國研中心市場經濟研究所所長任興洲：

房地產宏觀調控實施以來，房價已成為攪動老百姓生活、地方政府政績以及中國宏觀經濟的焦點。2012年，多個地方出現了放松調控的措施——“一日游”的現象，而到年底，很多中心城市又出現了量價齊升的局面，那么，2012年的房地產的基本形勢究竟如何？2013年房地產市場將何去何從？

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在接受《第一財經日報》專訪時稱，在限購政策不變且仍實施差別化利率的情況下，2013年房地產市場應較為平穩，不排除交易量及價格小幅回升，但大漲的趨勢可能性不大。豪華住宅不宜在現階段土地有限、住房仍有缺口的時候取消限購。

去年：前低、中升、后翹

第一財經日報：你如何看2012年的中國房地產走勢？

任興洲：簡單來說，可以用六個字概括2012年的商品住宅市場運行趨勢，或者稱為三個階段，即前低、中升、后翹。商品住房交易量、價格、土地出讓和房地產投資大體都呈現這樣的趨勢。

房地產交易情況特別明顯，第一季度比較低，1至4月份開始逐步升高，然后到年末的11、12月份走出了后翹的趨勢。

投資變化不是很明顯，仍是這樣的基本趨勢，土地購置年初較低靡，到了中期有所回升，到了年底的時候有明顯提高，表明企業拿地的熱情開始提升。

日報：為什么去年的房地產市場會出現這樣的走勢？

任興洲：前低，主要原因是房地產調控政策累積效應的結果。另一個原因是在經濟下行的背景下，針對經濟發展和“穩增長”的要求，宏觀經濟政策出現了預調和微調，特別是利率兩次下降，存款準備金率多次下調等等，直接和間接地影響到了房地產領域。后翹的原因主要是年底時市場預期發生了變化，很多人認為2013年的房地產調控政策會有大的變化，甚至預期會取消限購，因此判斷房價是個較大幅度上漲的趨勢，從而出現了交易上升的局面。

概括起來，影響2012年房地產市場關鍵的因素是調控政策的累積效應、剛性需求的集中釋放、金融政策的變化以及居民購買力的提高。根據我們的研究表明，在其他條件不變的情況下，利率下降一個百分點，一個家庭的購買力會相應提升6%，所以利率的變化對一個家庭的影響是很大的。

今年樓市或穩中略升

日報：今年的房地產市場形勢會發生怎么樣的變化？

任興洲：總體上判斷，2013年如果不出現大的意外的情況下，房地產市場將是一個平穩的市場走勢，也有可能是穩中略升。從我們的分析來看，現在不具備大幅度的房價反彈的條件。當然也不排除因多種因素疊加的作用引起房地產市場的波動。

日報：會促使房地產市場發生波動的因素有哪些？

任興洲：首先是要看今年的宏觀經濟走勢和CPI的變化，因為宏觀經濟的運行狀況與宏觀政策密切相關，進而會對房地產市場產生影響。其次是金融信貸政策的取向和力度，特別是信貸寬松程度、房貸優惠的力度等與房地產市場有直接關系。

第三是國外的量化寬松政策的可能沖擊。國際量化寬松政策會導致大量的熱錢向中國聚集，我們的實體經濟無論是傳統產業還是新興產業都處在產能過剩的階段，這些熱錢肯定不會流入實體經濟，那熱錢會投向有機可乘的房地產領域。這種沖擊也是不確定的。

第四，各地可供的住房數量和供給的能力等也會影響房地產市場的趨勢。還有“集體土地的增收和補償條例”以及《土地管理法》的修訂版出臺都有可能影響到土地征收的成本。

日報：房地產市場在不同城市、區域的變化也是不一樣的。

任興洲：對，所以這一輪前低、中升、后翹主要是指一線城市和一部分二線城市。其他城市事實上并沒有走出這樣運行的軌跡。有一些城市甚至房地產出現了過剩的問題和泡沫開始刺破的問題。例如鄂爾多斯(行情股吧買賣點)、溫州等城市，實際上是這幾年的投資以及房地產結構的失衡，現在問題已經逐步暴露出來，銀行(行情專區)潛在風險也在增大。

因此，2013年我們要關注不同的城市，以及不同企業分化的格局，一些大的開發企業或標桿企業可能發展相對較好，而一些中小房地產企業則可能出現困難甚至“跑路”的現象。在這樣的情況下，應重視市場分化中的問題。

應鼓勵建設普通商品房

日報：對豪宅市場，有的觀點認為不應該被納入限購，應該放開市場，讓有錢的人去任意購買，你怎么看？

任興洲：我認為這不符合我們的政策導向。由于我國的土地是有限的，在土地有限和住房仍有較大缺口的情況下，我認為不應鼓勵建豪宅，因為豪宅的總價非常高，普通居民都被排除在需求之外。

我認為應鼓勵建設中低價位、中小套型的普通商品房，這是目前市場上需求較大的，所以這些年，政策都在向這方面引導，這符合我國現階段的市場實際。等到市場住房供求矛盾平衡的時候，甚至供略大于求的時候，住房結構會發生調整。

日報：香港去年12月引入印花稅，在內地有沒有可能也借鑒這樣的經濟手段來“限購”？

任興洲：這些經濟手段都可以探索，內地也正在不斷完善房地產調控政策。限購政策的推出有具體的背景，是為了盡快遏制投機需求，先控制住房價。因為，房價不僅僅是經濟問題，也與社會穩定有關系，是居民的基本生存資料，所以處理好房地產的問題非常重要。

有效借鑒其他國家和地區的調控經驗是必要的。但香港的印花稅作用到底如何，還需要認真觀察。

日報：上海、重慶兩地試點房產稅已經有一年多了，您如何評價現在的房產稅？

任興洲：房產稅正在上海重慶兩地試點，也取得一定成效。我認為目前房產稅最重要的是要明確目標是什么，是為了調控房價還是調節收入分配、理順地方稅體系？抑或是為了給地方政府一個穩定的稅源。應厘清了目標再做總體設計，再談總體方案和路線圖和時間表。我覺得房產稅需要很好的調研，設計房產稅，讓房產稅出臺更加有效。

從目前兩地房產稅試點來看，由于試點時間還較短，稅率設置較低，調節作用看起來沒有想象那么大，所以確定目標很關鍵，要按照目標來設計方案。

我們目前也在研究有關國家的房產稅政策和措施，看看國外的經驗有哪些是可借鑒的。