現(xiàn)有運(yùn)作模式隱患不斷糾紛頻發(fā)

房屋托管業(yè)務(wù)該叫停還是該疏導(dǎo)

如果你有多余的房子想出租但又不想直接面對租客，你可以選擇將房屋委托給房地產(chǎn)中介公司來打理。但今后，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在北京還能否從事房屋托管業(yè)務(wù)，將是一個(gè)疑問。

5月13日，北京市出臺(tái)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，并向社會(huì)征求意見。在這個(gè)辦法中，最為引人注目的一條就是禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代收代付房屋租金業(yè)務(wù)。

5月24日，《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(征求意見稿)結(jié)束征求意見。已經(jīng)在北京房地產(chǎn)租賃市場開展多年的房屋托管業(yè)務(wù)將何去何從？

房屋托管的利與弊

提起房屋托管，家住北京市西城區(qū)的陳先生很有感觸，他覺得這種業(yè)務(wù)幫他解決了很多麻煩。

2008年，陳先生在三亞買了一套房，當(dāng)時(shí)想的很好，每逢節(jié)假日可以過去度假。但等買了之后他才發(fā)現(xiàn)，自己一年能過去度假的次數(shù)不會(huì)超過兩次，每次最多也不會(huì)超過一周。房子絕大多數(shù)時(shí)間就那么空置著。

“原想是否該把房子賣了，但后來遇上房地產(chǎn)政策調(diào)控，三亞限購，又覺得把房子賣了不值得�！标愊壬�告訴記者，如果把房子租出去，自己人在北京，不可能為了租房子動(dòng)輒趕到三亞去。為此，陳先生一籌莫展。

讓陳先生卸下包袱的是小區(qū)物業(yè)�？赡苁强搓愊壬�這套房子長期空置，物業(yè)公司致電陳先生，說陳先生可以委托物業(yè)公司將房子出租，日常房子的打理由物業(yè)公司來做。

兩年下來，陳先生覺得省了不少心，還得到了穩(wěn)定的租金收入。

其實(shí)，這樣的房屋托管業(yè)務(wù)多年前就已經(jīng)在國內(nèi)開展。其目標(biāo)群體就是那些想出租房屋但又怕麻煩的人。從事這類業(yè)務(wù)的主要有三種機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)中介公司、房屋托管公司和物業(yè)公司。這其中，房地產(chǎn)中介公司是最主要的經(jīng)營者。

房屋托管的市場規(guī)模有多大？目前還沒有官方的數(shù)據(jù)。有一種說法稱，北京市房屋托管市場價(jià)值5億元。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，目前在北京的房地產(chǎn)租賃市場上，大概有近3成的房屋采取的是托管的方式。

市場對房屋托管有需求，但也有人對這種方式深惡痛絕。

北京的劉女士就一肚子的不滿。在她看來，所謂的房屋托管就是房地產(chǎn)中介公司用來做群租的掙錢模式。

“以前我也想把多余的房子委托給中介出租，簽合同的時(shí)候，我說不允許群租，結(jié)果中介公司說那樣就不代理了�！眲⑴�士說。

劉女士的不滿不是沒有依據(jù)。在北京市，已經(jīng)出現(xiàn)多起糾紛，原因就是房地產(chǎn)中介公司將代理的房屋改造后用于群租，從而與業(yè)主產(chǎn)生矛盾。

今年5月初，北京一位任姓女房主就將房地產(chǎn)中介公司告上法庭，原因就是她將房屋交給中介公司托管，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)自己這套三室兩廳的房子又被打了三個(gè)隔斷，連廚房都住上了人。

不僅是將代理的房子用于群租產(chǎn)生矛盾，在一些城市，還出現(xiàn)中介公司倒閉拖欠房租的情況。

2010年，大連一家經(jīng)營房屋托管業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司突然關(guān)門停業(yè)，而在此之前這家公司已經(jīng)拿到3000多套房屋的托管權(quán)，這些房屋業(yè)主的租金無一例外都被卷走。

