4月25日，招商地產發布公告，擬將旗下近50億資產注入東力實業。

但是根據《每日經濟新聞》記者調查，注入東力實業的資產，或許并非招商地產旗下最優質的資產，存在利潤率不高、銷售速度緩慢、后續可銷售量不足等問題。記者調查發現，南京招商雍華府曾在去年做了7200萬元的跌價準備，重慶長嘉匯項目去年的預售率只有3.88%，佛山四項目的可售面積僅余48%。

招商地產為什么要把這些看上去似乎不夠優質的資產注入到港股上市公司呢？《每日經濟新聞》記者采訪了招商地產，公司回應稱，此次交易標的資產均為優質資產，所在的4個城市發展潛力良好，并非周轉速度緩慢，或毛利偏低的項目，但這和記者的調查，以及招商地產2012年年報不一致。

南京招商雍華府利潤受限

近日，《每日經濟新聞》記者調查了解到，南京招商雍華府被招商地產提前進行了存貨跌價7200萬元的準備。

招商地產方面向記者回應稱，將南京招商雍華府注入東力資產注入的原因“是提了減值后才注入東力，而且該項目已于4月25日提前入市，銷售情況理想。”

記者從售樓處現場證實，該樓盤均價高達26800元每平方米，截至目前已經銷售出90多套房源。雖然取得了不錯的銷售業績，但項目的利潤空間很受限。

招商地產年報顯示，這一項目的計容積率面積僅為14.54萬平方米，預計總投資卻高達31.5億元。以此計算每平方米可售面積的投入資金高達2.17萬元。

根據南京市12366的介紹，開發商在銷售項目時僅營業稅及附加就要支付總房價的5.6%，還要按總房價的萬分之五征繳印花稅，另外還要預繳2%土地增值稅。

據南京網上房地產公示招商雍華府商品房預售方案透露，雍華府僅裝修成本達到4069元每平方米，而銷售均價卻只有26800元，如果再加上項目的營銷和推廣費用以及上述需要支付的營業稅、印花稅和土地增值稅，上述項目的利潤空間將是疑問。

“如果招商地產按照4069元每平方米的裝修標準，那么可以很肯定地說，雍華府項目幾乎沒有盈利的可能�！蹦暇┓康禺a業的一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

“項目雖然做了虧本準備，而從目前的情況來看，也確實會出現虧損的局面，這也是招商地產所需要面臨的問題，所以想要提升利潤率，那么招商要解決的就是類似于雍華府這樣的項目�！绷硪粯I內人士也持同樣觀點。

值得注意的是，雖然目前雍華府開盤以來取得了不錯的銷售業績，但是這在業內人士看來，這很大一部分原因是南京樓市目前庫存量下降，出現房荒局面所致。

記者查詢到的數據顯示，雍華府項目總共有965戶房源，而且主力戶型都是大戶型房源，“目前只是銷售了項目的十分之一房源，隨著周圍樓盤陸續開盤的沖擊，無論是房型和價格方面都會對雍華府產生不小的沖擊，進而影響銷售速度。”

江蘇房地產協會一位負責人對《每日經濟新聞》記者說，“如果銷售一旦受到影響，那么開發商就有可能降低價格以此來刺激銷售，但是開發商就不得不面臨虧本的結果，那么雍華府項目就不能產生較好的銷售利潤和周轉速度，進而影響招商地產的利潤率�！�

除了招商雍華府之外，招商地產在南京另一個項目招商紫金山1號目前在售房源已經不多，招商地產財務報表顯示，目前該項目70%以上都結算歸A股的業績，而后續的供貨量不多，“后續供貨量不多將給招商地產帶來利潤貢獻少的問題，同時對利潤率貢獻也將進一步減少。”南京房地產促進會一位負責人對《每日經濟新聞》記者說。

重慶項目去年預售率3.88%

與南京招商雍華府不同，被注入到東力實業的另一項目——重慶長嘉匯卻是一個預售出奇緩慢的樓盤。

2012年年報顯示，截至去年12月31日，上述項目的預售率僅為3.88%。在已累計投入43.28億元的情況下，取得的預售收入款僅6.45億元。

根據重慶網上房地產信息顯示，重慶長嘉匯一期項目目前已經取得預售許可證的房源包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、8棟、9棟、11棟、12棟�！�2011年11月便已經開盤銷售的12棟（渝國土房管（2012）預字第（765）號），以及515平方米以上大戶型的4棟（渝國土房管（2012）預字第（345）號），目前均未售出一套房源。

