兼顧長短期目標減少“救火”式政策

房地產調控不宜頻頻出手

隨著“國五條”細則在各地逐步落實，樓市調控政策也不斷加碼，從限價、限購到限漲，當前房地產市場“限”字當頭。然而，盡管此次調控政策堪稱史上最嚴，也表現出管理層遏制房價上漲的決心，但仍難扭轉市場對房價繼續上漲的預期。國家統計局18日發布的數據顯示，4月份全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲的城市仍有67個；二手住宅價格環比上漲的城市也高達66個。專家認為，目前房地產市場已經呈現大城市房價大幅上漲和二三線城市商品房庫存積壓并存的復雜局面，人們對政策的敏感度上升，市場脆弱性加大，在這種復雜情況下，房地產調控必須穩慎，不宜頻頻出手。

調控非全打壓也為救市

去年還在苦苦掙扎的房地產市場，如今不到一年的時間已經“漲”聲一片，北上廣深等一線城市今年以來更是“領漲”全國。房價的持續上漲使開發商拿地熱情不斷高漲，各地“地王”頻現更是加大了市場對房價上漲的預期。據美聯物業全國研究中心統計數據顯示，從5月3日起到5月10日期間，上海、廣州以及長沙三地連續創下年內新地王。

房價的再度飆升引發了市場對樓市泡沫的擔憂，過高的房價不僅將有真正需求的購房者拒之門外，也使中國經濟很難擺脫對“土地財政”的依賴。

正是看到了樓市泡沫潛在的危險，管理層不斷加強調控措施讓樓市降溫。中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示，執行調控細則比較嚴厲和徹底的一線城市和重點城市效果較為明顯，限價措施使得樓市成交量下滑，房價漲幅趨緩，這都是調控政策帶來的效果。

“調控并非全是打壓，也是為了救市�！鄙虾Ｄ撤康禺a研究院楊紅旭認為，房地產作為經濟的重要支柱，其市場波動的幅度一般大于宏觀經濟，甚至成為經濟起伏的重要誘因，所以更需要進行調控�！皣�五條”出臺后，3月房價漲幅雖然在擴大，但已經非常微小，而2月相比1月卻是翻倍的擴大。這就意味著，房價漲勢已現緩和之態。

揚湯止沸不如釜底抽薪

但是對于調控政策的過度依賴，也讓市場擔憂其效果的可持續性。內蒙古銀行首席經濟學家苑德軍不無擔憂地表示，現在樓市調控更像“消防隊”，在房價“火勢”蔓延開后才進行滅火，而不是在火勢苗頭出現前就把它控制住。房地產調控更期待能夠走一條持續性強、并可將“火勢”防患于未“燃”的道路。

對于當前樓市，短期調控猶如揚湯止沸。陳國強認為，過度依賴于限價限購的行政手段固然可以帶來短期效果，但通過限漲干預房地產項目定價的方式來獲得比較好看的數據，等于是飲鴆止渴。目前很多地方都在采用這種簡單容易見效的調控手段，這不是可取的長遠的辦法。

中國社科院財經戰略研究院發布報告指出，調控措施雖然對于抑制房價過快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后、長期供給不足等房地產市場的深層次矛盾無法得到解決，房價的間歇性上漲不可避免。限購、差別化信貸等核心調控政策只能在短期內扼制住房需求的膨脹，不會有長久效力。一旦大家都預期房價將進一步上漲，單靠嚴厲的調控政策已經無法阻擋全社會的瘋狂投機。

綜合措施才能治療頑疾

事實上，只有長效政策才能釜底抽薪。陳國強表示，調控本身應該有多重目的，既要有短期效應又要有長期目標，不能把短期房價的變化作為調控的主要目標甚至是唯一目標，而應該達到中長期調整行業發展模式，理順不合理結構的目的。特別是形成合理穩定的市場預期，形成住房基本制度和框架，以及形成穩定的發展路徑，這才是對房地產市場最為關鍵的。

如何才能解決房地產市場長期積累的頑疾呢？陳國強認為，調整房地產整體機制，既要有快手段也需要慢功夫，短期問題可以通過調控解決，長期問題更需要相當時間來慢慢調理，運用系統思維和綜合手段來治理。從行業內部來說，要增加市場供應，抑制不合理需求，穩定市場預期，規范市場秩序；從行業外部來看，更需要貨幣、稅收、土地等一系列政策進行系統的配合，并不是單一某項措施就能取得成效。無論是政府，還是市場人士，不要對調控有過高或不切實際的期待，需要有耐心，需要時間。