近日，萬科在京熱賣的暢銷盤——住總萬科·金域華府三期悄無聲息的更名為住總萬科·金域國際。

樓盤項目更名背后往往誘因頗多，業內資深人士分析：有些開發商不滿意之前的案名，往往想通過換成更“高端洋氣”的稱呼為項目的定位改頭換面；還有的為了配合集團的品牌整合推廣；有的樓盤更名干脆就是為了顯示自己實力雄厚，設置很多推廣名，讓市場感覺開發商項目很多。另外出于營銷角度，爛尾復出；項目易主；或者在樓市蕭條的狀況下，用新的名字降價入市，既不會對原先的品牌造成沖擊，又可以避免舊業主“維權”鬧事。這些都是以往一些樓盤項目更名的原因。

住總萬科·金域華府三期的更名，選在一個敏感時期。

頂著房價全國領漲的巨大壓力，北京市政府一再強化對房價的控制力度，新“國五條”細則出臺后，北京市住建委又口頭發布行政“限漲令”，新盤報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質商品房價格，否則政府將不予發放預售許可證。

“限漲令”一出，純新盤成了樓市里的“純金招牌”，純新盤，對購房者意味著價格低谷，對開發商意味著相對定價自由。聽起來很相悖的一件事，卻在買賣雙方的意識形態上達到了空前統一。

亞豪機構副總高姍分析，“限漲令”的影響對于純新盤的影響明顯小于老項目后期。純新盤項目只需要定價不超過區域均價即可，并沒有十分嚴格精確的限制。

住總萬科·金域華府三期在此檔口，更名為住總萬科·金域國際。我們還不能主觀判斷老酒裝新瓶的目的是否是為了“純新盤”的效應，避開住建委“限漲令”。但是項目三期的一些動態，確實值得推敲。相對于前兩期的精裝項目，住總萬科·金域華府三期令人意外的沒有延續強項，反而精裝變毛坯。項目的銷售人員介紹到，三期的項目計劃是毛坯，報價尚未確定，但是建議購房者可以參考周邊的樓盤價格：“沒萬科牌子響，配套也跟不上的樓盤現在也3萬多了。”

雖然不能確定定價，但有已經排號的準購房者透露，銷售給出的信息是預計要以3.4萬左右的價格開盤。從2011年一期價格折后2.1-2.3萬，到2012年二期2.5萬。更了名的“金域國際”倘若真如購房人爆料的3.4萬入市，一年之間，兩字之差，價格相差近一萬元。以115平三居為例，總價上漲了100多萬。

除了更名之外，為了規避“限漲”嫌疑，萬科在京的項目多用裝修合同單算的方式，變相漲價，此前記者實訪萬科房山的三個項目，據銷售介紹，京投萬科新里程(樓盤資料)、萬科金域緹香(樓盤資料業主論壇)，與萬科長陽半島新一期，簽約時房屋出售和裝修拆分成兩個合同。總房款也漲了近30萬元。

“限漲”背后的新盤價格戰

據中原地產的統計，自國五條出臺后的一個多月時間內，北京合計預售項目為16個，住宅供應套數4521套。

“在其他條件都不變的情況下，要保證今年的房價與去年持平，有很大的難度。”中原地產張大偉表示，由于項目不讓漲價，很多開發商開始博弈，放緩入市速度，等待政策出現調整的空間。

分析人士認為，目前計劃調價的項目在限價令之下，很可能會被住建委要求重新定價，但開發商依然有很多渠道能讓項目漲價。比如：在控制好成本，又增加利潤的前提下，原本精裝修出售的項目將可能砍掉精裝改為毛坯。

另外，即便有“后期項目不能提價”的規定，但開發商還是可以通過其他手段達到漲價的目的。比如減少優惠，取消往日“1萬抵10萬元”，“全款打97折”之類的折扣，同樣增加了購房的成本。

這邊新盤換名出籠，那邊現房高調漲價，逃開預售價格審核的現房，在供需失調下加速上漲，2012年均價2萬5，與萬科金域華府基本同等價位的城建世華泊郡(樓盤資料業主論壇)，此前記者3月份問詢時銷售預計開盤價3.8萬-4萬，進入4月，據購房人爆料，最新成交的2居新房均價在4萬2左右。

“限漲”背后的購房心理變化：

“新國五條”政策出臺雖然宣告了新一輪調控子周期的開始。但未來房地產形勢的不確定性，同樣影響到了購房人的信心。

據世聯地產調查顯示，與去年下半年相比，2013年1季度超過八成的購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，且有超七成購房者看漲未來房價，再創調控以來新高。其主要原因在于，多數城市的地方版調控細則力度較輕，從而使“新國五條”政策沒有真正發揮威力。

另外，調查顯示購房者最期待的三個政策分別是限價、限購和房產稅。然而，購房者的對這些政策的實際效果并不看好，主要原因在于近期屢調屢漲的局面使得相當部分的購房者對政策愈發失望，并產生對政策的免疫力。未來中央和地方政府亟待通過提升政策力度來扭轉購房者的心理預期，也急需加強政策執行力度，來扭轉公眾對調控的信心。