7月21日，社科院發布的《西部藍皮書：中國西部發展報告（2013）》稱，2012年西部部分地區出現房地產過度投資現象；克而瑞研究中心最新公布的研究報告顯示，除了拉薩外，全國50個高風險城市中有49個是三線城市，甚至有人提出，在全國數百個城市中，真正可以搞房地產開發的只有90個，并由此提出了未來若干年間房地產將最終進入寡頭階段的觀點。

業內人士表示，近兩年三四線城市房地產待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現象更加突出。同時，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動難以遏制。因此，應警惕樓市區域性風險。

《每日經濟新聞》記者本周的最新調查發現，多數轉行的房地產上市公司其主要開發項目都位于三四線城市，而甚囂塵上的三四線城市“鬼城論”、“崩盤論”已經牽連了諸如貴陽這樣的二線城市。但是，今年上半年，正是由于扎根三四線城市的建設，河南建業才得以順利完成上半年銷售目標。三四線城市，究竟是房地產企業的“票房毒藥”，還是“待掘金礦”？決定因素還在于企業有無城市價值挖掘能力。有此能力的房企，前方一片坦途，相反，則可能處處陷阱。

貴陽樓市的真實場景：超級大盤壟斷定價

去年，貴陽樓市曾“被鄂爾多斯”過一次，如今，因幾個千萬級體量的超級大盤再現，被某些地產專家預言“崩盤”。不過，克而瑞研究中心在最新發布的《城市房地產發展前景排行榜》報告中，卻將貴陽列為“中國房地產投資TOP50強”第29位。

面對如此相左的觀點，人們不禁要問：貴陽樓市的開發前景到底如何？

多家貴陽當地房企的高層人士向《每日經濟新聞》記者表示，他們并不回避當前貴陽樓市短期內的供需失衡、剛需被透支及利潤空間日趨收緊等核心問題，但也絕非一些房地產專家所把玩的“數字游戲”，即便是千萬級體量的超級大盤，也基本上是分階段拿地開發的。在城鎮化紅利面前，貴陽樓市前景依然看好。只是，在本地超級大盤“花果園”和“未來方舟”等的壟斷定價下，后來者可能需要更好的產品、更高超的營銷及融資能力，才能把市場“錢”景轉化為財報上漂亮的數字。

超級大盤林立

繼號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目之后，如今貴陽的房地產市場再擴容。據中地行貴陽公司市場研究部提供的數據，目前貴陽千萬級體量的超級項目有4個。其中，花果園項目總建筑面積達1830萬平方米，目前這一“巨無霸”地位已被“中鐵·龍里生態城”項目取代，后者建筑體量為2000萬平方米，“中天·假日方舟”為1400萬平方米，“大川·白金城”達1600萬平方米。

近來提出“貴陽樓市也瘋狂”等觀點的中國企業資本聯盟主席杜猛在接受《每日經濟新聞》記者采訪時解釋稱，“貴陽官方網站上已批的在建工程10000萬多平方米，三口或四口之家可住500萬人，而貴陽目前僅340萬人。也就是說，貴陽新城（觀山湖區）可再裝一個貴陽的人口，而貴州9個地州人口都往貴陽流動，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。”

“其實沒有外界說的那么嚴重，有些開發商是為了宣傳而制造概念，可能大量土地還沒有拿到。”俊發地產集團貴陽公司總經理張播說。碧桂園集團戰略發展品牌部總監林偉營也表示，公司現在拿到的土地才幾百畝。

中鐵置業貴陽公司副總經理、財務總監王成平亦表示，“總投資500億元的國際生態城項目，當初規劃是3萬畝，這是未來好些年的規劃，目前批下來的僅2000畝，即使是這2000畝，中鐵也是分步驟滾動開發。”

貴陽大川地產營銷總監朱晉儀亦稱，大川·白金城的最大投資量將會在明年，總投資額為500億元。

在中地行貴陽公司市場研究部高級項目主任劉定坤看來，貴州省人口4000萬，貴州是個沒有第二個大城市可以分流的中心單核城市，其城市化率要在10年后從目前33%達到57%，這個簡單的人口轉移運動還將持續，貴陽房地產還會持續快速發展。

