繼2010年北京市公布了對商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管之后，今年6月6日，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個節(jié)點(diǎn)，再增加1~2個使用節(jié)點(diǎn)。此外，經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管。新辦法將于今年7月1日起實(shí)施。

北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為6112.4億元，比上年增長14.1%。其中，金融貸款為1498.4億元，增長28.3%；自籌資金為1626.1億元，下降6.9%；定金及預(yù)收款為2086.8億元，增長37.5%。

超過2000億元的定金及預(yù)售款，占到整個房地產(chǎn)開發(fā)資金的1/3，“這一政策的重申勢必會加速整個市場的洗牌。”高和投資金融分析師李慧忠在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，在開發(fā)商所有的資金鏈中，相當(dāng)一部分核心來源是通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)的，“這將會影響到接下來開發(fā)商拿地及推盤的策略。”

新增加1至2個支取節(jié)點(diǎn)

預(yù)售資金的監(jiān)管，對于房地產(chǎn)市場來說，并非新政策。早在2010年，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》就曾明確：“商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。”

而對比6日北京市住建委發(fā)布的《辦法》，商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個節(jié)點(diǎn)，再增加1~2個使用節(jié)點(diǎn)。此外，經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管。新辦法將于7月1日起實(shí)施。

根據(jù)規(guī)定，新《辦法》實(shí)施后，舊《辦法》將廢止。記者對比新老《辦法》發(fā)現(xiàn)，在暫行《辦法》中規(guī)定，開發(fā)商項(xiàng)目用款計劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。而新《辦法》中，增加了1~2個節(jié)點(diǎn)。其中規(guī)定，項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”節(jié)點(diǎn)；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”節(jié)點(diǎn)。

值得注意的是，去年4月份對《辦法》進(jìn)行征求意見時，經(jīng)濟(jì)適用房并未列入預(yù)售資金監(jiān)管的范疇。而最新發(fā)布的《辦法》中，將經(jīng)適房預(yù)售資金監(jiān)管也納入其中，以保障購房者的資金安全。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為三大類別：供給層面、需求層面和資金層面。供給層面主要涉及土地供給政策、預(yù)售證等問題；需求層面主要涉及限購令等問題；資金層面主要涉及購房者的房貸問題、房企信貸問題、利率問題、預(yù)售資金監(jiān)管等。”李慧忠告訴本報記者。而此前的行政手段主要集中在供應(yīng)及需求層面。

“預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺的目的，主要是為了防止開發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而給購房者、銀行等利益方帶來損失，以及防止‘爛尾樓’的出現(xiàn)；其次，實(shí)施專款專用，可以有效防止開發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn)。”李慧忠認(rèn)為，這樣或有意或無意產(chǎn)生一種效果：開發(fā)商降價銷售可能起不到快速回流資金的作用。開發(fā)商可調(diào)配的資金額度不再取決于產(chǎn)品的銷售速度，而是取決于工程進(jìn)度。在竣工之前，銷售款中的相當(dāng)部分仍是死錢，開發(fā)商只能加快施工進(jìn)度。

“理性的開發(fā)商面對中央政府強(qiáng)硬的調(diào)控決心，加快銷售才是首選。但加快銷售又得不到錢，開發(fā)商也面臨著困局。”李慧忠說道。

中小開發(fā)商受沖擊最大

“這次重申這一政策，在執(zhí)行環(huán)節(jié)會更嚴(yán)一些，但很可能只是一個過渡政策。”一位房地產(chǎn)分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，短期來看，相比于限購、限價，對預(yù)售資金的監(jiān)管是較為有針對性的政策，“不再是一味的去堵，但這依然不能解決核心問題。”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪中，多位分析人士都表示，預(yù)售資金監(jiān)管的從嚴(yán)，不排除是為日后房產(chǎn)稅的出臺“烘托氣氛”。

上述分析人士指出，在其看來，未來三個月之內(nèi)就很有可能出臺房產(chǎn)稅，“去年我們也和政府職能部門有過溝通，去年年底就有這樣的苗頭，但當(dāng)時一些市場變化未能實(shí)現(xiàn)，而現(xiàn)在的時機(jī)更合適一些。”

“近段時間以來，房地產(chǎn)市場的資金鏈偏松，但整體供應(yīng)量又非常少，民間的需求又十分旺盛，調(diào)控的效果與理想存在差距。”李慧忠補(bǔ)充道，從之前的限購、限價，到北京市有意執(zhí)行“限地價、競房價”的土地出讓，“這其實(shí)都是整體調(diào)控政策的優(yōu)化升級。”

但該政策的從嚴(yán)，對房地產(chǎn)市場來說，又將面臨新一輪的洗牌。對于中小開發(fā)商而言，其自有資金有限，融資渠道相對狹窄，很大程度上將依賴預(yù)售款再進(jìn)行開發(fā)，“預(yù)售資金監(jiān)管制度若嚴(yán)格執(zhí)行，中小開發(fā)商受到的沖擊最為明顯，被淘汰的可能性不是沒有。”李慧忠進(jìn)一步指出，而對于大的開發(fā)商而言，自有資金雄厚，融資渠道也比較多，他們將更傾向于建成現(xiàn)房后再銷售，再把損失的利潤增加到現(xiàn)房售價中。

李慧忠不無擔(dān)心地指出，預(yù)售資金的收緊，會讓基于預(yù)售情況而制定拿地節(jié)奏的開發(fā)企業(yè)，徹底打亂節(jié)奏，“現(xiàn)在土地市場比較熱，但開發(fā)商的資金鏈一旦吃緊，拿地結(jié)構(gòu)放緩，從而疊加出現(xiàn)的則是在推盤策略上的放緩。”李慧忠表示，一旦預(yù)售資金從嚴(yán)，開發(fā)商則會借助于現(xiàn)房銷售來彌補(bǔ)損失。