已經公布前5月銷售情況的19家上市房企中，除了恒盛與首創之外，其余房企均比去年同期有了一定幅度的增長，其中開發中高端住宅的房企增長幅度尤為可觀，瑞房、綠城、融創等增長幅度均超過100%。繼去年的樓市回暖后，地產商們又一次迎來了“盛宴”，分別從銷售市場和資本市場回籠了大量的資金。但在品嘗美味的“午餐”時，賺得盆滿缽滿的房企亦有隱憂。一邊是土地市場不斷升溫，地價一步步走高；另一邊則是樓市二次調控的達摩克利斯劍，提醒房企不能瘋狂。不同的判斷，引發了不同的策略，最終也將會產生迥異的結果。

近半上市房企銷售達標四開發商增長翻倍

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

6月4日晚，萬科公布了其今年前5月的業績，銷售金額為701.8億元，同比增幅達到42.6%。隨后，今年目標在千億以上的保利、恒大也陸續公布了其前5月的銷售數據，分別為513.37億元、341.9億元，均同比大幅增長。綠城、世茂、龍湖、金地等房企也相繼公布了前五月的銷售業績。《每日經濟新聞(微博)》記者對近20家上市房企前5月的銷售業績做了統計，除了恒盛與首創之外，其余房企均比去年同期銷售情況有了一定幅度的增長。

9房企完成銷售目標/

在這19家上市房企中，有四家房企同比增長幅度超過100%，其中除旭輝外，綠城、融創、瑞安房地產均為國內知名的中高端住宅開發商。綠城集團前5月累計實現銷售面積約112萬平方米，合同銷售金額約236億元，較去年同期增長119%。瑞安房地產前5月合約物業累計銷售額更是達到55.16億元，與去年同期比較增長達340%。

融創前5月銷售額也同比增長了111%，華潤置地的增長率雖然未突破100%，但也高達79%。在此前幾年頻頻受困于調控的中高端開發商，今年緣何咸魚翻身？

中原地產上海研究總監宋會雍認為，除北京外，今年高端市場并沒有受到直接調控。調控效應減弱，必定是市場自我釋放效應增強，高端市場銷售的同比走高，是因為在前兩年調控期內，中高端住宅市場持續收縮。如果按照正常年份計算，可能今年的銷售還處于正常偏下的狀態。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，出于控制房價的目的，部分城市對高端樓盤采取了限售等配額供給措施。這改變了供需雙方的心理預期。購房者需求一步到位的傾向比較明顯，高端住宅供給者盡快推盤也成為趨勢。只要價格合適，就能以相當快的速度成交。

在《每日經濟新聞》記者統計的19家上市房企中，已有9家開發商的銷售指標完成率達標，完成率最高的為瑞安房地產，其前5月已完成全年指標的61.29%。

萬科此前為2013年定下了1600億元的銷售目標，5個月過去，萬科已完成全年目標的43.86%。以5個月41.67%的完成率作為參照悉數，萬科已達標。

而在年度目標為500億元以上的房企中，僅有恒大一家未達標，大型開發商仍然保持著強勁的發展勢頭。

僅首創、恒盛業績下滑/

嚴躍進指出，今年市場需求依然旺盛，尤其對于一、二線城市，房企推盤的市場接受程度較樂觀。而目前大型房企均有大量項目集中于一、二線城市，因此旺盛的需求支撐了房企獲得較好的銷售業績。另外，大型房企品牌溢價效應釋放。盡管部分房企曝出質量等問題，但總體上大型房企更受購房者的青睞。

即便部分房企前五月銷售未達標，但從其表態和后續推盤計劃來看，多數房企完成全年任務并不困難。宋會雍指出，目前銷售任務是否能完成，跟企業自身的策略很有關系，產品供應和產品結構如果跟得上的話，完成銷售任務一般沒有問題。

不過，確實也有幾家房企要完成全年任務有一定的難度。

去年未完成年度指標的恒盛地產，近日公布其前五月的銷售業績顯示，累計實現合約銷售額35.1億元，同比減少13.6%；累計實現合約銷售面積為28.7萬平方米，同比減少39.6%。而恒盛地產2013年的目標銷量為110億元，目前僅完成31.91%。首創置業前五月共實現簽約金額43.6億元，與去年同期44.2億元基本持平，僅完成全年目標200億元的21.8%。

嚴躍進認為，恒盛、首創的業績同比下滑，與其企業規模和城市布局有關。規模較小，使得此類房企往往專注于幾個有限的大城市，持續的限購政策對這類地產公司產生影響較大。這從另一方面反映出此類房企在當前新政下，營銷等經營策略存在明顯偏差。若要實現年度目標，則必須改善相應的經營策略。

綠地購昆明最高價地塊 宅地供應連續第二年減少

每經記者 沙斐 發自上海

綠地集團近日以4.86億元的底價，拿下昆明市草海片區福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，三宗地整體平均樓面地價約8894元/平方米，成為昆明樓面地價最高的地塊。而在此前，泰禾、佳兆業、旭輝等房企都已有過高價拿地的紀錄。開發商資金的充裕，和有限的土地供應，正在將土地市場的價格一步步推高。而持續上升的土地成本，勢必給房企未來的房產開發和營銷提出新課題。

