起拍價高達175.26億元的“徐家匯中心項目”地塊預申請已在7日收官。昨日，上海徐匯區規劃與土地管理局披露，截至預申請結束，已經有18家開發商咨詢過地塊，最終有4家開發商確定參與地塊競拍。上海方面稱，不接受非預申請競買人參與最終土地出讓，這也就意味著最終誰能擁有巨無霸地塊，將從這4家開發商中產生。上海徐匯區規土局并未透露這4家開發商具體名字。

據記者多方了解，此前已經有多家港資開發商盯緊“徐家匯中心項目”地塊，其中包括新鴻基地產、香港怡和、恒基兆業、香港置地以及九龍倉等，在此之中也不乏土地炒家。此外，還有包括綠地、融創等國內開發商表露出對該地塊的濃厚興趣。

港資房企興趣甚濃

公開資料顯示，徐家匯中心項目土地用途為商辦、餐飲、旅館業用地，總出讓面積約9.92萬平方米，總建筑面積為58.4萬平方米。地塊預申請從7月19日至8月7日。該地塊將采取招標形式出讓，但如果競買人少于3人，將采取掛牌方式出讓。上海方面透露，最終有4家開發商確定參與地塊競拍。

據記者了解，有多家香港開發商以及內地開發商正摩拳擦掌。上海一位上市房企高層人士告訴記者，這幅地塊屬于徐家匯商業區核心位置，資源稀缺，已有多家港資地產商和國內地產巨頭進行深入研究，表現出極大興趣。

據悉，新鴻基地產以及香港置地都有意參與該地塊的爭奪，九龍倉為了競得徐家匯地王已經積極籌備了數百億元資金，恒基兆業、香港怡和等幾家老牌港資房企龍頭，也在積極為拿地做準備。不過上述人士坦言，地塊出讓涉及資金量龐大，預計港資地產商抱團取得的可能性最大。

同策咨詢研究中心總監張宏偉分析，對這些港資企業來講，其拿地選擇目標就局限于市中心優質地塊，擅長高端物業開發，也擅長利用資本市場力量開發和經營商業性物業，尤其是大型綜合體開發。“這些優勢成為他們首先向徐家匯中心項目拋繡球的重要原因。”張宏偉稱。

事實上，為了方便境外開發商參與競買，上海方面放寬了不少限制。上海徐匯區規劃與土地管理局相關人士告訴記者，此次拍賣競買保證金可以以外幣支付。除此之外，如果境外開發商注資申請還需要政府審批，所需時間將含不確定性。

一般而言，境外開發商需憑成交確認書及相關材料，在上海成立項目公司，這一過程需由上海商務委審批，不過，同時需要商務部備案才能結匯。上海方面表示，商務委將會全力促進加快商務部備案過程。

背后不乏炒家

值得注意的是，在日前上海徐匯區規劃與土地管理局關于地塊答疑中，有房企提及“競得后何種條件下可以進行股權轉讓”，令業內人士猜測亦有不少炒家在緊盯這塊巨無霸地塊。前述房企人士就認為，目前備受關注的幾塊土地，確實存在這些公司借地生利的可能性。“他們的一貫做法也都是這樣的，不論商辦、住宅都會囤積很久。”

不過，上海徐匯區規劃與土地管理局相關人士明確告訴記者，只有在房企支付全部出讓價款后，完成投資開發總額25%以上時，該土地方可進行股權轉讓。

此外，徐家匯中心項目地塊對開工時間、竣工時間也做出約定，以防止囤地。根據公開資料顯示，該地塊交地后1年內必須開工，而動工后5年內完成總建筑面積的70%，動工后7年內全部竣工。

“從開發周期上看，7年內竣工并不短，比較符合境外開發商的運作周期，如果給國內開發商做，可能只需要4年左右。”前述房企人士坦言。在他看來，政府方面似乎更愿意將項目交給境外開發商做。

“國內開發商大型核心區商辦地塊的開發整合能力，未必能挖掘這塊地的價值，而香港、新加坡、美國的開發商在這類項目方面的運作顯然更為成熟。”上述人士表示。