也許正是出于對房屋托管業(yè)務(wù)存在隱患的擔(dān)心，北京市才在5月13日出臺(tái)的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(征求意見稿)中加上一條，禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代收代付房屋租金業(yè)務(wù)。

“在去年的一次座談會(huì)上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)就提到過要禁止中介公司經(jīng)營房屋托管業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)說的理由是要規(guī)范租賃市場�！睆埓髠フf。

而在這個(gè)管理辦法出臺(tái)后，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，目前這種房屋托管方式其實(shí)是雙邊代理，中介的目的是“吃差價(jià)”，并非經(jīng)紀(jì)行為，而且存在風(fēng)險(xiǎn)。

什么才是房屋托管的良性運(yùn)作

就我國目前的房屋托管來說，基本的操作模式是，房地產(chǎn)中介公司與業(yè)主簽訂委托代理合同，一年設(shè)置一到兩個(gè)月的空置期，空置期不支付房租。其余時(shí)間由房地產(chǎn)中介公司尋找租戶，并負(fù)責(zé)收取租金、維護(hù)房屋，以及按照租戶的需求對房屋內(nèi)的家具家電進(jìn)行添置。

這其中，業(yè)主雖然不用與租戶見面就拿到了租金，但可能并不知道自己的房子最終是以什么樣的價(jià)格租出去的。

在張大偉看來，目前我國房屋租賃市場上的房屋托管業(yè)務(wù)根本不能稱之為托管業(yè)務(wù)，實(shí)際上是變相的雙邊代理，中介公司已經(jīng)不是提供居間服務(wù)，而是兩邊賺錢。

“在國外，房屋托管賺的是托管費(fèi)，就是業(yè)主將房屋委托給一家機(jī)構(gòu)來打理，需要支付一定的費(fèi)用，但房屋出租的租金則全部交給業(yè)主，雙方是透明的。而且這家托管房屋的機(jī)構(gòu)在將房屋出租時(shí)是不收取中介費(fèi)的�！睆埓髠フf，但我國現(xiàn)在的房屋托管則是為了賺差價(jià)，業(yè)主并不知道委托出去的房屋實(shí)際租金是多少，租戶還需要向中介支付一筆中介費(fèi)。

對中介公司來說，租金最大化是其最關(guān)心的問題，而業(yè)主對出租房屋不僅考慮租金，還要考慮房屋本身的維護(hù)、對鄰居是否有影響等等因素。

租金最大化的理念導(dǎo)致很多中介公司都有將房屋用于群租的動(dòng)力，將一套月租金3000元的房屋打出多個(gè)隔斷用于群租，每月就能多得到一兩千元的租金，這多出的租金就落入中介的口袋。

“如果不讓群租，中介就沒有動(dòng)力去做房屋托管了，因?yàn)橘嶅X太少�！睆埓髠フf，這其實(shí)正是我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展過程中的一個(gè)階段。一些中介公司在這其中扮演了不光彩的角色，對租金上漲起到了推波助瀾的作用。

據(jù)了解，房屋托管業(yè)務(wù)早在上世紀(jì)30年代就在美國出現(xiàn)，如今已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)非常成熟的市場。在美國，由于房屋托管業(yè)務(wù)的發(fā)展，租賃市場得到了細(xì)分，比如出現(xiàn)學(xué)生公寓、老年公寓等等，對市場需求的滿足更加有針對性。

在我國，這還是一個(gè)正在興起的市場，但已經(jīng)出現(xiàn)不少隱患。

“最讓人反感的就是把代理的房屋用于群租�！敝袊�社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜告訴記者，有多余房屋的人會(huì)有需求，希望有一個(gè)機(jī)構(gòu)能幫助打理房屋，這種托管需求是正常的。但經(jīng)營這種托管業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)靠什么賺錢？是靠托管費(fèi)還是靠吃差價(jià)？有的中介吃差價(jià)吃的很多，干脆就是蒙業(yè)主，這在國外都是難以想象的。