拿地成本抬高/

6月6日下午，昆明市土地和礦業權交易中心拍賣了6宗土地，綠地集團拿下其中的草海片區福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，交易金額14.23億元，成交單價818萬元/畝，平均樓面地價8898元/平米，其中一宗地樓面價最高達11054元/平米。

據悉，此次為綠地集團在昆明第二次拿地，據稱是為綠地集團在昆明的第三個項目做儲備。

計算顯示，按總建面159919平方米，總成交金額14.23億元計算，三宗地整體平均樓面地價約8894元/平方米，超過了原昆明市政府地塊恒隆廣場8712元/平方米的樓面價，成為昆明樓面地價最高的地塊。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，目前昆明地區樓房的均價尚不到10000元/平方米，拿地成本抬高勢必會推高未來的房屋售價。

昆明中原地產策略中心總監林嵐對記者表示，目前昆明超過15000元/平方米的，主要是別墅類產品，銷售速度不快，多數項目一個月只能賣幾套。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，昆明整體的房價增長速度還是低于收入的增長速度。從這個角度來看，該地區還是一個比較健康的房地產市場。此外，昆明旅游業非常有優勢，加上昆明本身是一個單核型的城市，可以利用旅游資源吸引周邊的消費。他認為，在昆明地區開發高端物業項目，關鍵要吸引整個云南省內以及周邊的購買力，不能僅僅是昆明一個地方。

開發商“血拼”推高地價/

事實上，除了綠地在昆明摘得地王，近期地產開發商“血拼”拿地的事件早已頻頻上演。

5月21日，在經過41輪激烈競價后，旭輝擊退萬科、濱江集團、綠地、復地等地產大鱷，以35.65億元拿下杭州濱江區奧體單元FG03-R/C-02商住地塊。

5月23日，佳兆業以79865萬元的最高限價競得廣州白云區一地塊，折合樓面價達24168元/平方米，與周邊樓盤售價相差無幾。而在這之前的近半個月時間里，佳兆業為搶地已猛砸超55億元，其中包括一塊廣州“地王”。

6月5日，泰禾集團股份有限公司的全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司，以6.48億元拿下上海閘北區103街坊27丘商辦地塊，出讓總面積為5230.2平方米，容積率為4，初始出讓價為3.14億元，溢價率高達106.49%。

“即使是不理性的，開發商也很難控制住拿地的想法。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示。

業內專家表示，受房價上漲影響，開發商手上的房子少了，所以需要新的土地進行開發。與此同時，房企紛紛向海外融資。

中國指數研究院5月8日發布《中國房地產上市公司融資狀況分析》，報告顯示，2013年上半年共27家上市房企發債融資759億元，已超2012全年25%。

與此同時，商品住宅用地供應卻有所減少。根據今年4月國土資源部公布的數據，2013年全國住宅用地計劃供應總量15.08萬公頃，其中商品住宅用地10.92萬公頃，與去年計劃供應量相比，降幅分別為12.6%和10.7%，這是全國住宅供地連續第二年減少。

薛建雄表示，資本市場愿意向開發商提供資金，就企業自身來說也希望做得更大，因為你不擴張別人就會擴張，如果能融資就容易擴張。據了解，目前國內房地產私募融資的成本約在18%左右，而大型房企在海外融資成本要低得多。

他認為，當所有的開發商都懷著一樣的心態去競爭，地價就會變得不理性，這主要還是歸咎于房價的上漲。

高端物業開發需新思路/

高昂的拿地成本加大了開發商的開發成本，勢必將影響未來房產的開發和營銷，定位高端顯然是不二之選。

陳晟對此認為，產品必須真正符合高端物業特征，只要是真正高端的項目，就不怕賣不掉。

薛建雄表示，首先從規劃角度來考慮，高端物業就應該往大戶型去做，比如說350平方米以上的別墅或平層，因為只有通過豪華的大戶型才能吸引城市高端人群入住，這樣物業才能賣出較高的單價。

此外，通過大戶型吸引頂級消費人群入住的同時，也要保持有效的銷售速度，同時要考慮城市中需要改善戶型的人群。在以大戶型為主的基礎上，再開發一些高品質的中小戶型改善類物業，可以保證開發商更快獲得銷售回款。

業內專家強調，只有好的產品才能賣出好的價格。除了豪華戶型，房型結構與內部裝修也決定了高端物業是否好賣。

房企增投商業地產海外開發成新熱點

每經記者 楊羚強 發自上海

雖然排名前二十的大部分房企今年前五月銷售業績再創新高，但是，樓市宏觀調控卻像懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。因此積極拓展新的業務，成為很多房地產企業關注的事，即使地產開發的龍頭萬科也不例外。這從萬科在商業地產和海外房地產領域的動作，能看出一些端倪。

