張望近10年后，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)終于推開了進(jìn)入杭州的大門。3月12日，杭州主城區(qū)成功出讓7宗土地，其中唯一的一宗商業(yè)用地，被大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)）收入囊中。

成交結(jié)果顯示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)以14.26億元競(jìng)得此次推出的位于杭州北部軟件園祥符東單元B1/B2-09地塊，折合樓面價(jià)5608元/平方米。

“（萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)）從2004年就開始與杭州接觸，但一直沒(méi)有拿地。”曾在杭州經(jīng)貿(mào)部門上班的葉勇抱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。葉勇抱現(xiàn)在為杭州北部軟件園管委會(huì)副主任。該管委會(huì)主要負(fù)責(zé)所在區(qū)域的開發(fā)與建設(shè)。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)此次進(jìn)駐杭州，商業(yè)地產(chǎn)資深人士杭州贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳向記者表示，杭州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大，但由成熟企業(yè)經(jīng)營(yíng)的并不多，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)正式進(jìn)入將有助于推動(dòng)本地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)自身而言，此次地價(jià)并不低，項(xiàng)目可能出現(xiàn)微利。

業(yè)內(nèi)人：項(xiàng)目將獲微利/

相對(duì)國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)大鱷搶灘杭州來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)顯然來(lái)得有些晚。在浙江省，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)已分別進(jìn)駐寧波和紹興，但卻遲遲沒(méi)有進(jìn)入杭州。

方芳認(rèn)為，作為商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)商，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)更傾向于地價(jià)比較實(shí)惠的區(qū)域，杭州是其目前僅有的沒(méi)有進(jìn)駐的省會(huì)城市，可能與杭州地價(jià)較高相關(guān)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從杭州北部軟件園管委會(huì)獲悉，與萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)旗下其他項(xiàng)目不同，杭州這宗土地屬于商業(yè)性質(zhì)。“按照萬(wàn)達(dá)的開發(fā)習(xí)慣，綜合體含有部分住宅，他們也提出過(guò)相關(guān)要求，但管委會(huì)沒(méi)有同意。”管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

方芳稱，這將增加萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開發(fā)資金回籠的壓力，商業(yè)地產(chǎn)算自己持有，但寫字樓需要招商，而且節(jié)奏沒(méi)有住宅去化快，全部為商業(yè)的屬性將增加開發(fā)難度。同時(shí)與其旗下其他項(xiàng)目相比，5608元/平方米樓面價(jià)比較高。

上述項(xiàng)目出讓合同要求，該地塊地上建筑面積中須含大型購(gòu)物中心、百貨、超市、影城、休閑娛樂(lè)、餐飲及室內(nèi)步行街等商業(yè)建筑，且建筑面積不小于13萬(wàn)平方米，其余為辦公用房；項(xiàng)目自竣工之日起10年內(nèi)，不少于8.5萬(wàn)平方米的地上建筑面積須由競(jìng)得人自持并整體經(jīng)營(yíng)，不得分割銷售；競(jìng)得人需在地塊配建一座IMAX廳的大型影院，并由IMAX公司出具入駐函。

方芳判斷，由于該項(xiàng)目物業(yè)特征和土地成本因素，將影響其利潤(rùn)處于微利狀態(tài)。

管委會(huì)：曾調(diào)整規(guī)劃

杭州國(guó)土資源局出讓公告顯示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)一舉拿下的這宗商業(yè)地塊為祥符東單元B1/B2-09地塊，位于北部軟件園范圍內(nèi)，東至十字港規(guī)劃綠化，南至紅旗路，西至杭行路，北至郭家路，出讓面積8.3萬(wàn)平方米，約合125畝，可建面積25.4萬(wàn)平方米，屬商業(yè)商務(wù)用地，40年土地使用權(quán)。

記者在該地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊與華盛達(dá)·閱城僅一路之隔，東北為德信北海公園、方正荷塘月色等項(xiàng)目。整個(gè)地塊被圍墻圈起，部分地塊已平整。在地塊東北側(cè)和南側(cè)，各有兩臺(tái)挖掘機(jī)，在地塊西北角，停放著一臺(tái)打樁機(jī)和若干樁管。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在杭州北部軟件園管委會(huì)采訪獲悉，根據(jù)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的要求，該地塊曾發(fā)生過(guò)規(guī)劃調(diào)整。調(diào)整前，建筑密度為40%以內(nèi)，綠化率為35%左右，調(diào)整后，高度、容積率沒(méi)有較大變化，但建筑密度指標(biāo)則出現(xiàn)上升，綠化率則下降至20%左右。

“當(dāng)時(shí)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)競(jìng)買意向比較明確，同時(shí)研究發(fā)現(xiàn)，如果萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)不拿這塊地，這些規(guī)劃調(diào)整也符合其他開發(fā)商的條件。”對(duì)于上述規(guī)劃調(diào)整，葉勇抱這樣解釋。

為了迎接這家地產(chǎn)大佬，杭州相關(guān)部門專門成立了相應(yīng)部門。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者拿到一份來(lái)自杭州市拱墅區(qū)科技工業(yè)功能區(qū)管委會(huì)的內(nèi)部資料《關(guān)于成立北軟萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目前期工作組的通知》（科工區(qū)[2012]70號(hào)）。其內(nèi)容顯示，為集中精力開展該地塊項(xiàng)目前期工作，經(jīng)研究，專門成立北軟萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目前期工作組。“主要是為該地塊的規(guī)劃調(diào)整服務(wù)。”葉勇抱說(shuō)。

“該項(xiàng)目工期要求非常緊，根據(jù)要求，其商業(yè)部分必須在2014年12月25日前全部開業(yè)。”葉勇抱稱，“當(dāng)時(shí)我們以為整個(gè)工期要26個(gè)月，但該項(xiàng)目從拿地到開業(yè)只要20個(gè)月。”萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)杭州項(xiàng)目將呈現(xiàn)出快速開發(fā)的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。