超級大盤掌控定價權

業界公認，貴陽幾個超級大盤幾乎壟斷了市場并掌控了定價權。

數據顯示，今年上半年，貴陽市共銷售商品房近5萬套，比去年同期增長了25.4%；商品房均價4617元/平方米，同比僅增長了1.5%。在前述總成交量中，位于南明區的花果園項目就售出了2.5萬套，位居貴陽各樓盤銷冠。花果園項目銷售總監孫浩對記者表示，花果園地處老城區，以成本價銷售。

劉定坤認為，花果園成功的最大因素是其用地性質，項目大部分屬于城中村舊改用地，相關稅費大幅減免，行政審批一路綠燈，大大縮短了工程工期，使得銷售加速，為后期資金保障提供了來源。

王成平表示，“我不是特別樂觀。貴陽超級項目靠低價快速回籠資金，1平方米才3000多塊錢，一些中小房企本身資金承受力較弱，經營壓力是蠻大的。”

劉定坤認為，市場透支嚴重主要緣于多個大盤對市場的強力吸收，大部分即將入市項目由于缺乏區位優勢、政府導向、政策保障、價格吸引等，想取得如花果園的銷售業績不太現實。

在朱晉儀看來，貴陽大盤前期基本上是微利，開發商是靠后期大量人口的入駐，為項目商業帶來持續現金流。

“（花果園的）客戶主要來自地州，每個地州均有1名銷售經理帶隊，每個銷售經理有5萬元/月的活動經費。在分銷點上累計的客戶，每個周末派大巴車接到項目售樓部成交。”劉定坤說。

差異化突圍

“下一步，我們將推洋房產品，價位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，現在市場上的產品同質化很嚴重。一不愿具名的央企地產營銷部負責人也表示，在當前剛需住宅短期失衡的情況下，市場更需要分流，產品也更需要多樣化，客源也需要多維度拓展。

據媒體報道，今年下半年，貴陽樓市將有500萬平方米的新房供應量。其中，中天·未來方舟下半年將推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中鐵生態城下半年推盤量將達到20萬平方米，包括低密度住宅別墅以及度假型四合院產品。此外，樂灣國際、中鐵逸都國際、俊發城、溪山御景、首開紫郡等項目都會相繼推出高層、花園洋房、別墅等產品類型，大打市場差異牌。

王成平表示，貴陽生態文明國際論壇剛開，在貴陽“宜居”與“氣候”資源上，度假型產品需求才剛撬動起來，隨著貴陽至周邊中心城市甚至到香港、上海等城際高鐵的開通，未來如何滿足多元化需求才是項目規劃的核心。

中期業績九成來自三四線城市建業地產對走出河南說“不”

克而瑞最新發布的《城市風險與前景榜單》顯示，入圍風險最高的50個城市中，除拉薩等外，絕大多數都是三四線城市。在過去一年中，三四線城市已被業內視為房企“票房毒藥”的代名詞。

當房企把發展目標紛紛瞄準一二線城市的當下，三四線城市真的失去了機會嗎？堅持在河南一省開發的建業地產控股有限公司（以下簡稱建業地產）的案例也許說明，三四線城市的市場也許并不像想象中那么灰暗。

九成業績來自三四線城市

這家河南本地地產商，即使遭遇投資機構的看空、輿論的不看好，也始終扎根河南，到目前為止沒有在河南以外買過一塊地，更不要說布局北上廣深了。

克而瑞研究中心發布的《城市房地產發展風險排行榜》指出，三線城市大多外出務工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對清淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應較為充裕，更使得三線城市土地供應過量雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。

但建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在三四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三四線城市，主要是因為“考慮企業自身的資源情況”。

首先，河南有1億人口，起始城鎮化率非常低，蘊含了一個非常大的市場空間，足夠容納一家大企業。

此外，早在2005年，他就已經預測了今天房地產市場格局的變遷，即大的開發商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發商將有6到7個不是本地開發商，欲與這些大企業抗衡，必須擁有自己的“根據地”，沒有根據地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

建業地產的業績讓很多人擔心。但建業卻用事實證明了三四線城市也有“金礦”。根據建業地產公布的數據，上半年合約銷售金額達60.6億元人民幣，較去年同期上升18%。而在60.6億元銷售額中，來自三四線城市的銷售額占到九成以上。

