氣。

近期，二級市場再融資已有放開跡象。從不少房企推出的再融資方案來看，融資標的不僅涉及符合政策的舊城改造，也包括含有保障房項目的普通商品房開發。顯然，再融資開閘將令房企重回股權融資渠道，有利于降低企業的負債率和財務成本。從目前已披露的中報情況看，在扣除預收賬款后，房企的凈負債率為46.81%，較年初下降0.92個百分點。

預收賬款則從另一個角度反映出房企業績釋放的能力。從上半年房企情況看，預收賬款仍保持穩定的增速。39家房企共實現預收賬款2994.2億元，同比增長25.16%。其中，有16家的增幅在50%以上。由于可售量增加，萬科上半年預收賬款已經達到1594.02億元，同比增長21.66%。

市場人士認為，正是由于樓市回暖、銷售順暢且政策調控風向有所緩和的預期，令房企的經營策略已經從“現金為王”向“土地為王”轉變。同時，各大房企均加快了項目的周轉速度，結算周期正在大幅縮減。這就意味著，自去年開始回暖的銷售有望在今年陸續進入結算期，房企在下半年還將迎來結算高峰。

政策預期利好房企經營

值得注意的是，在房企不斷擴充資源儲備、發力符合政策導向的產品類型時，不少開發商也在嘗試進行多元化經營，特別是開拓商業地產領域。

據了解，華遠地產已計劃加大商業地產比例。公司董事長任志強（微博）表示，在城市化率超過55%的城市里，商業地產的比重會增加，將根據資金需求逐步擴大商業物業的比例。

遠洋地產也在加強商業地產的投入力度。據公司相關人士介紹，到2012年底，公司現有2300萬平方米的土地儲備中，商業物業用地約占16%。預計五年以后，遠洋地產將有近200萬平方米的持有商業投資物業，將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目。“集團未來策略是加大開發規模，加快商業地產開發速度，提高商業項目在整體業務中的比重。”遠洋地產相關負責人表示，預計2013年將有超過25萬平方米的商業地產投入市場，每年都有超過25萬平方米的商業物業投入運營。

總體來看，當前顯露出的房地產調控政策長效化管理的思路，已經讓行業對于政策預期變得逐漸樂觀。

華泰證券分析師指出，房地產行業對于穩投資保增長有重要作用，目前監管部門正在通過棚戶區改造、小城鎮戶籍放開、房產稅試點擴容等改革建立長效機制。

“房地產市場更多的是結構問題。”國泰君安地產分析師表示，部分三四線城市存在供應巨大、需求不足、市場低迷、地方財政壓力大等多重問題；而一二線城市購房需求依然真實存在且未得到全部滿足。

國信證券研究員則認為，房地產行業在穩定經濟增長的過程中起到不可估量的作用。當前穩增長仍是主基調，有利于形成房價漲幅趨緩和政策不會加碼的預期。

四主線挖掘地產股超額收益

近期房地產行業所處的政策預期明顯改善，7月數據顯示地產投資趨勢向好，預計行業仍將延續高景氣度。分析人士指出，在目前板塊估值較低、中報業績有支撐、政策面提供正向博弈催化的背景下，房地產板塊未來仍有超額收益，甚至可能具備趨勢性機會。投資者可考慮沿保障房項目、重組預期、非住宅業務增發、業績穩定四條主線參與板塊投資。

行業景氣度向好

下半年以來，房地產行業所處的政策環境逐漸回暖，基本面向好。

首先，在穩增長政策基調下，經濟整體疲弱預示著對地產的依賴度逐步提升。房地產行業具有一定消費屬性，對應的居民資產負債表還有較大的加杠桿空間，因此在經濟增速放緩階段，房地產或成為“穩增長”的定海神針。

其次，近期各地政策松動跡象較明顯。7月以來地方穩增長的政策微調不斷涌現；近期的中央政治局會議未提地產調控；新湖中寶等公司融資預案公布，令房地產行業再融資開閘呼之欲出，有利于引導房地產企業加快開發和行業平穩發展。

另外，房地產投資趨勢向好，7月新開工同比大幅上升。1-7月，全國商品房投資4.43萬億元，同比上升20.5%，增速較1-6月提升0.2個百分點。政策平穩、銷售良好使開發商加大了土地獲取及新開工的力度，顯示其對未來市場保持樂觀預期。7月單月新開工面積同比上升45.2%，較6月增速提高31個百分點。

