近日，位于深圳南山西麗的長源村“舊改”項目被證實將由京基集團操盤，目前已進入拆遷簽約階段。但京基集團這一占地面積達15萬平方米的項目，與其未來5年要實現的814萬平方米“舊改”計劃相比，只算一個小項目。再與已手握珠三角范圍內1210萬平方米“舊改”土地儲備的佳兆業集團相比，京基集團的這一“舊改”體量也明顯不大。

專注于研究深圳“舊改”的第一太平戴維斯華南區投資部助理董事吳睿在接受《每日經濟新聞(微博)》記者采訪時表示，目前，參與深圳城市更新項目的房企約30家，其中涉及“舊改”項目體量較大的房企約有10家。

“與兩年前相比，現在這些參與‘舊改’項目的房企積極性明顯高很多。這是由深圳土地市場的現狀決定的——今年到目前為止，深圳僅出讓了1宗住宅用地�！眳穷７Q。

但他同時提到，在開發商積極性增高的同時，“舊改”項目的成本優勢卻在逐漸減弱�！氨热缂颜讟I有些地（舊改項目），原以為成本很低，因為政府不要它補地價。但今年年初深圳‘1+6’文件重新規定了基準地價，有些地方的基準地價漲幅達70%�！眳穷Ｕf。

開發商積極爭搶“舊改”項目/

在近日由第一太平戴維斯主辦的深圳舊廠房改造與城市更新研討會上，深圳市規劃國土發展研究中心土地研究組組長趙新平介紹，深圳建成區面積約900平方公里，其中近400平方公里掌握在原農村集體手中。這部分土地中，很多被村集體建成工業廠房或住房出租，配套極其缺乏。“這部分土地在城市更新上有巨大的空間，”趙新平說。

考慮到深圳在2020年前可新增建設用地不足50平方公里，城市更新所提供的空間，為有意在深圳發展的開發商提供了為數不多的機會。吳睿說，兩年前，很多開發商對城市更新的積極性并不高，但現在，“大家都在搶”。

開發商爭相進入城市更新項目的原因，可從以下數據得到佐證。2011年，深圳共出讓11宗住宅用地，總成交面積128萬平方米。這其中，包括8宗安居型商品房用地，純商品房用地僅3宗。11宗地塊均以零溢價出讓。去年，深圳推出住宅地塊11宗，但推出面積僅50萬平方米，同比減少61%，成交7宗，成交面積同比減少68%。而今年，截至目前，深圳僅在1月15日出讓一宗住宅地塊。

在新增用地供給不足的情況下，深圳城市更新率先在全國推行，開發商迅速轉入該領域。2011年，央企中就有華潤置地、保利地產、華僑城、招商地產、中航地產、中信地產、中糧集團和遠洋地產等進入，從深圳起家的房地產民企，比如萬科、金地、佳兆業、卓越、星河灣，則表現更為活躍。

《每日經濟新聞》記者統計發現，今年上半年，深圳成交量排名前十的樓盤中，有一半為“舊改”項目。

“目前，參與深圳‘舊改’項目的企業大致有30多家，核心的有10家左右�！眳穷Ｕf，從操作層面來講，民企較央企更為靈活，對本地市場熟悉，在人脈上也更具優勢。

“比如佳兆業，很多‘舊改’項目，在拆遷簽約上堅持談四五年才談下來，很多企業不一定能堅持這么長時間。”吳睿說。

吳睿認為，從規劃、談判到對產品的設計，“舊改”涉及程序較多，對開發商的綜合能力要求較高。對于開發商來說，主要有兩個難點，一是其介入的項目能否被納入“深圳市城市更新單元規劃”，“因為政府認為現在城市更新項目太多，也開始在控制”。此外，項目立項納入計劃之后，開發商要制定一個專項計劃，其中涉及多大容積率、地價補多少以及配建的比例。吳睿認為，這個專項計劃要通過與政府協商，獲得政府認同，需要很長時間，也考驗開發商的能力。