“談某個城市市場是否出現泡沫有一個簡單的判斷，就是看供應量與價格之間的關系。如果明顯供過于求，且價格持續上漲，基本可以判定出現了某種程度的泡沫。但供應量一時較大，而價格平穩或者下降，則稱不上泡沫，只是市場階段性的供需失衡，在市場機制的作用下會逐漸回歸。”建業地產相關人士對《每日經濟新聞》記者表示。

建業地產官網顯示，2013年，建業地產將真正進入戰略縱深階段，并將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標達到300億元。

新型城鎮化帶來機會

扎根三四線城市，給河南建業帶來的不僅僅是房地產開發機會。《每日經濟新聞》記者發現，這一做法也讓建業地產有機會像萬科一樣成功轉型城市運營商，并通過城市淘寶獲取另一個盈利增長點。

房地產業對社區電商、城市運營商的轉型探索，僅僅是最近一兩年才大面積進行的事。

河南建業在這一領域的探索，卻已有相當長的時間。記者獲悉，建業今年正謀求整合足球、教育、酒店、商業、綠色基地、文化旅游等各項資源，全力打造一個覆蓋業主生活基本需求的大服務體系，利用建業的業主資源和上述服務體系，組建一個社區型的銷售平臺，最終通過平臺開發相應的產業鏈，獲取收入。

在建業內部，扎根河南的策略，被認為與新型城鎮化這一國家策略高度吻合。

偉業我愛我家市場研究院經理程浩業在接受記者采訪時表示，對像建業這樣的區域龍頭房企，扎根三四線城市反而比進入河南省外的一二線城市更有機會。

首先，對區域市場的把握已經爐火純青，對區域客戶的數量及需求特征了如指掌；其二，對區域內項目的開發成本、銷售成本的控制、風險點及防治辦法已經形成自己的體系。因此，建業模式發展穩健。

程浩業認為，建業地產的模式適合區域型房企和有擴張需要的中小地產公司效仿，前提是企業“區域內開發過的項目已成為精品或標桿”、“產品已經逐步形成精品系列，并有與之匹配的標準化開發流程”、“為當地政府解決過民生問題，是有責任的企業，與政府建立了較好的關系”。

不可否認的是，這一模式也是有成本的。睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文認為，建業地產如果當初不選擇“省域化”發展模式，可能規模會大于現在。

三四線城市泡沫隱憂多家中小房企被迫轉型

盡管外有新型城鎮化帶來的契機，內有行業成交量與房價數據的堅挺，但對中小房企而言，退出房地產的現象也仍蔓延。

日前，停牌逾三個月的萬好萬家（600576，SH）公布其重組預案：山東莒南浩德投資有限公司（以下簡稱浩德投資）將以置換資產的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產，以實現借殼上市，交易一旦完成，萬好萬家主營業務將由房地產開發等變更為鎳合金的冶煉與加工。這也是今年A股首例房企退出。

《每日經濟新聞》記者留意到，今年上半年，房企分化加劇。以杭州為例，一邊是萬科、中海、龍湖等大鱷競相拿地，一邊則是中小房企沉默不語。除萬好萬家外，還有金都房產項目轉讓、美都控股(600175，SH)染指美油氣田等。

同時，這些房企的項目開發不約而同地集中在三四線城市。它們的轉型與三四線城市的泡沫隱憂是否有關？

退出房地產或跨界多元

7月3日，萬好萬家公布其重組預案，浩德投資將以置換資產的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產，以實現借殼上市。這是今年A股首例房企退出房地產行業。

“如果這次交易完成，公司將從房地產、連鎖酒店投資等徹底退出來，公司主營業務將由房地產開發等變更為鎳合金的冶煉與加工。”萬好萬家證券部相關人員向《每日經濟新聞》記者表示。

事實上，近年來萬好萬家在房地產行業已“停步不前”。記者獲悉，自房地產調控出臺的2010年以來，該公司發展就出現減速或停滯，2012年度無新的項目開發，未新增土地儲備。萬好萬家上述證券部人士稱，“鑒于上述市場環境及公司整體戰略調整，2013年公司將通過加強存量項目開發、工程建設、產品銷售等工作完成現有項目的開發工作，保持房產公司工作的延續性，并適時逐步退出房地產行業。”

