“由獲利方自己出具的評估報告，等于形同虛設，如何體現房屋被征收方的民意？”武

漢有關房屋征收與補償的新辦法一經公布，即引來部分民眾及法律界人士的質疑。而國有土地上房屋的價值應該包含土地價值，成為爭議的焦點之一。

本月10日，武漢市公布了《國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（下稱《辦法》），并從公布日起至本月25日向社會各界征求意見。

“住建部順應民心，（在《國有土地上房屋征收評估辦法》中）明確指出被拆遷房的價值包含土地價值。”近日，武漢市民杜先生在《辦法》民意征集研討會上直言，這一進步卻沒有體現在《辦法》中，這是我們最不能茍同《辦法》的根本原因所在。

除土地使用權限是否應寫入《辦法》的爭議之外，《第一財經日報》記者采訪了解到，法律界人士及武漢拆遷戶們還對市房屋征收部門代替市人民政府，行使本行政區域內房屋征收與補償管理權的合法性；拆遷貨幣及房屋補償標準低于《物權法》第42條規定等方面提出質疑，同時給予了修改意見。

武漢市房管部門有關人士則表示，現在處于征求意見階段，希望收集更廣泛的民意與建議。

土地價值補償被遺忘？

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

但本報記者注意到，無論是國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）第十七條，還是對應的武漢《辦法》第十六條，均只提到要對被征收房屋的價值進行補償，未對土地價值的補償做明確規定。

對此，湖北今天律師事務所律師張子陽認為，國有土地上房屋的價值應當包括房屋有關的土地使用權價值，因此在制定“房屋征收補償方案”時應考慮到上述評估辦法的相關規定，即應當加上“土地使用權面積和剩余使用年限”。

張子陽分析說，市民依法取得的國有土地使用權屬于《物權法》規定的用益物權，屬于市民的合法財產。國有土地上房屋的價值應當包括土地使用權的價值，而不僅僅限于房屋本身的價值。

包括杜先生在內的數十名武漢市民建議，《辦法》應明確對被征收房屋上的土地使用權價值做出補償，“我們買房時同時買了房屋所占的土地和房屋兩部分，房產證和土地證兩證在手的房子值錢，只有房產證的房子沒人要，無不體現了房屋和土地是兩碼事。而且，隨著時間的推移，土地在增值，而房子在貶值，不能只補償貶值商品。”一位市民這樣對本報記者說。

責任主體生變有貓膩？

另一飽受爭議的問題在于，市房屋征收部門代替市人民政府，行使本行政區域內房屋征收與補償管理權是否構成違反上位法。

張子陽認為，《辦法》第四條“市房屋征收部門負責本市房屋征收與補償的管理工作”，應修改成：市人民政府負責本市行政區域的房屋征收與補償工作。市房屋征收部門負責組織實施本市房屋征收與補償的工作。

“武漢的國有土地上房屋征收與補償實施辦法，是站在部門利益立場立法，是回避責任、擴大權力的典型。”北京盈科(武漢)律師事務所律師吳良濤舉例說，國務院規定房屋征收決定前必須作出社會穩定風險評估，這一評估報告最好是委托第三方評估機構執行，其次是市、區級政府，但武漢卻規定由房屋征收部門組織擬定，“由獲利方自己出具的評估報告，等于形同虛設，如何體現房屋被征收方的民意？”

湖北道博律師事務所律師魏漢臣進一步指出，福州市、廣州市、北京市、石家莊市、長沙市等地已出臺的同類地方規章中，均明確規定在征收活動準備實施時，項目業主應向房屋征收部門提交符合《條例》第8條、第9條規定要求的相關申報材料。

“如此規定既是規范征收活動的需要，又是被征收人認可合法征收或質疑不合法征收的需要，更是征收糾紛發生后，司法機關裁判征收糾紛的依據。”魏漢臣說。

“拆一還一”房屋縮水

此外，魏漢臣、吳良濤兩位律師，以及多位房屋被征收市民對《辦法》第三十四條的規定頗有微詞。

第三十四條規定，征收個人住宅或者直管公房、自管公房的住宅房屋，建筑面積不足30平方米（涉及到房屋所有權、承租權共有的房屋建筑面積合并計算），被征收人、承租人選擇貨幣補償且同時滿足下列條件的，補足30平方米，給予征收補助。

魏漢臣認為，“保障被征收人的居住條件”應當符合住建部的其他法律規定。

據介紹，住建部于2011年修訂的強制性標準《住宅設計規范》明文規定，最低類別（一類）（1～2人戶）的套內使用面積不得小于30?，“注意！不是征收辦法中的建筑面積。”魏漢臣強調。

兩者有何區別？一位家住?口的被拆遷戶告訴本報記者，目前武漢市拆遷還建基本上是“多層（住宅樓）調換到高層”，兩者的公攤面積大不同，“不同到倍數關系”，“比如我現在住的6層樓，公攤面積只有8平方米，但是還建調換到32層后的公攤面積多達33.64平方米”，最后導致的結果就是“拆一還一，房屋縮水”。

對此，魏漢臣建議，第三十四條應修改為“拆遷房屋與補償房屋的調換以套內使用面積為依據”。