在汪利娜看來，我國還處在房地產(chǎn)建設(shè)高速發(fā)展的階段，有很多不規(guī)范的行為充斥在這個(gè)市場上。房屋托管在國外已經(jīng)是最成熟的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對房地產(chǎn)市場的做大起到了非常關(guān)鍵的作用，但在我國的興起過程中卻有些偏向，對業(yè)主造成了很多風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉告訴記者，目前我國的房屋托管業(yè)務(wù)看起來正是風(fēng)生水起的階段，但卻如劣幣驅(qū)逐良幣，正規(guī)的做法被擠出了市場。目前只有一些有口碑的物業(yè)公司比較規(guī)范地經(jīng)營著房屋托管業(yè)務(wù)，但量很小，只是面對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的一項(xiàng)增值服務(wù)。

禁止還是完善

這是一個(gè)矛盾的現(xiàn)狀。

一方面，市場上對房屋托管業(yè)務(wù)有著自發(fā)的需求，而另一方面，不規(guī)范的操作大行其道，讓很多業(yè)主利益受損，也讓監(jiān)管者頭疼。

面對這種局面，該如何做出選擇？

“在我看來，目前我國市場上欠缺的恰恰是房屋托管業(yè)務(wù)，還缺少以機(jī)構(gòu)方式提供的房源�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，以機(jī)構(gòu)的方式提供房源能節(jié)約社會(huì)成本，是市場成熟的表現(xiàn)。美國的存量房市場就是托管機(jī)構(gòu)逐漸做大的，已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融的載體。

在陳國強(qiáng)看來，以機(jī)構(gòu)的方式將房源組織起來統(tǒng)一打理，能夠把存量房市場盤活做大，還能夠細(xì)化市場。美國的市場化運(yùn)作就是最好的范例。但是，房屋托管業(yè)務(wù)如果得不到有效的監(jiān)管，很容易出現(xiàn)問題，比如群租、損壞房屋等等。

“但市場上的混亂并不是房屋托管業(yè)務(wù)本身造成的，而是監(jiān)管不到位造成的�！标悋鴱�(qiáng)說，北京市也許是為了避免房屋托管業(yè)務(wù)市場上的混亂，干脆做出了禁止的規(guī)定。這樣做的思路是有欠缺的，政府部門更應(yīng)該思考的是如何在規(guī)范化管理上做文章，而不是遏制需求。

其實(shí)，在北京，并非所有的房屋托管業(yè)務(wù)都不規(guī)范。此次出臺(tái)的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(征求意見稿)中禁止中介從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但對于什么樣的機(jī)構(gòu)可以從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)卻沒有明示。

去年5月31日，北京市曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》，其中曾提到官辦中介的想法。其文件是這樣表述的：鼓勵(lì)市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開展房屋租賃經(jīng)營，并對受托租賃經(jīng)營房屋進(jìn)行日常維護(hù)等服務(wù)。

這就是說，在一年前，北京市還試圖成立國有的房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，開展房屋托管業(yè)務(wù)。一年之后，國有的房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)還沒有出現(xiàn)，北京市就出臺(tái)文件禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事房屋托管業(yè)務(wù)。

“不論是國有的機(jī)構(gòu)來做還是市場化的機(jī)構(gòu)來做，房屋托管業(yè)務(wù)本身并沒有錯(cuò)，該動(dòng)腦筋的是如何監(jiān)管這個(gè)市場，而不是一刀切地禁止�！蓖衾�娜說，政府部門總是想當(dāng)然地認(rèn)為自己制定的政策是合理的，但放到市場上往往發(fā)現(xiàn)行不通，或者被市場的力量化解。如果政府什么都能做，還要市場干什么？

在不少專家看來，對房屋托管業(yè)務(wù)，現(xiàn)在更需要厘清的是概念和門檻。究竟什么樣的代理才算是房屋托管？要從事房屋托管業(yè)務(wù)需要具備什么樣的條件？對房屋托管業(yè)務(wù)要制定怎樣的規(guī)范要求，如何有效監(jiān)管？

也許，對這些問題的回答要比“禁止”兩個(gè)字更有利于租賃市場的發(fā)展。