近期，國內(nèi)外金融環(huán)境正在出現(xiàn)變化，美元走強(qiáng)致熱錢流出主要新興經(jīng)濟(jì)體；央行重申穩(wěn)健的貨幣政策，下半年流動(dòng)性預(yù)期偏緊。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這意味著融資成本可能會(huì)持續(xù)增加，資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)，一些高價(jià)拿地、擴(kuò)張速度過快或負(fù)債率偏高的房企暗藏風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)去杠桿化也將迫使房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿化，控制融資風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈暢通。

事實(shí)上，從決策層近期的表態(tài)來看，激活貨幣存量、用好貨幣增量表明下半年市場流動(dòng)性相對(duì)偏緊。蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，銀行提高貸款利率，甚至惜貸將會(huì)變得更普遍。下半年房企的資金來源中，銀行貸款的占比可能從30%降到25%。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，二季度房企銀行貸款利率為8.6%，比一季度提高了0.6個(gè)百分點(diǎn)，比一至三年期基準(zhǔn)貸款利率6.15%高2.45個(gè)百分比。

此外，作為房企重要資金來源渠道的房地產(chǎn)信托，也將面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)和利率進(jìn)一步提高的問題。據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)總還款額約為3100億元，峰值出現(xiàn)在2013年6月和9月。今年以來，房地產(chǎn)信托已發(fā)生多起兌付危機(jī)案例。3月，安信信托因?yàn)椤袄ド健ぢ?lián)邦國際資產(chǎn)收益財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”的融資方昆山純高投資開發(fā)有限公司無法支付到期本金，已對(duì)純高公司提起訴訟。新華信托旗下于6月底到期的鄂爾多斯房地產(chǎn)項(xiàng)目，依然深陷爛尾樓的噩夢。

在資金價(jià)格走高的背景下，房企想利用信托融資，其利率也會(huì)水漲船高。宋延慶介紹，目前房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的利率在12%-14%左右，下半年可能還會(huì)提高至少兩個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于海外發(fā)債的大型房企來講，雖然整體融資成本比國內(nèi)低，但美元走強(qiáng)將推高融資成本，融資難度有所增加。

實(shí)際上，大型房企去海外融回來的資金多半都用在土地購買上面，今年上半年一二線城市土地市場火熱，地王頻現(xiàn)與此密切關(guān)聯(lián)，但下半年部分房企拿地將不得不變得謹(jǐn)慎。

今年初以來，房地產(chǎn)市場一片唱多之聲，一些房企紛紛激進(jìn)拿地。旭輝控股董事長林中近日透露，上半年公司新購11幅土地，涉及47.12億元。泰禾集團(tuán)中期業(yè)績預(yù)告顯示，上半年泰禾集團(tuán)旗下的全資子公司已經(jīng)競得北京、上海等地8塊土地，耗資總額95.92億元。

激進(jìn)擴(kuò)張策略使得泰禾集團(tuán)出現(xiàn)巨額對(duì)外擔(dān)保問題。根據(jù)泰禾集團(tuán)公告顯示，截至目前，公司實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額為109.4億元人民幣，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.80%，全部為對(duì)下屬控股公司提供的擔(dān)保。而泰禾集團(tuán)今年一季度財(cái)報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)的凈資產(chǎn)為24.4億元，負(fù)債率為82.64%；總負(fù)債高達(dá)122億元，是凈資產(chǎn)的5倍，而貨幣資金僅為14.8億元。

從財(cái)務(wù)安全的角度來看，房企在“低資產(chǎn)、高負(fù)債”的情況下拿地，極具財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出點(diǎn)問題，就會(huì)發(fā)生連鎖反應(yīng)。因此，在下半年“錢緊”的形勢下，房企應(yīng)當(dāng)降低財(cái)務(wù)杠桿，防控融資風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈暢通。

總體而言，融資環(huán)境的變化會(huì)使得風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)偏高的房企在銷售策略上采取加快回款的方式，在拿地方面更謹(jǐn)慎，計(jì)劃建設(shè)或在建項(xiàng)目的進(jìn)度會(huì)有所放緩。而財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的房企雖自有資金比較充裕，但也得放慢拿地、擴(kuò)張的步伐，減少風(fēng)險(xiǎn)。若房企實(shí)施以價(jià)換量策略，全國主要城市的整體房價(jià)漲幅或趨于平和，這將有利于樓市的穩(wěn)定。