隨著限購范圍擴大和“一房一價”政策的執(zhí)行，樓市調(diào)控已進入密集期，而開發(fā)商的銷售也放慢了步調(diào)。

自上周萬科率先公布4月份銷售金額下降之后，昨日（5月10日），保利和金地也公告了4月各自的銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，保利、金地的銷售增速相比3月份均出現(xiàn)下降。分析人士稱，調(diào)控力度趨嚴，從二季度開始房地產(chǎn)市場已陷入緊張和膠著的狀態(tài)。

房企銷售業(yè)績增速放緩

樓市調(diào)控政策已持續(xù)一年，仍未見松動跡象，但調(diào)控成效已顯現(xiàn)在開發(fā)商的銷售業(yè)績當中。

公告顯示，今年前4月，金地集團累計實現(xiàn)簽約面積39.5萬平方米，同比增長16.9%，累計簽約金額54.8億元，同比增長41.9%。盡管如此，單從4月銷售業(yè)績看，金地僅實現(xiàn)簽約面積12.7萬平方米，簽約金額17.7億元，同比分別下降16.9%和3.2%。

顯然，從二季度開始，受限購政策影響，房企銷售增速開始出現(xiàn)下降的苗頭。與金地類似，保利地產(chǎn)4月份實現(xiàn)簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%；實現(xiàn)簽約金額66.84億元，同比增長63.41%。而3月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積60.36萬平方米、簽約金額66.13億元。

與此同時，萬科4月份實現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79億元，分別比2010年同期增長7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速卻大大下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份萬科實現(xiàn)銷售面積83.5萬平方米，銷售金額93.3億元，分別比2010年同期增長64.5%和47.8%。

除上述龍頭房企銷售增速放緩，龍湖地產(chǎn)公布的4月銷售業(yè)績也顯示出減速跡象。對此有分析稱，二季度眾房企銷售下滑已成既定事實。

樓市博弈趨于膠著

“這一輪調(diào)控使有效需求被抑制，市場成交量上不去，開發(fā)商進入艱難時期。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌認為，限購限貸使得市場需求被嚴重擠壓，而從“五一”開始執(zhí)行的“一房一價”政策也加劇了市場的觀望情緒，這對開發(fā)商的銷售會產(chǎn)生影響。

目前，各地陸續(xù)出臺的房價控制目標和一房一價政策進一步加劇了市場的博弈緊張度。4月中旬，國務院房價控制督查組巡視16省市后，中海地產(chǎn)在深圳率先打出降價促銷旗號，瞬間引爆了剛性需求。

“一房一價政策施行后，大量項目拿不到預售證，價格也無法上調(diào)，開發(fā)商資金鏈受壓，只好采取打折促銷手段。”王海斌分析稱，低價入市、提高周轉率已成為房企無奈之下應對調(diào)控之策。

目前，在房地產(chǎn)市場天平的兩端，一邊是市場觀望情緒加劇、樓市成交量下滑；另一邊是房企資金緊張，但開發(fā)商仍在對抗政策，尋求突破。碧桂園一名銷售人士稱：“現(xiàn)在銷售不好，但我們不打算降價。”

王海斌表示，“開發(fā)商不會輕易降價，這會有損樓盤形象。”他預計，開發(fā)商會加速推盤，以回籠資金或以積極融資的方式應對調(diào)控。

事實上，出于一季度銷售業(yè)績不理想的考慮，金地在4月銷售月報中已透露出加速推盤的跡象。金地稱，5~6月計劃新推或加推盤計劃的項目已經(jīng)達到17個，比3月份增加了4個。

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陳淮：住房短缺推進城市化還需二三十年

“目前中國處在住房絕對短缺的時期，積極推進城市化還需要20~30年的時間。”在昨日（5月10）日舉行的中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展（江西）高峰論壇上，住建部政策研究中心主任陳淮表示，目前城市家庭數(shù)與房屋數(shù)量的比例是1：0.8，只有達到1：1.2的比例，才能滿足全體城市居民居住的需求，因此未來城市化過程中房地產(chǎn)的路還很長。

