相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張而言，華潤(rùn)集團(tuán)希望同樣以并購方式來構(gòu)建其龐大的“房地產(chǎn)航母”的夢(mèng)想?yún)s最終落空。

無論是控股老的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，還是入股萬科，華潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購之路堪稱屢屢受挫，不得不扶持自己的子公司華潤(rùn)置地。

與寧高寧時(shí)代側(cè)重于規(guī)模擴(kuò)張不同，華潤(rùn)集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在宋林時(shí)代更多地轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)融合與協(xié)同，由外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式發(fā)展。

兩次并購折戟

以2012年財(cái)報(bào)推算，華潤(rùn)集團(tuán)持股68.01％的華潤(rùn)置地（01109.HK），其2283億港元資產(chǎn)總額占華潤(rùn)集團(tuán)約17%，但其卻以72億港元的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，占華潤(rùn)集團(tuán)的38%，接近四成，在華潤(rùn)集團(tuán)七大業(yè)務(wù)板塊中的地位不斷上升。

2012年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)銷售總金額522億元人民幣，首次進(jìn)入五百億軍團(tuán)，在內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中排名第八位。但如果當(dāng)初華潤(rùn)集團(tuán)地產(chǎn)并購計(jì)劃得以成功推進(jìn)的話，那么現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)格局一定會(huì)是另一番模樣。

此前1996年，寧高寧主導(dǎo)了華潤(rùn)并購華遠(yuǎn)地產(chǎn)，成為華遠(yuǎn)大股東。以此為基礎(chǔ)，持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)約70%股權(quán)的華潤(rùn)北京置地成功在港上市，即現(xiàn)在的華潤(rùn)置地。但僅僅在6年之后雙方突然分手，主要原因是雙方的戰(zhàn)略分歧無法彌合，華潤(rùn)準(zhǔn)備收購萬科，但是華遠(yuǎn)無法接受收購萬科后的角色定位。

當(dāng)時(shí)，任志強(qiáng)（微博）轉(zhuǎn)讓其在北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司約18％股權(quán)，并收回“華遠(yuǎn)”的名稱、標(biāo)志等全部品牌，重新建立“新華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司”，另立門戶。導(dǎo)致華潤(rùn)與華遠(yuǎn)地產(chǎn)分立的另一個(gè)原因是萬科。2000年華潤(rùn)的野心是將其時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)界南北兩大領(lǐng)頭羊萬科及華遠(yuǎn)合并，組建中國(guó)房地產(chǎn)航母企業(yè)。但作為中國(guó)地產(chǎn)南北的老大，萬科和華遠(yuǎn)一樣不期望屈膝人下。

王石和任志強(qiáng)兩位地產(chǎn)大佬，當(dāng)時(shí)因?yàn)楦髯怨�司在華潤(rùn)集團(tuán)的地位和角色問題，而相互產(chǎn)生分歧，萬科也最終放棄了合并方案。

華潤(rùn)收購萬科的最終結(jié)果是，華潤(rùn)置地成為華潤(rùn)集團(tuán)控股子公司，而華潤(rùn)成為萬科最大的股東。華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林此后在接受媒體采訪時(shí)仍坦言，收購萬科失利是其職業(yè)生涯中的一大憾事。

時(shí)至今日，萬科已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，任志強(qiáng)主導(dǎo)下的新華遠(yuǎn)地產(chǎn)亦風(fēng)生水起，華潤(rùn)置地?zé)o奈變成華潤(rùn)集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。

“輸血”地產(chǎn)板塊

實(shí)際上，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)遠(yuǎn)不止上述三家公司，其下屬還有華潤(rùn)物業(yè)、華創(chuàng)物業(yè)、泰國(guó)長(zhǎng)春置地，以及華潤(rùn)深圳公司的商業(yè)地產(chǎn)公司等在做地產(chǎn)業(yè)務(wù)，既有住宅，也有商業(yè)地產(chǎn)，甚至還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)混亂讓華潤(rùn)頗為頭疼。有媒體報(bào)道稱，宋林在2005年擔(dān)任華潤(rùn)集團(tuán)總經(jīng)理后第一次專題會(huì)議就是研究地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略。

熟悉華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的深圳某上市房企高管向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，宋林時(shí)代一直對(duì)華潤(rùn)旗下的物業(yè)進(jìn)行不斷整合，確立了華潤(rùn)置地的商業(yè)模式。

在宋林的主導(dǎo)下，華潤(rùn)置地重新確定了發(fā)展定位和新的商業(yè)模式，即“住宅+商業(yè)物業(yè)+服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)公司”。

最為著名的戰(zhàn)略莫過于是“集團(tuán)孵化模式”，也就是華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地“先放后取”的商業(yè)模式，涉及土地資源、融資和商業(yè)資源等方面。

根據(jù)第一上海研究報(bào)告，從2005年至今，華潤(rùn)置地通過定向增發(fā)注入母公司“孵化”過的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已達(dá)9次，注資總金額約400億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分約100億港元，其余部分主要通過向集團(tuán)配股完成。截至目前，通過母公司注入的資產(chǎn)已超過2000萬平方米。

不僅如此，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的多元化產(chǎn)業(yè)協(xié)同戰(zhàn)略，也給華潤(rùn)置地的發(fā)展提供更多平臺(tái)和資源。自2005年開始，華潤(rùn)集團(tuán)層面就開始著力整合商業(yè)地產(chǎn)資源。

目前，華潤(rùn)置地已經(jīng)形成了比較清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，明確了三種商業(yè)開發(fā)模式，即“都市綜合體，住宅+區(qū)域商業(yè)中心和住宅+歡樂頌”。

2005年的華潤(rùn)置地只有十幾個(gè)項(xiàng)目，而截止到目前，華潤(rùn)置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地39個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過70個(gè)。華潤(rùn)置地從一個(gè)小公司躋身至行業(yè)第二梯隊(duì)，這與華潤(rùn)集團(tuán)的背后支撐可謂關(guān)系密切。