2013年已過半，伴隨樓市回暖的卻是中小房企的日子更加難熬。

金都房產是杭州老牌房企。6月2日晚間，融創中國（01918，HK）與綠城中國（03900，HK）均公告稱，雙方聯合以12億元的總代價收購了金都房產持有的浙江金盈50%的股權，金都房產為緩解資金壓力，將旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創和綠城。

7月12日復牌的美都控股公告稱，正在運作總計劃投資41億元的Woodbine油田產能建設項目，以推進公司對國內尚屬空白的致密油氣田、頁巖油氣田核心開發技術的掌握，尋找新的利潤增長點。

資料顯示，美都控股以房地產開發經營為主業，涉足貿易業、酒店服務業、金融及準金融業、股權投資等領域。

美都控股財報說明，“在房地產調控的大背景下，預計房地產市場抑制投資、投機需求將以常態化政策基調存在，房地產企業的競爭也將進一步加劇，大型、高周轉率房地產企業的優勢將更加明顯，企業轉型發展已成為必然趨勢。”

美都控股證券部人員在電話中向《每日經濟新聞》記者表示，公司將逐步轉型成為綜合類業務企業。

7月17日晚間，萊茵置業（000558，SZ）發布公告稱，接大股東通知，擬籌劃重大事項……自7月18日起停牌。有市場消息稱，公司擬進軍清潔能源行業，公司已經于近日公開招聘能源技術總監。對于該消息的真偽，昨日（7月22日），記者試圖向萊茵置業核實，公司未予正面置評。

實際上，萊茵置業這家以房地產開發為主業的企業近期一直在多元擴張尋求突破，在礦業投資、園區開發、城市綜合運營和新能源投資等方面展開探索。4月26日，萊茵置業發布公告，擬在杭州成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“浙江萊茵達新能源發展有限公司”，主營新能源項目的投資、開發、建設與經營。

三四線城市泡沫現隱憂

據Wind統計，截至7月18日，A股房地產板塊已有61家上市房企發布2013年中報業績預告，29家“預喜”，占已發布業績預告上市房企總數的47.54%；20家“預虧”，占比32.79%。

但是，中報業績“預喜”的上市房企第一梯隊，仍由“萬保金招”等大型房企領銜；而在“預虧”的隊伍中，則擠滿了中小房企。市場分化一目了然。

“目前，房地產行業繼續保持著從緊的樓市調控總基調，同時，因房價、地價的持續走高，房地產行業逐漸成為一個寡頭壟斷的行業，中小型房企生存困難。”萬好萬家在其年報中直言不諱。

浙江省一規模較大上市房企高管向《每日經濟新聞》記者分析，眼下一二線城市地價高漲，不少中小房企囊中羞澀，而三四線城市樓市泡沫很大，他們又不敢出手，因此普遍面臨著土地儲備缺乏，后續不足的尷尬境地。

眼下，這些變賣資產退出房地產行業，或者跨界發展的企業，不少項目都處于二、三、四線城市，如萬好萬家的房地產項目均地處溫州市下屬的瑞安市。美都控股的項目則主要集中在杭州以及杭州周邊地區德清等地，“近年來，公司根據自身實際情況，逐步確立了房地產二三線城市的發展戰略。”在2009年年報上，美都控股圈定了自己的地域范圍。萊茵置業公告中稱，公司項目主要分布在杭州、揚州、泰州、南京、南通、上海等長三角重點城市。

中小房企分化明顯加劇，也引發了市場對三四線城市泡沫的擔憂。近期，市場上關于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點不斷被熱炒。

高策地產服務機構董事長陶紅兵日前向媒體表示，對房產開發商及未來市場來說，機會首先是在一線城市，然后才是二、三、四線城市。但是泡沫的分布正好相反，三四線城市泡沫最大，“從房價上看，這些城市沒有泡沫，但從供應量上看，有巨大的泡沫”。

浙江大學經濟學院金融系教授、產業經濟研究所副所長向《每日經濟新聞》記者表示，三四線城市的“鬼城”現象是泡沫化的表現，這些城市的市場需求并非部分開發商想象的那么大，在就業、服務配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力，這些城市缺乏有效需求以及產業支撐，實質為人為造城，而且目前呈現過快發展，存在房產投資虛旺的現象。