分析人士認為，從現在到年底，行業基本面將趨于平穩，銷量和房價相對穩定，出現大幅波動的可能性低，行業景氣度有望繼續向好。

板塊估值或修復

政策面從調控回歸中性和局部好轉，對地產股的影響將從“估值殺”轉變為“修復估值”；短期的風格切換也有利于低估值的房地產板塊。主流機構認為，房地產板塊在未來一個月或有明顯的超額收益。

其中，房價、地價上漲壓力平抑是國泰君安證券推薦地產股的核心邏輯。一方面，目前銷量已開始適度調整，而下半年新增供給的入市量增加將降低房價上漲的壓力；另一方面，下半年特別是四季度地方政府的推地力度將加強，土地成交溢價率將理性回歸，會提升主流公司的拿地積極性和推貨積極性，從而消除房價上漲壓力。而房價、地價上漲壓力的平抑，會使得政策加碼壓力下降。國泰君安預計，下半年房地產板塊具有趨勢性機會，估值將修復至2010-2012年10-11倍估值中樞，建議關注具有高成長、高周轉的龍頭公司。

國信證券也認為，地產股反彈將延續，房地產行業全年銷售增長將是大概率事件。房企預收款多，業績增長亦有保障；另外，今年毛利率下降的擔憂將逐步緩解，今年龍頭房企拿地比去年積極，土地市場恢復情況也比較好，有利于改善投資者對地產股的預期。

中銀國際報告指出，下半年地產調控去行政化態勢明朗，成交從熱烈走向平穩，板塊整體走勢穩中向好，而股權再融資開閘預期有助于促進有相關需求地產公司積極溝通、釋放業績。板塊整體活躍度將得到增強，呈現震蕩上行走勢。

對于房產稅試點擴圍，平安證券認為這是長期政策手段的“最后一只靴子”，針對增量房源或高端住宅的征收無論是對購房人購房成本或地方政府收入貢獻都影響有限。

具體標的上，業內人士建議關注四條主線：一是擁有保障房項目的上市公司，二是有重組預期的公司，三是可以非住宅開發類業務增發的公司，四是流動性較好、業績成長穩定的大小白馬型公司。

顧云昌：一線城市不應放松限購

三因素致房企業績增長預計房價總體穩中有升

中國房地產研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受中國證券報記者采訪時表示，政策環境趨向寬松以及房地產市場內在活力是上半年房地產企業銷售向好的重要因素。

他表示，溫州微調“限購令”意味著房地產調控政策將由行政主導逐步轉向市場調節，但房價上漲動力充足的一線城市不應放松限購。當前多數房企認為政策層面預期向好，對房地產行業而言調控長效機制的出臺是利好消息。

房企現金流負債率改善

中國證券報：上半年，調控樓市的“國五條”及其細則陸續出臺，房地產業面臨的政策環境似乎很嚴峻。但無論從國家統計局的官方數據，還是上市房企半年報來看，銷售數據仍然較好。是什么原因造成這種現象？

顧云昌：首先，“國五條”雖然面面俱到，但更多條款是對過去政策的重申，只有“二手房交易個稅按20%征收”一條屬于新政。但即便是這條措施，實際執行情況也不好。所以從政策層面來看，上半年不存在政策收緊或加碼的問題，與過去兩三年的政策基調是一致的。

其次，近幾年促進宏觀經濟的有關政策都對房地產業發展帶來了正面影響。其中，貨幣供應的放量是過去幾年房地產市場發展的重要利好因素。此外，各地推行的穩增長政策有助于房地產市場升溫。

第三，房地產市場本身也存在旺盛的內在活力。過去兩年壓抑的首次置業需求、改善型需求不斷釋放，成為拉動上半年市場的主要因素。實際上，市場的升溫從去年四季度就開始出現，這種趨勢還可能持續一段時間。

中國證券報：從財務數據上看，經過近幾年的調控，房企資金狀況如何？行業正出現什么變化？

顧云昌：房地產市場升溫，使大部分企業的財務數據有良好的表現。其中，上市公司的情況總體要好于非上市公司。從最關鍵的資金狀況來說，房地產企業的現金流和負債率都有了較大改善，而且當前行業資金充裕，融資渠道也比較暢通，可以說資金狀況處于比較好的階段。

