與7月初萬科、中海、恒基等八大房企巨頭圍搶上海張江地塊相比，7月31日嘉定兩幅純宅地出讓的“星光”暗淡不少，但競拍的熱鬧及激烈程度卻有過之而無不及，30余家中小房企瘋搶兩幅偏遠地塊的場景，讓不少業內人士驚呼“市場已經樂觀得過了頭”。

最終，安徽省高速地產集團有限公司以11.52億元競得嘉定區馬陸鎮42-05地塊（下稱“馬陸地塊”），折合樓板價12600元/平方米，溢價率約110%；上海大名城企業股份有限公司（600094.SH，下稱“大名城”）與贏今貿易有限公司組成的聯合體以7.12億元競得嘉定區安亭鎮秦安路以東、曹安公路以北地塊（下稱“安亭地塊”），折合樓板價8341元/平方米，溢價率為85.35%。

“你能想象半年參拍十多幅土地卻一幅也沒買到的心情嗎？”一家參與上述兩幅土地競拍的中型開發商代表對《第一財經日報》記者感慨：“這兩塊地已經靠近江蘇了還這么多企業搶，你說這市場到底有多熱？當然急是急不來的，接下去我們還是會繼續參拍，對價格的預期也會略有提高。”

111家房企“圍觀”兩幅地

111家房企領取競買申請書、34家參與現場競買，這是嘉定區兩幅“條件并不出眾”的偏遠地塊受到的關注度。

為了避免出現高溢價，出讓方選擇了“暗標”的方式出讓，即一家房企只出一次價格，價高者得。不過，房企對一線城市土地的渴望程度還是大大超出了出讓方的預期。

公開資料顯示，安亭地塊占地面積3.89萬平方米，容積率2.2，起拍總價3.84億元。旭輝、同濟、三花三盛聯合體、景瑞、江蘇新城、陽光城、大名城聯合體、三湘、凱德、光明食品、頂峰、中駿、嘉定房產、協信、金輝等15家房企參與了現場報價。最終，大名城聯合體以7.12億元的報價競得該地。

知情人士向記者透露，大名城的注冊地雖在上海，但之前主要在福建發展，今年以來，大名城銷售不錯且希望能夠在一線城市擴張，此前已經參加了多次上海的土地拍賣，這一次終于如愿。

日前，大名城發布的業績預告顯示，公司2013年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤將同比增長200%以上，上年同期這一數字為6807萬元。今年6月19日，大名城曾發布公告稱，公司將參加上海松江區泗涇地塊的競買，該地塊最終被保利置業以23.56億元的總價拿下，溢價率高達131.89%。

緊跟著安亭地塊出讓的馬陸地塊，再一次引起中小房企的搶奪。

馬陸地塊占地面積3.66萬平方米，容積率2.5，起拍總價5.49億元。旭輝、鼎申、張家港、同濟、安徽高速、古北、陽光城、中駿、靜安、凱德、金輝、景瑞、新城、海亮、三湘、中鐵建、大名城等19家房企參與競拍。馬陸地塊最后由安徽高速地產競得，該公司隸屬于安徽省高速公路控股集團，此前主要在安徽省內布局。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示，嘉定等郊區的高價地經常被外來企業拿走，說明他們對上海市場的了解不夠深，其實這些區域要做高溢價非常困難。“郊區的小面積地塊，大企業不愿高價去爭，因為他們運營成本高，賺不到錢，小企業運營成本低，可以出更高地價。”

不過，在上述參與競拍的開發商看來，參拍郊區土地也是逼不得已。“現在房企全往一線城市擠，市中心的好地只是少數龍頭房企的寡頭游戲，中小型房企也只能拿大企業看不上的地了。”

要么“挨餓”，要么瘋狂

持續的酷暑令近期上海樓市降溫明顯，但土地市場卻出現“火上澆油”的局面。

漢宇地產監測的數據顯示，7月份上海共成交13幅經營性用地，與上月相比減少8幅，但成交地塊相對稀缺也支撐土地價格水漲船高，7月成交土地面積為76.11萬平方米，環比上月同期減少13.61%，成交金額為181.38億元，環比縮幅僅為7%。此外，7月共有6宗地塊溢價率超過50%，其中3宗地塊溢價率更是超過100%。

一家A股上市的中型房企副總經理對記者表示：“很多房企原來去二三線城市做開發，但不少被套住了，最終他們還是認定了在一線城市開發是相對安全的，所以都回來了。包括一些以前沒有在一線城市開發、在二三線開發賺了錢的房企，也看到再在二三線開發空間不大，也往一線城市擠，導致一線城市現在土地市場非常熱。”

“一些首次進入一線城市的開發商，拿地根本就是不計成本。”這位房企副總經理告訴記者，他們必須以一個項目來切入，進入這個城市把關系打通開始做，做完一個項目，熟悉所有的流程和關系，然后才可能做更多的項目。

在大房企已經壟斷一線城市核心區位地塊的背景下，集中涌入一線城市的廣大中小房企只能退而求其次，把目光瞄準有軌道交通規劃的城市郊區地段。

一位地產行業分析師稱：“前兩年，不少中小房企在嚴厲調控面前選擇戰略收縮，去年以來樓市回暖，這些房企手里的存量項目消化得不錯，但這些企業在庫存不斷下降的壓力下，開始選擇出手買地時，卻發現自己在一線城市已經很難拿到地了。這時候要么冒險高溢價拿地，要么‘無米下鍋繼續挨餓’。”

某香港上市房企負責人認為，房地產是資源配置非常強的行業，房企一定要有一定規模，才能對土地、資金、人才這三種最為重要的資源有一定的配置能力。在行業利潤率整體下滑的背景下，資源總是不斷向大企業集中，中小房企逐漸被邊緣化只是時間問題。