經歷了2012年土地市場的持續低迷后，新一輪城鎮化適時地為市場注射了一劑強心針。已經有人算過一筆賬，4億人、40萬億投資——近期由發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃2011-2020年》初稿編制完成，規劃中提及這一輪城鎮化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮，以及4億新增城鎮人口。

請注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建筑外的防護網游魂似的隨寒風搖曳。請注意，這不是某部末世災難片的外景地，而是攝影師記錄下的營口沿海產業基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個不敢相信的事實，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發生

地方政府趁勢而起，從地級市到省會城市，各種產業園、城市新區以及城市帶規劃層出不窮。各級官員四處奔走，招商引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬億救市計劃所造成的三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應狂潮已經席卷而至。

開發商們摩拳擦掌，準備分享房地產行業最后一場饕餮盛宴。“這或許是房企們最后一輪機會。”首創置業（02868.HK）董事長劉曉光在一次會議上如是說，他認為房企們應研究如何將地產與產業相結合，在這一輪城鎮化過程中尋機擴張。

但劉曉光應該不會想到，在距離北京不遠的遼寧營口，他的老部下李兵在沿海產業基地經營地產已經6年，如今卻走得步履艱難。

沿海產業基地是遼寧省“五點一線”沿海經濟帶園區之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產業園（以下簡稱“五礦產業園”）。作為園區副總經理，李兵一直負責地產板塊的運營。他說，自己眼見著這個城市的興起與發展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。

“他們遲早會發現，地價便宜是沒有用的。”李兵告訴《中國企業家》。

除去營口，本刊記者近期還深入貴陽、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應之后的房地產市場，卻發現真實情況與市場上公開發表的亢奮言論背道而馳。

在這些三、四線城市，房地產利潤已經一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經過剩，但國土部門還在督促開發商們抓緊開工……只要還有人肯出資，地方政府決不會吝嗇再度放量。面對利潤空間與市場份額被無限壓縮的現狀，地產商們隨時有可能成為出局者。

營口的矛盾

動車到達遼寧營口時已近深夜，這里距離市區20多公里，沿途不時可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現在已經到施工的季節了，但這些項目到現在都沒再開工。”出租車師傅忍不住出聲。

翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區，李兵也坦陳整個營口的環境已經發生變化，所有房企都在放緩投資，“我們的項目節奏也會放慢，這是肯定的。”

當地政府公布的數據顯示，2012年營口住宅新開工面積為772.60萬平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產業基地則是營口地產行業的“重災區”。五礦在沿海產業基地有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規模總量逾50萬平米。鉑海岸目標客戶是五礦產業園入園企業的中高級管理層，鉑海灣則負責吸引本地高端客戶群，產品以別墅、洋房為主。兩個項目總計投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項目，雖然小高層項目已經報出低于3000元/平米的低價，但目前成交金額不過6000余萬元。

“媒體所說的‘鬼城’，其實指的就是沿海產業基地這里。”從李兵的辦公室可以俯瞰產業基地全貌：即使是白天，整個基地也四顧無人，有些項目的塔吊還在操作，但大多數項目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來尚未開發的土地點綴其中。

6年前，五礦簽約來到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個新區，給人的感覺是很絕望的。”李兵說，正因如此五礦可以獲得眾多優惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當優惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業落戶園區，五礦不僅能從入園企業身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。

五礦將園區按照“433”的比例進行規劃：40％的產業用地，30％的商業和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產業園分三期開發，一期占地7平方公里，商住項目規劃建筑面積逾150萬平米。

李兵一直堅持，應該由產業帶動地產來發展。像沿海產業基地這樣的新城區，人口基數為零。只能通過招商引資的方式，通過引入產業帶來就業人口，進而帶動第三產業興起。整個區域盤活之后，順勢可以進行住宅開發。

2008年金融危機讓園區的發展停頓過一段時間，五礦產業園在2009年全速啟動。園區首先進行“七通一平”工程，先期投資達到20多個億。與此同時，五礦產業園加快招商引資。

“我們招商引資的速度很快，有17家企業先后與五礦簽署了入園協議。”李兵告訴《中國企業家》。這中間包括了早期簽約企業如臺灣紅葉風電項目，以及后來的知名企業河北東旭集團。

五礦很忙：為促進園區招商引資順利推進，它同時扮演著土地一級開發商以及物業服務商的角色；它既可以是入園企業的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當地關系充當“掮客”——為入園企業與政府、銀行之間的對接穿針引線。

2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項目開工建設。鉑海岸項目規劃建筑面積34.98萬平米，其中一期10.2萬平米，“我們當時想每5萬平米一個節奏滾動下去。”李兵說。

但是，五礦產業園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過大環境的變化。

4萬億救市政策在令中國經濟再度起飛的同時，也使地方政府基礎設施建設與房地產投資熱情被一齊點燃。前者直接導致地方政府財政支出年年增長，后者則使得一線城市土地市場價格節節攀升。到了2009年，“對于我們這種中型企業來說，一線城市已經拿不到土地了。”一位北京國資房企高管告訴《中國企業家》，“只能到三、四線城市去尋找機會。”

土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發商一拍即合。根據數據，2009年-2012年，營口市轄區累計出讓住宅用地逾9000萬平米。在其選擇的全國一線至三四線300個城市中，營口市土地出讓面積位居第四，亦是TOP10排名中唯一一個四線城市。其它因巨量土地供應而知名的南通、佛山甚至貴陽等地，出讓的住宅用地規劃建筑面積也都還不到營口的七成。

如今，所謂以產業帶動地產的理念早已被市場所顛覆。2007-2012年，營口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾十倍，而扣除掉房地產投資后的全市固定資產投資總額5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產投資占比固定資產投資的比例達到5年來峰值：29.38%。

“說實話，在過去幾年時間里，營口城市的升級過分依靠土地財政，大規模土地出讓的結果就是導致城市升級的速度跟不上房地產開發的速度。”李兵有些激動，“這就是營口的根本問題。”

2012年10月，一份由《中國城市房地產市場風險排行榜》TOP50的名單之中，營口赫然在列。隨即媒體展開調查，營口深陷“鬼城”的負面新聞之中。

“我們有一個項目已經談了很久，已經到臨門一腳的時候，”李兵告訴《中國企業家》，“晚上看到了

如果營口模式走不下去，那么純粹做房地產的開發商又將如何？本地潛在的購房需求在短時間內被過度透支之后，房企又到哪里去尋找新的客戶群？即便找到，那些銷售出去的住宅在夜晚也只是一個個黑暗的窗口罷了。

“其實很難為這種形式的房地產危機做一個定義。這的確不同于鄂爾多斯式的高價崩盤模式，而是一種不斷擠壓式的泡沫破滅。”上述來自北京的房企高管認為，正如1937年以后的經濟危機，都不會比大蕭條時代更嚴重。所以后來才會有“Recession”(衰退)這個詞，現在將之用在三、四線房地產行業或許會更準確一些。