值得注意的是，在近幾年調控中，一些中小型房企由于未能把握好政策和市場的節奏而陷入困境，近期開始成為兼并重組的對象。從這個意義上來說，房地產業分化正在加速。

房價料呈現差別化走勢

中國證券報：如果溫州微調“限購令”，是否會對別的限購城市帶來影響？

顧云昌：溫州是當前實施“限購令”的城市中，是為數不多的非省會城市。溫州微調限購政策的背景是，經過多年投資性資金的注入，這個城市的房地產泡沫開始吹大，房地產市場低迷，房價下降動力較足，個別區域的房價已經比最高點時下降了一半左右。更進一步說，房地產業低迷，也影響到地方經濟的增速以及地方財政收入。這可能是溫州微調限購政策的根本動力。

這并不意味著所有城市都應該對限購政策進行微調，尤其是市場供需壓力大，房價上漲動力充足的一線城市。經過多年發展，不同城市的房地產市場呈現出“冰火兩重天”的局面。一線城市存在供應壓力，很多二三線城市則存在消化的問題。雖然地方政府松綁調控的意愿充足，但不是所有城市都應該放松、微調。

中國證券報：調控房地產市場的長效機制正在醞釀，在這個背景下，溫州調整限購政策是否意味著行政手段將逐漸退出？這對房地產業是否是利好消息？

顧云昌：新一屆政府就任以來，甚少對房地產調控進行表態，也沒有出臺更新的調控政策。從高層的思路上看，房地產調控正在趨向于減少行政干預、依靠市場調節為主。對房地產業的長遠發展而言，這顯然是利好消息，它可以維護市場的平穩運行，促進企業的優勝劣汰。

中國證券報：如何判斷未來一段時間的房價走勢？

顧云昌：與上半年的價格快速上漲不同，未來一段時間，房價總體會呈現出穩中有升的局面。因為大部分房地產企業資金充裕，降價動力不足，而高價地不斷出現，又推高了未來的房價上漲預期。但從區域市場來看，房價走勢將呈現出“差別化”的特征，不排除個別供應量大的城市出現房價下降。

大房企7月繼續突擊拿地

隨著房地產市場預期改善，土地市場拿地熱潮一浪高過一浪。機構數據顯示，今年以來熱點城市土地購置費保持增勢，7月一線房地產企業拿地熱情持續高漲，萬科、保利等房企繼續大手筆搶地。

土地市場成交旺盛

中國房產信息集團（CRIC）數據顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米，較上月環比增長28%，同比上漲59%。

業內人士指出，自2012年下半年以來，主要城市土地供應增加，加上企業存在補充土地資源的需求，土地成交逐漸恢復。進入2013年后，由于住宅市場成交旺盛，房企投資信心進一步增強。1-6月，北京、上海、深圳、廣州、杭州等16個城市的土地供應和成交面積同比分別增加30.4%和29.5%。房地產企業加大了對一二線城市的投資力度，導致這些城市的土地出讓競爭激烈。

機構數據顯示，北京房地產開發土地購置費7月新增100.16億元，6月新增的土地購置費為96.47億元。上海在經歷了5、6月份土地購置費高速增長之后，7月份有所放緩。7月上海房地產開發土地購置費新增近30億元，回歸到年初水平。5、6月份上海新增土地購置費分別為近74億和75億元。而海南等地區的房地產開發土地購置費雖然較年初有所回升，但僅保持在10億元左右的增量。

萬科保利大舉拿地

Wind統計顯示，萬科7月拿地表現激進，當月萬科新增土地權益地價129.73億元，遠遠超過前6個月。今年前6個月，萬科每月新增土地權益地價在35億元左右，4月份曾經出現過拿地高潮，當月萬科新增土地權益65.62億元。

另一家地產龍頭上市公司保利地產土地權益同樣在7月份出現快速增長，當月保利地產新增土地權益地價為99.66億元，較公司6月份的4.8億元有較大幅度增長。前6個月，保利地產新增土地權益地價約為130億元。

業內人士指出，房地產市場的預期正在改變，在宏觀經濟走弱的背景下，房地產作為經濟的引擎正在重新受到審視。此前，多家房地產上市公司出臺再融資方案，也被認為是房地產調控趨向寬松的信號。

房地產市場預期的改變以及商品房持續熱銷激發了房地產企業對土地市場的熱情。這加劇了土地市場的競爭，導致房企拿地分化現象，即具有雄厚資本實力的龍頭企業發力土地市場，而中小房地產企業迫于土地市場的高溢價，而不得不調整甚至是放棄一線城市的拿地計劃。

對于土地市場高燒現狀，業內人士提醒，房企的現金流管理非常重要。中報數據顯示，包括萬科在內的多家房企，二季度貨幣資金較一季度明顯減少，企業資金壓力有增大的可能。