目前的管理雛形擬在土地出讓前就確定其入市價格，通過土地出讓、稅收政策優(yōu)惠等措施，保證其處于中低價位。而購買人資格和二次入市的相關(guān)規(guī)定仍待研究。

北京住建委目前仍在研究“限價序列管理”的具體細(xì)則，4月至今已多次召開業(yè)內(nèi)座談會，已經(jīng)形成部分政策雛形。

“已拿地、在建、銷售的商品房由于涉及到入市定價、企業(yè)經(jīng)營問題，不會半路被納入限價房序列管理內(nèi)。”一位接近北京住建委的政策知情人士透露。

這位人士稱，暫定將納入“限價房序列管理”的新房，嚴(yán)格區(qū)別于被納入保障房體系針對中低收入家庭的“兩限房”；其屬于滿足自住、改善性需求，具備完整產(chǎn)權(quán)的商品房范疇；擬在土地出讓前就確定其入市價格，通過土地出讓、稅收政策優(yōu)惠等措施，保證其處于中低價位。

同時，這項政策與此前“限房價，競地價”的政策相比，將增加購房人資格審核，二次入市規(guī)則等規(guī)定。不過，上述人士表示，對于購房資格限制，和上市條件如何限定、監(jiān)管等具體細(xì)節(jié)還在研究中。

在上述人士看來，這也是北京在“國五條”背景下調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的一個途徑，即變二元為三元，“此前樓市調(diào)控以商品房+保障房二元調(diào)控模式，現(xiàn)在則是滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入群體的商品房三元的調(diào)控機制。”

已開多次座談會

“京19條”首次引入了“限價房序列管理”的概念，要求“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”，引發(fā)普遍關(guān)注。

所謂的“限價房序列管理”，北京市住建委主任楊斌4月上旬公開解釋稱，這是一個針對商品房的新概念，主要是為了解決自住、改善型中等收入“夾心層”的住房需求。

本報記者多方采訪了解，有關(guān)“限價房序列管理”的相關(guān)細(xì)則正在緊張的調(diào)研、起草中，從4月份至今，北京住建委召集了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士召開了多次研討會，其中，一次規(guī)模較大座談會，北京市高層亦有出席。

上述政策知情人士透露，座談會上有開發(fā)商問及，“如果半路限價，勢必干預(yù)企業(yè)正常經(jīng)營，最終達(dá)成的一致的方向還是在土地出讓前明確。”

也有開發(fā)商關(guān)心，“對于新限價房周邊的高價地塊項目入市該如何？”

“比如在地價、相關(guān)稅費優(yōu)惠，提前鎖定入市價格的背景下，可能存在新限價房以2萬元入市，而周邊高地價成本下的商品房賣到2.5萬還虧本的情況，”上述人士說。

在上述座談會上，北京住建委并未正面回應(yīng)，只稱，先討論限價房序列管理的細(xì)則問題，其他問題暫不討論。

不過，據(jù)上述人士了解，在推出新限價房之后，其他包括高端盤在內(nèi)的非普通商品房也仍將接受價格監(jiān)管，并將會提高門檻，目的在于吸引開發(fā)商多建設(shè)剛需、改善性型住房項目。

截止到目前，上述提法并沒有出臺具體的細(xì)化政策。楊斌也稱，更為詳細(xì)的細(xì)則，仍在研討中，并將盡快推出。

分配和入市是關(guān)鍵

值得一提的是，本報記者注意到，5月8日北京市國土局公布的239宗年內(nèi)首批擬供應(yīng)地塊中，并未明確提及“限房價、競地價”地塊。

對此，北京市土地儲備中心人士在電話中告訴本報記者，對于什么樣的地塊適合推新限價房，提前鎖定什么樣的價格，開發(fā)商參與的積極性如何等問題尚未明確，地塊一旦推出，市場不買單，導(dǎo)致地塊流標(biāo)對于穩(wěn)定市場也不利，后續(xù)還需要具體地塊具體研討。

不過，上述人士表示，估計5月中旬起，北京或就將試行擬出讓的地塊時對其限價身份進行標(biāo)注。

范小沖分析，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的周期是1年-1.5年，但在鎖定購買主體、入市價格的背景下，相關(guān)的規(guī)劃等周期將縮短，預(yù)計6個月就行，“也就是說，最快預(yù)計年底新限價房就能入市。”

在“新限價房”最快年底入市的背景下，限價房序列管理細(xì)則的重難點，有關(guān)“新限價房”的后續(xù)分配管理問題仍在進一步的探討中。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析，購房人資格和二次入市監(jiān)管都是需要關(guān)注的問題。

本報記者獲悉，根據(jù)北京住建委的設(shè)計，有關(guān)“新限價房”的購買主體、上市條件等都將接受政府管控，但對于購買主體的監(jiān)管，以及二次入市是通過補繳稅費還是土地出讓金，尚未最終明確。

嚴(yán)格限價為細(xì)則贏時間

陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖分析，由于在統(tǒng)計年度房價目標(biāo)時，要嚴(yán)格剔除保障房，增加“限價房序列”的商品房權(quán)重，對于完成年度房價目標(biāo)有很大作用。

根據(jù)國五條細(xì)則的要求，各地區(qū)制定年度新建商品住房價格控制目標(biāo)時，必須把保障性住房的數(shù)據(jù)剔除在外。

范小沖分析，現(xiàn)行嚴(yán)格的限價機制除了希望給市場降溫之外，也是希望把諸如“限價房序列管理”等制度的建立贏取時間。

受“限價序列”影響，一些地產(chǎn)項目去年年底的規(guī)劃都遲遲不敢敲定，“如果把已拿地，在規(guī)劃、建設(shè)或準(zhǔn)備上市的商品房納入限價房序列管理，那么項目的產(chǎn)品類型和針對的客群得隨之變化。”一位地產(chǎn)項目營銷總監(jiān)說。

比如，“項目前期定位為中高收入群體的高端項目，被劃入限定價格的限價房序列，肯定會虧得厲害。”

北京5月房價一反3、4月份的快速上漲態(tài)勢。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，截止到5月12日，北京新建住宅簽約套數(shù)為1837套，均價為20755元/平方米，同比4月的20873元/平方米基本持平。

值得一提的是，5月13日，中央兩大官媒人民日報和新華社同時撰文評述，樓市調(diào)控不能一味限價限購，應(yīng)該轉(zhuǎn)向長效機制的建設(shè)。