自去年3月以來，濟南樓市成交量總體一路上揚，并在年底達到頂峰。截至目前，這種加速去庫存的趨勢仍在延續。機構分析人士預計，受短期內潛在供應量不足影響，今年上半年商品住宅可能會出現供應不足，大量新增供應將在下半年形成。樓市去庫存趨勢延續，會不會進一步加大供需矛盾，引發價格大幅上升？

相關機構預計，2013年全年我市新建商品住宅市場將有約369萬平方米的新增供應量，從短期供需以及目前成交狀況看，由于剛性需求和初次改善型置業加速入市，調控確實存在一定壓力，但房價大幅上漲的可能性不大。

2013年仍是樓市“剛需年”

市城鄉建設委發布的官方數據顯示，去年1月至12月，我市新建商品住宅成交套數分別為753套、1794套、3570套、3274套、3824套、3809套、4221套、4020套、4696套、4951套、4428套、5308套，總成交套數44648套，總成交面積超過500萬平方米，總體呈現一路上揚的發展態勢。對此，樓市調研機構世聯怡高和克爾瑞得出的結論幾乎完全一致：在2011年底大家并不看好的2012年，樓市向死而生，供需兩旺并且均達到了歷史峰值。開發商主動“以價換量”積極應對，是濟南樓市去年一路向好的最主要原因。

在發布2012年濟南房地產市場年報時，世聯怡高董事總經理朱江表示，正因為大家一開始不看好2012年的樓市，所以每逢有一波小行情出現，開發商都會盡可能抓住機會加快推盤速度，而首要的策略就是“以價換量”，將價格降到底部。從全年看，盡管成交量一路上揚，并在最后一個月出現量價齊升的局面，但消費者比較理性，并沒有出現恐慌性購房現象。

世聯怡高和克爾瑞的數據均表明，受調控政策影響，“剛需”和初次改善型置業者成為市場爭奪的目標，2012年濟南樓市商品住宅供應格局以兩室、三室為主，面積集中在70-144平方米，兩類戶型的房源約占總房源的89%。而成交方面，主打“剛需”和初次改善型置業客群，總價在50萬至80萬元的兩室、三室房源，占了全年總成交量的90%，“大平層”、花園洋房、別墅等單價、總價都相對較高的豪宅，成交量則明顯萎縮。盡管采用的數據和統計范圍、口徑并不相同，但兩家機構的數據都顯示，去年全市普通商品住宅成交均價為7000余元每平方米，從年初到年末，并沒有發生太大的變化，走勢比較平穩。

在民間，有人將已經過去的2012年稱為樓市“剛需年”。新的一年，市場會不會發生變化？對此，朱江表示，從目前看，未來樓市仍將是剛性需求引領的市場，改善型需求會有一定好轉，但高端房產不會有太大起色。

1月份網簽量是去年同期6倍多

剛剛過去的2012年，記者印象最深的是，每次見到綠地集團[簡介最新動態]山東房地產事業部企劃總監丁宏星，這位來濟時間并不長的資深地產人，都會抱怨房子不夠賣：“推兩棟，沒幾天就賣光了；再推，很快又賣光了，工程跟不上，沒辦法。”

市城鄉建設委的數據顯示，2012年全市批準預售的商品住宅總共40418套468.9萬平方米，對比當年售出的數量，新推房源比售出房源少了4230套約32萬平方米。中間的差額，需要通過往年的庫存來填補。克爾瑞的數據顯示，濟南樓市商品住宅現有庫存量為288萬平方米，按目前平均去化速度，預計需要六七個月才能消化完，如果算上半年內的潛在供應，去化壓力依然比較大。

不過，朱江等業內人士并不這么認為。據世聯怡高估計，目前濟南樓市商品住宅主流產品庫存僅夠銷售兩個來月，比例明顯偏低。據了解，一個項目從拿地到上市銷售，通常需要6-12個月。但受市場行情和資金鏈影響，2010-2011年開發企業拿地意愿不足，加上部分項目因各種原因延緩開工，已逐漸對供應造成影響。“我們預計，今年上半年商品住宅市場可能會出現供應不足，大量供應在下半年才能形成。”朱江說。

這一預測，與記者從多家開發企業那里了解到的信息基本一致。記者了解到，目前萬科[簡介最新動態]、綠地、保利[簡介最新動態]等一線企業，以及金科地產、北大資源、南益地產、萊鋼置業等實力不俗的品牌公司，新的項目最快也要到半年后才能上市銷售；其他企業的持續在售項目，有的受產品限制，有的受拆遷、工程阻礙，能在上半年大量推盤的并不多見；而像陽光[最新消息價格戶型點評]100、新世界地產、鮑德地產等公司，則急需拓展新的項目。

截至記者發稿時，今年1月全市已累計網簽新建商品住宅4664套，是去年1月的6倍多，新年樓市“開門紅”已成定局。而業內人士更樂于將去年3月以來的成交持續向好，看成樓市淡旺季界限模糊化的標志。樓市加速去庫存的趨勢仍在延續，會不會進一步加大供需矛盾，引發價格大幅上升？

世聯怡高預計，2013年全年我市新建商品住宅市場將有約369萬平方米的新增供應量，樓市整體供應仍將保持穩定，不會導致供需嚴重失衡。朱江認為，從短期供需以及目前成交狀況看，由于剛性需求和初次改善型置業加速入市，調控確實存在一定壓力，但房價大幅上漲的可能性不大，原因是濟南樓市一直比較穩健，在持續調控下，已幾乎沒有泡沫。世聯怡高的結論是：“如果房價進一步上漲，政府肯定會有更嚴厲的調控政策來應對。”

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40城市住房信息“低調”完成聯網

秘而不宣或因太敏感

在“房姐”、“房叔”頻頻被曝光的背景下，全國住房信息聯網卻成為住建部高度敏感的話題。按照國務院和住建部的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統，應于2012年6月30日前實現與住建部聯網，但時間已經過去半年，住建部仍遲遲未公開全國住房信息聯網情況。

中國房地產業協會副會長朱中一告訴記者，住建部在去年年底召開的全國建設工作會議上再次明確提出，要加快推進所有地級以上城市個人住房信息系統與省和部的聯網。朱中一還透露，40個重點城市的住房信息聯網工作已經完成，只是沒有對外公布。而住建部在今年住房信息聯網方面主要的工作就是繼續推進265個地級市聯網。

對于為何遲遲未公布全國住房信息聯網的進展情況，朱中一猜測，從最近頻頻被曝出的“房姐”、“房叔”等事件就可以看出，全國住房信息聯網一旦公布，可能會成為一個敏感事件。

多位接近住建部的人士告訴記者，“全國住房信息聯網現在是敏感話題，部里非常忌諱談這個事情。”有知情人士甚至猜測，近期被曝出的一系列涉及房地產的腐敗事件，就與40個城市住房信息聯網有關。

知情人士稱，雖然住房信息有著較嚴格的保密制度，但一旦聯網，很難說不會發生信息泄露，從而引發社會震動。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從現在部分官員開始拋售房產已經表明，一旦住房信息系統聯網，這些官員的房產信息也有可能通過各種渠道流出。顯然，如果擁有的多套房產并非合法，這部分官員當然會擔心他們的住房信息“安全”問題。