房地產調控力度不減的大背景下，一場開發商之間的價格較量正在深圳東部海岸醞釀。

7月21日，碧桂園集團旗下位于大亞灣沿岸的一個樓盤宣布，凡提前認籌并于開盤當天購房的客戶，可額外享受7.5折優惠。

在這個樓盤所在的海岸線上，還云集了萬科、金融街、華僑城、合生珠江、富力和世茂等近10個開發巨頭的超級大盤。在最近推出優惠政策的，并非碧桂園一家，還有萬科、富力和世茂等旗下樓盤項目。

在當前的中國樓市，碧桂園也許只算一個極端的案例，但卻不是獨行俠。眾多以高周轉為策略的開發商都已暗自行動起來，以去存貨為目的的促銷比比皆是，幅度各有不同。

更大的背景是，一份券商報告顯示，7月初，包括京滬廣深在內的11大重點城市房地產存貨總量同比上漲了約40%。

融資難和存貨高峰來臨，正在雙重擠壓房地產開發商。

海岸線之爭

這次宣布7.5折優惠的碧桂園項目，位于惠州大亞灣一帶，即被開發商定義的“深圳東部海岸”，主打深圳客源。這也是碧桂園首個濱海度假項目。

和碧桂園同在這條海岸線上的多數樓盤將在今年下半年發售，碧桂園則是趕了個早。

根據碧桂園最早披露的定價，其山景洋房5500~6000元，海景洋房1萬~1.1萬元，臨海公寓1.4萬元左右。當該集團總裁莫斌在深圳公布最初定價時，就已經讓同行備感壓力。

在這一地帶的富力和世茂聯合開發的樓盤項目隨后宣布了“百億招商計劃”，希望借此增強影響力，截留一部分客源。萬科也宣布了號稱“萬團大戰”的購房優惠計劃。

在這之后，碧桂園宣布開盤當天7.5折大幅優惠計劃。照此計算，“十里銀灘”最低售價將低至4125元，而海景洋房銷售均價也在七八千元。

7.5折，基本上可以被看作是房地產市場中的最低折扣（特殊情況除外）。2009年，另一家開發商恒大地產曾經祭出過7.5折大旗，并在某種程度上拉開了當年開發商公開降價的序幕。

業內人士認為，“十里銀灘”的低價只是一個先鋒，大亞灣沿海的價格大戰極有可能于下半年全面爆發，其主要原因便是那一帶的供應量大得驚人。

據悉，碧桂園首批預計銷售貨源達5000套，而周邊計劃于下半年推貨的樓盤也都格外龐大。如富力和世茂聯合開發的“威尼斯灣”號稱總面積2萬畝，總投資高達400億。

貨量的壓力，無疑將給這片海岸的旅游地產的市場前景蒙上一層“陰影”，而這種陰影，也將被傳染至全國的許多個區域。

存貨壓力上升

上半年，除了部分二三線城市房價依舊上漲外，全國大部分區域的樓市基本以“量縮價平”收官。

全國開發商整體存貨水平的上升，已經成為不爭的事實，而這也成為部分業內人士看空房價的依據之一。

廣發證券新近發布的研報統計，7月初，包括京滬廣深在內的11大重點城市存貨總量達到63.4萬套，環比上漲0.9%，同比上漲約40%。

撰寫該報告的分析師沈愛卿表示：“目前的存貨水平還沒有達到2008年的高位，但是2010年1月以來的最高水平。”

同樣，中原地產發布的《2011上半年度報告》顯示，在上半年市場遇冷的情形下，重點城市整體銷售率并不理想，庫存逐月上升。6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島六個重點城市的存量同比增加了22%。

另一研究機構中國指數研究院的數據顯示，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬平方米、782.91萬平方米、379.34萬平方米和336.05萬平方米，按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月。

世聯地產(002285.SZ)則預計，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量，并于明年一季度樓市供銷差將達到頂峰。

萬科董事會秘書譚華杰是較早關注到下半年存貨現象的業內人士之一。他分析指出，目前的存貨水平不算高，但下半年會逐步上升。

據譚華杰測算，2007年以前，開發商手上存貨的平均“可售月數”為6個月，到2008年行情極度低迷時曾上升至1年，但經過2009和2010年的快速消化，該數字一度下降到三四個月。“目前可能還達不到半年的量，但下半年可能會略微超過6個月這個正常值。”

去存貨戰略各不同

現實中，在不同的開發商眼里，存貨有著完全不一樣的含義，并不是所有的開發商都會因為存貨增加而促銷。

例如有些追求較高毛利率的開發商會選擇減緩開工速度來應對成交量的下跌，而周轉型公司則會加大銷售力度。

譚華杰表示，價格并不是由存貨決定，而是由市場決定的。對于以萬科為代表的“周轉型”開發商來說，隨行就市是長期策略，任何促銷都不應該被冠以“降價”。

但是在業內人士看來，行業整體存貨水平的上升，必然增加開發商降價的動力。

廣州中原地產投資部總經理黃韜便透露，追求快速周轉為目的的開發商已經開始了“去存貨”的促銷策略。他對廣州市場的分析是：“從7月初開始就有發展商調價，幅度約5個點，但這是一個開端，未來將愈演愈烈，直到整體呈現10個點左右的降幅。”

廣發證券的沈愛卿也認為，存貨增加的背景下，房價會于第三季度出現松動，主要發生在一線城市和一部分二線城市。

以廣州為例，有數據顯示，7月以來的每周一手房簽約均價都呈現逐周下降趨勢。搜房網數據監控中心發布的信息稱，上周廣州一手住宅網簽1313套，環比漲20%，均價10170元/平方米，環比降5.88%，連續三周下跌。

顧云昌指出，在宏觀政策的影響下，上半年全國多數城市的樓市表現平穩，價格環比、同比下跌的城市數量不多，但持平的城市數量增加，上漲的城市幅度也有限。“這說明宏觀調控的效果已經出來，但通脹背景下希冀房價大幅下跌也不現實。”

他預計，到三季度可能會出現更多城市的房價上漲勢頭得到遏制，局部區域下跌。而前述“十里銀灘”等案例，可被視作開發商試探市場的信號。

來源：第一財經日報