另一2012年5月開盤，并推出了辦卡享受額外3%優惠活動的9號樓，如今快一年時間過去，仍有占總房源32.19%的房子未如期售出；套內面積在76.31平方米至114平方米，以兩房及三房戶型為主的11棟，304套房源中，目前處于可售狀態的房屋為237套，占比高達77.96%。

其他一些樓棟的銷售率雖然沒有那么差，但1棟、2棟、3棟樓也有三成以上的房源未售。

《每日經濟新聞》記者采訪招商地產方面，詢問后者為何向東力實業注入銷售速度緩慢的重慶長嘉匯項目。后者的回應卻是“重慶長嘉匯項目是住宅商業綜合體，項目開發時間相對較長（詳見公告），周邊地價比招商原獲取土地的價格漲幅已將近一倍。”言下之意，項目的利潤可觀。

但這一說法與記者的調查卻并不完全一致。

記者查詢公開資料發現，2009年底，招商地產間接持股50％股權的子公司譽越有限公司以50.0297億元的總價，將位于重慶市南岸區的彈子石組團地塊攬入手中，成為當年度重慶的總價地王。

據資料顯示，該組團地塊總用地面積為33.66萬平方米，計價建筑面積為145萬平方米，土地規劃用途為居住、公建及相關配套設施。照此計算，招商地產為該項目付出的拿地單價成本為3450元。

該地塊即長嘉匯的項目所在地，目前該樓盤的銷售均價在9500元左右，還不到地價的3倍。重慶地產業內人士表示，按照樓面地價占房價的三分之一計算，該項目的利潤空間并不大。

重慶網上房地產數據進一步顯示，去年11月出讓的重慶南岸區彈子石組團D標準分區D2-2/03、D2-4、D1-6-1/03（部分）號宗地，土地用途為二類居住用地（兼容文化設施、商業、商務、娛樂康體），面積為128342平方米，最大容積率為426508平方米，成功競得價為172000萬元，成交樓板價也只有4032元/平方米。

該網站近日掛出的南岸區彈子石組團A分區A15-1/02號宗地，土地用途為二類居住兼容商業、商務用地，面積為42906平方米，最大容積率為150171平方米，起始價為34540萬元，平均單價也達2300元/平方米。

佛山項目可售面積僅剩48%

此次借殼東力實業，招商地產在佛山的4個項目均被注入，但《每日經濟新聞》記者調查了解到，佛山4個項目的可售面積僅剩不到一半，而由于戶型及價格的原因，部分項目既有可能遭遇銷售困境，后期的收益很難保持穩定。

根據招商地產此次披露的公告，其將位于廣東佛山市的4個項目——依云曦城、依云水岸、依云天匯、依云上城全部注入，4個項目總的建筑面積為174.15萬平方米，但未售面積合計僅為83.92萬平方米，僅占總的可售建筑面積的48.18%，不足一半。

按照未售建筑面積的比重計算，在上述4個項目中，依云水岸和依云上城的未售面積不多，分別僅占總可售面積的16.79%和39.49%，目前，網上顯示兩個項目的銷售均為分別為12000元/平方米和10500元/平方米。從區域優勢來看，兩個項目均處于佛山市主城區，配套成熟，確實具有較大的發展潛力，但貨量不足導致其獲得的收益難以對4個項目整體的收益構成較大的提升。

在4個項目中，可售貨量最大的當屬依云曦城，其次是依云天匯，兩個項目分別處于佛山市南海區和獅山鎮，一個位于佛山高新區，另一個則距離主城區較遠。

以記者日前在依云天匯項目現場了解到的情況，該項目正于近日開盤，公開資料顯示的其均價在15000元/平方米左右，此外，該項目最小的戶型卻達到了150平方米，盡管銷售人員稱開盤當日在價格上會有“意外驚喜”，但記者在現場看到做誠意登記的潛在買家并不多。

相關分析認為，在目前中小戶型占據市場主流的情況下，大戶型產品因為不太適應剛性需求而遭到冷遇，類似依云天匯這樣的項目后期的銷售前景還未可知。

與上述情況類似的則是，招商地產還將位于廣州的招商金山谷項目注入到上市公司的資產中，數據顯示其可售貨量68.41萬平方米，約為總可售建筑面積的一半。

但《每日經濟新聞》記者了解到，招商金山谷近日入市的是該項目的別墅組團，公開資料顯示的銷售均價高達35000元/平方米，且戶型面積達到了330~1100平方米。該項目位于廣州市番禺區，依價格和戶型來看，即將入市的是名符其實的豪宅產品，但眾所周知的是，調控之下，廣州房地產市場一直身陷豪宅滯銷的泥沼。