陳淮表示，要推進城市化，無論是在一線還是二三線城市，都必須切實保障居民住房，政府就要面臨四個問題的解決。

第一是保障房的建設。我國的住房制度是要解決所有人的住房問題，要讓所有人都有房住。陳淮表示，要實現(xiàn)這個目標，就必須加強保障房的建設，我國計劃用3到5年的時間，實現(xiàn)從目前大多數(shù)人有房住到所有人有房住。

第二是農(nóng)民工進城問題。農(nóng)民工進城總數(shù)2.4億人，城市要容納這部分人，但是土地又留在了農(nóng)村，居住用地留在了農(nóng)村，就造成了農(nóng)民出租屋及城中村問題。陳淮表示，把農(nóng)民工的住房問題解決了，城市化之路就完成了一半。

第三是老百姓住房改善的問題。陳淮說，去年中國的住房建筑面積為140億平方米，平均戶均面積只有60平方米，這樣的面積只能勉強讓居民有房住，如果要讓居民感覺住得舒心，戶均面積至少需要90～120平方米，那么還需加蓋50%的住房。

第四是城市結構調(diào)整和城市拆遷改造的問題。要實現(xiàn)城市化，城市結構的調(diào)整和棚戶區(qū)的改造就勢在必行。

陳淮強調(diào)，未來城市化必定是以大城市為依托，二三線城市和中小城鎮(zhèn)為重點，住房數(shù)量和面積的雙重短缺，將為二三線城市的發(fā)展帶來機遇。

保障房盈利難房企“借力”高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)

一直以來深耕保障房建設的北京住總集團有限責任公司（以下簡稱北京住總），將目光轉向了中高檔商品房住宅。“對開發(fā)企業(yè)來說，在盈利道路暫不明朗之時，唯有尋找多渠道的資金來源來補給保障房建設所需。”業(yè)內(nèi)人士表示。

昨日（5月10日），北京住總董事長張貴林在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時透露，集團內(nèi)部正在進行產(chǎn)業(yè)結構轉型升級，房地產(chǎn)、建筑施工、商貿(mào)及生產(chǎn)性服務業(yè)綜合營業(yè)額的比例已由此前的3：5：2轉變?yōu)?：4：2。不斷加大投入的房地產(chǎn)業(yè)結構將發(fā)生調(diào)整。此前，北京住總對保障房的開發(fā)占到整個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務七成以上，在隨后的開發(fā)建設中，保障性住房和普通商品房的開發(fā)建設將“平分秋色”。此外，北京住總開始向中高檔商品房項目發(fā)力。

被視為“首都保障房建設大戶”的北京住總目前已開發(fā)多個保障房項目。“施工成本、拆遷成本、勞動力成本逐年上漲，對保障性住房來說，唯一能避免虧損的途徑是加快開發(fā)周期。”張貴林表示。

此前還希望借資本市場融集資金的張貴林坦言，目前想要上市很難。張貴林表示，為提高盈利能力，只能從企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)品結構上作出調(diào)整。“商品房開發(fā)將占整個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務總量的50%，這部分將為高品位的商品住宅。”

針對原本占據(jù)近七成的保障房建設份額被削減，張貴林表示，占比雖由7:3調(diào)整至5:5，并不代表保障房建設的總量縮減。顯然，北京住總在未舍棄“保障房大戶”這頂帽子的同時，將希望寄托于擁有市場競爭力及盈利價值高的中高檔商品房。

當然，另辟蹊徑保證保障房建設的并非住總一家，頭疼難覓保障房盈利模式的遠洋地產(chǎn)也表示將通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，為集團提供可靠、持續(xù)的收入及現(xiàn)金流。

亞豪機構副總任啟鑫認為，目前資金仍是制約保障房建設的最大瓶頸，“樓市調(diào)控頻出，特別是以‘國八條’為代表的調(diào)控對市場成交造成嚴重打壓，影響到開發(fā)商的投資熱情，不僅土地交易量下降，而且溢價率明顯降低，造成土地凈收益的減少，用于保障性住房的資金投入將等幅縮減，資金來源的不穩(wěn)定將制約保障房的開發(fā)建設。”

來源：每日經(jīng)濟新聞