對比目前在深圳“舊改”項目上較活躍的幾家企業，吳睿分析，佳兆業因為進入時間較長，團隊綜合能力較強；深業集團因自有土地較多，具有先天的資源優勢；花樣年在工改工、產業地產上較突出；京基和華潤在商業地產上優勢較明顯。

綜合最近公開的數據，目前佳兆業在舊改上涉及的面積最多。在去年年末的中國舊城改造高峰論壇上，佳兆業透露其在珠三角片區已擁有舊城改造土地儲備1200萬平方米，其中深圳占50%，20%在東莞，21%位于珠海。

京基集團也在加快步伐。今年5月，京基集團剛剛確定將參與規劃建筑面積達270萬平方米的京基晶都舊改項目，成為目前深圳已確定的第二大“舊改”項目開發商。本月初，又有消息確認京基集團獲得深圳南山西麗的長源村15萬平方米“舊改”項目。京基相關負責人表示，未來5年，其在深圳地區的“舊改”建設總規模將達到814萬平方米。

政策調整帶來成本上升/

積極投身“舊改”的房企一方面受深圳存量用地少的現狀所迫，另一方面也是看中“舊改”的美好“錢景”。佳兆業總裁金志剛在2012年業績報告會上透露，佳兆業在“舊改”上的毛利率最高超過50%。該集團2012年凈利潤同比增長15.9%，達16.7億元。

以2012年年底入市的舊改項目佳兆業廣場為例，項目地價僅3600元/平方米，實際售價為1.7萬~2.2萬元/平方米，毛利率達50%以上。此外，佳兆業的“龍崗一號”樓盤土地成本僅6000元/平方米，毛利率40%以上。

但吳睿稱，根據他了解的一些“舊改”項目來看，單從成本上并不具備太大優勢。“比如政府招拍掛一塊地，所在區域的價格為7000元/平方米，如果是通過城市更新運作，成本大概6000元左右，可能比政府出讓的地便宜1000元，但前者的開發周期比后者要慢1~2年�！�

而且，“舊改”在成本上的優勢隨著政府政策的調整在降低。“比如佳兆業有些地，原本以為成本很低，因為政府不要它補地價。但現在，‘1+6’文件中調整了基準地價，有些地方的基準地價漲幅達70%，這將使成本增加�！眳穷Ｕf。

所謂“1+6”文件，是今年年初，深圳市出臺的《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》1號文件以及6個配套文件。其中，對深圳市2006年制定的基準地價進行了較大幅度調整。以福田區的住宅用地為例，2013年新的基準地價最高為5317元/平方米，比2006年基準地價最高3500元/平方米提高了1817元；最低為1356元/平方米，比2006年最低942元/平方米提高了414元。

在該辦法出臺前的2012年年初，卓越集團總裁李曉平曾提案反對政府擬提高基準地價50%~100%的計劃。在提案中，李曉平提到，“過低的回報率和巨大的執行風險，發展商難以接受，參與城市更新的積極性降至冰點，這將令城市更新項目舉步維艱，寸步難行�！�

除政策調整帶來的成本上升外，銀行信貸的收緊也將給參與舊改的房企帶來壓力�！芭f城改造需要的運營周期相對較長，對企業的資金鏈要求很高�！眳穷Ｕf。

據了解，上述佳兆業城市廣場項目于2008年初收購舊廠房，到2012年年底完工入市，其間歷時5年。而項目開盤之后，配套五星級酒店、甲級寫字樓等項目還需投入168億元。

此外，因新增用地的供給不足，進入“舊改”項目的開發商越來越多，僧多粥少，競爭激烈程度越來越高，拿到優質項目的成本也會相應提高。去年年中，為爭奪深圳市中心優質地理位置南苑新村的開發權，佳兆業和萬科爭相提高拆賠比例，雙方均將原定的1:1.3的拆賠比例提高至1:1.4。這一拆賠比刷新了2010年益田集團對羅湖木頭龍小區開發的1:1.3的拆賠比，成為目前深圳已知城市更新項目中最高拆賠比。

在談及“舊改”項目的利潤時，吳睿只表示，“50%的利潤率估計以后很難獲得。舊城改造中其實還存在很多隱性成本，這部分成本都不會體現在賬面上�！