商業地產租金回報偏低/

從2010年開始，萬科在商業地產領域的投資就大幅增長。2010年年末投資性房地產總賬面價值僅1.21億元，到了今年一季末已經增長至近24.72億元。雖然截至目前，萬科自持的商業地產規模尚比不上保利、金地等同行，但若以增長速度而論，萬科無疑是房地產企業中商業地產規模增長較快的一家。

自從2010年限購令頒布后，包括萬科在內的眾多地產公司，便開始紛紛涉足商業地產開發領域。除萬科之外，此前從未涉足商業地產的中海地產，也開始持有一部分商業物業。而華潤、龍湖、中糧這些在商業地產領域已有一些成績的地產企業，在最近幾年更是加大了投入。國家統計局的數據顯示，今年前4月商業營業用房的投資金額，已占到房地產總投資的13%以上。

一些地產研究人士說，與傳統的住宅開發業務相比，租賃持有的商業地產租金收入穩定，可以在銷售市場發生波動時，有效地補充房地產企業的收入，使公司順利度過調控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至占到了公司凈資產相當大一部分。以首創置地為例，其自持的投資性房地產 （主要是商業地產）賬面價值已經超過了凈資產五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業的賬面價值，也接近公司凈資產四成。

但是，目前商業地產領域較低的租金回報水平，很快給地產公司的熱情潑了一盆冷水。蘭德咨詢總裁宋延慶說，大部分開發商的商業地產租金回報率，都要低于銀行同期的貸款利息。

與此同時，商業地產的開發、持有，又占用了企業大量的投資資金。事實上，此前盛高置地之所以在出售了多個項目公司后，仍然被綠地收購，或多或少與前者前期投入商業地產過多有關。

在這樣的背景下，房企為持有商業物業所投入的資金比重，以及開發的商業物業類型，一定程度上對公司的整體經營業績將產生重大的影響。

不過，對于萬科而言，其在商業地產領域的投資如果與公司的總體規模相比，其實比例并不高，僅占凈資產的2.92%。根據萬科方面透露，公司開發、持有的商業地產，主要服務自己開發的住宅小區。以上海萬科五街坊2049為例，其配備的兒童農莊、兒童烘培課堂、早教中心、餐飲、健身、社區講堂等商業業態更多服務五街坊的住戶。

對此，中房信研究總監薛建雄說，萬科投入持有的社區商業，一方面占用的資金不高，另一方面又有租金收入持續穩定增長的特性。同時，還能提升萬科住宅項目的銷售附加值。事實上，其他房企也采用類似的策略，來提升住宅物業的價值。只是像萬科這樣主要持有自己開發的社區商業的公司，還不多見。

開發商海外投資掀熱潮/

除了增加對商業地產投入，以分散房地產開發的投資風險外，上半年房企還積極參與海外項目的開發，以分散房地產開發投資的風險。

今年5月，萬科置業表示，將以現金代價7.22億港元，向母公司萬科置業（香港）收購荃灣西站六區項目（TW6）20%項目權益連同所有股東貸款。資料顯示，TW6項目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業發展用地，可提供不少于894套住房。

此前的4月，萬科還宣布與吉寶置業有限公司簽署戰略合作協議，共同在中國和新加坡開發房地產項目。雙方的首個合作項目位于新加坡成熟住宅區，為新樟宜路上段項目，計劃建造一座有726套公寓的住宅樓。萬科置業以現金約1.355億新加坡元（約6.6億元人民幣）向吉寶置業收購該項目30%的股份。

今年2月，萬科與美國房產巨頭鐵獅門簽署協議，雙方共同投資開發位于舊金山富升街的201地塊。項目位于美國舊金山市東北部的灣區，總建筑面積約為7.5萬平方米，由兩棟分別為107米、122米高的塔樓和兩棟多層建筑組成，共655套公寓。據了解，在合作中，鐵獅門將作為項目的主要操作者，負責整個項目的設計、開發、銷售和運營，萬科將以管理合伙人及財務投資者的角色參與項目。

積極謀求在海外拓展業務的，并非只有萬科一家。中國香港地政總署6月5日公布，兩幅實施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發展有限公司。兩幅用地的批租期為50年，地價總計為45.4億港元，發展項目的住宅單位總數不得少于1145個。公告顯示，兩幅地塊分別為位于九龍啟德地盤1H1上的新九龍內地段第6516號，及地盤1H2上的新九龍內地段第6517號的土地。且兩幅用地均按規定批予出價最高的投標者。中海表示，兩幅地塊位置便利，加上擁有海景景觀，屬優質地皮，預期連地價合共總投資額達90億港元。

此前，早就在馬來西亞和韓國獲取了海外開發項目的碧桂園和綠地，也積極推進在當地的項目。5月28日，瑞信集團發表研究報告指出，碧桂園位于馬來西亞的三個項目銷售表現強勁。馬來西亞項目銷售，將會占到碧桂園下半年合約銷售的20%。而為了提升銷售率，碧桂園還在上海、北京等多個城市設立銷售點，銷售包括馬來西亞項目在內的旅游地產。