近日，地產股大幅下跌，水泥、建材、機械(行情專區)等相關板塊跌幅也靠前，從而拖累了大盤。地產股大幅度下跌更多地是受到了近期房地產(行情專區)調控政策的影響，如1月份以來各地公積金政策收緊，特別是20日國務院常務會議提出的“國五條”(以制訂房價控制目標和擴容房產稅試點范圍為主要內容)。盡管房價控制和房產稅擴容在地方如何實施(如房價上漲控制幅度有多大？房產稅在哪些城市擴容？是否覆蓋存量物業？稅率有多高等)還不明確，但絕大多數機構認為，股市的這波行情會持續到何時，要看本輪調控政策走向何方。

這樣的觀點不無道理，一方面，四季度以來上漲行情的直接驅動力就是經濟見底回升和流動性改善，而經濟之所以能夠見底，除了出口止跌外，更多的還在于下游房地產市場從6月份以來的加速回暖，帶動了上游和中游去庫存速度加快，部分行業(如上游的鐵礦石和中游的鋼鐵(行情專區)、機械等)銷售價格和毛利出現回升和反彈；樓市銷售回暖帶動土地市場回暖，顯示開發商良好的前景預期，這將驅動新開工旺季的到來。如果樓市政策出現預期之外的收緊，資本市場必然會以回調來糾偏過分樂觀的預期。

樓市調控政策對于大盤的影響取決于政策的力度和波及范圍，而政策力度和波及范圍如何定調則取決于房價上漲的幅度和范圍。根據中國指數研究院披露的數據，2012年，一線城市房價整體上漲在6%~10%，二線城市在5%左右，而三四線城市則基本沒有出現上漲，有的甚至還在繼續下跌。去年四季度以來的市場有幾大新的特征：一是一線城市房價上漲在加速，同比漲幅上升到10%左右，而且環比漲幅在持續地上升；二是一線城市房價上漲對于二、三線城市房價的風向標效應開始體現，直接的證據就是百城房價在2012年12月同比止跌回升后，1月份的同比漲幅在擴大，這意味著房價上漲從一線城市蔓延到了二、三線城市；三是二手房價格上漲超過了新房，目前披露的房價(主要是一手房)低估了房價上漲的速度和樓市回暖的程度，因為在大多一、二線城市，新房均處在城市的周邊而非中心區內，而二手房則由于區位優勢在成交規模和可代表性上早已超過了新房；四是土地市場回暖和“地王”頻現意味著開發商看好樓市前景，這對于已經回升的市場預期將起到火上澆油的作用。

筆者在之前就談到2013年樓市調控政策的變數將主要來自一線城市，這主要基于一線城市是我國樓市的風向標，調控政策是否變動也主要參考這些城市樓市的態勢。目前，在我國資源和人口主要在一線城市和主要二線城市集聚的情況下，一線城市的帶動作用和調控壓力最大。目前，盡管樓市冷熱不均，但難掩一線城市異常“火熱”的購銷局面，而這種火熱的勢頭正在向二、三線城市蔓延，因此調控來臨是必然的事情。

問題的關鍵是限價和房產稅擴容在力度上有多大？范圍上有多廣？首先，從樓市冷熱不均和部分二線城市以及三、四線城市仍舊在去庫存的泥潭里不能自拔的現狀來看，出臺新的調控政策不可能是全國一刀切的，針對一、二線城市或房價上漲過快城市出臺緊縮性政策的可能性大；其次，從目前經濟見底回升并不穩定的趨勢來看，調控政策的力度不會太大。一方面，目前上中游去庫存化較好的行業(如鋼鐵、機械等)均為與房地產密切相關的行業，典型的例子是機械行業中的中挖細分行業由于受房地產回暖利好而回升明顯，而其他子行業則回升不明顯，受出口和用工成本影響的紡織服裝(行情專區)行業則持續不見好轉。此外，不僅大多數行業去庫存并沒有完成，而且如建材、煤炭等行業去庫存壓力還非常重。同時，經濟見底回升的態勢非常脆弱。1月份進口同比僅增長3.4%，維持了連續疲軟的態勢，盡管略好于2012年三、四季度最糟糕時期，但較低的進口增速體現出內需回暖的力度依然偏弱。因此，房地產行業回升主導下的去庫存過程還將會受到依賴，至少在短期內；另一方面，市場普遍預計，定于3月初人大會議期間公布的2013年中國政府預算，將把財政赤字目標水平從2012年的8000億元顯著提高至人民幣1.2萬億元，這預示著2013年將由積極的財政政策主導產業升級轉型和經濟的平穩增長，這對于地方政府配套投入的要求也將比較高，地方政府依賴房地產的局面難以改觀；另外，新一屆管理層房地產調控的思路已經發生了微妙的變化，從限購政策實施以來屢次強調的控制房價，轉變到了提高住房保障的有效性(重點是分配管理和公共服務配套管理)和新型城鎮化來緩解和消化房價上漲的負面影響。

深究來看，房價上漲深層次原因還在體制性，如中央地方關系、財稅制度、收入分配、要素市場化等改革不到位或者難以推進。這些深層次的體制性矛盾的負面影響只是在房地產領域得到更直接的體現和釋放，也就是說，房價上漲只是深層次矛盾在下游的爆發點而非矛盾在源頭的制造點。在承認房價上漲在較長時期內難以“堵塞”的基礎上，需要加強住房保障和推進新型城鎮化來舒緩房價上漲的負面影響，特別是民生受損的影響，而非一味地試圖堵塞房價上漲。與此同時，需要重點推進中央地方關系、財稅制度、收入分配、要素市場化等“深水區”的改革，這才是可行的道路。本質上來看，2010年以來，不管是限購政策、限貸政策，還是限價政策，房價在數據表現形式上得到了控制，但驅動房價上漲的購買力(背后是體制性因素在驅動)只是被暫時攔截而形成“堰塞湖”。2012年下半年以來的市場回暖也不過是其泄洪而已。