開發(fā)商看多后市，厲兵秣馬備戰(zhàn)2013

進(jìn)入1月來，房企陸續(xù)公布業(yè)績，除多數(shù)超額完成銷售目標(biāo)外，不少房企掀起融資熱潮。南都記者初步統(tǒng)計(jì)，1月中上旬以來，雅居樂、越秀地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)、世茂等6家在港上市房企發(fā)債融資規(guī)模已達(dá)50.5億美元。

南都記者昨日采訪部分上述房企獲悉，融資用途基本用于一般營運(yùn)資金用途，且今年海外發(fā)行債券的利率明顯優(yōu)于去年。

中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴南都，大房企銷售升溫但利潤率下滑，當(dāng)前積極啟動(dòng)融資，既需要錢也看好市場。另外去年底以來數(shù)家內(nèi)地房企成功登陸港交所上市，亦釋放積極投資信號(hào)。

房企在港融資洶涌

雅居樂近日公告表示發(fā)行7億美元的次級(jí)永久資本證券，2013年1月11日與匯豐、瑞銀、摩根士丹利及工銀國際訂立認(rèn)購協(xié)議，證券發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額經(jīng)扣除包銷傭金以及其他估計(jì)費(fèi)用及開支后約為6.874億美元。

雅居樂向南都表示該筆款項(xiàng)計(jì)劃用于購買新地塊、作再融資及一般營運(yùn)資金。但有關(guān)計(jì)劃將因應(yīng)市場狀況的變化而調(diào)整，所得款項(xiàng)凈額也有重新分配的可能。

“今年多個(gè)大型項(xiàng)目把握了市場節(jié)奏和入市良機(jī)，因而銷售取得良好市場支持，這在資本市場得到了反應(yīng)，”雅居樂有關(guān)人士告訴南都記者，這次次級(jí)永久資本證券發(fā)行回響很好，獲超額認(rèn)證逾10倍。

此外，越秀地產(chǎn)于同日發(fā)行20億美元中期票據(jù)計(jì)劃。去年躋身房企20強(qiáng)的港股房企佳兆業(yè)也成功融資，1月初公布將發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.25%，目前已與花旗、瑞信、摩根大通及瑞銀訂立了購買協(xié)議。此次發(fā)行的年利率低于其2012年發(fā)行的分別于2015年、2017年到期債券12.875%和13.5%的年利率。

上一次發(fā)債追溯到2011年2月17日的碧桂園今年也在舉債，發(fā)行了7.5億美元、息率為7.5%、于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)。世茂房地產(chǎn)9日發(fā)行的7年期8億美元債券，票面利率6.625%，可謂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行利率最低，超額認(rèn)購達(dá)27倍。

合生創(chuàng)展10日也公布，發(fā)行3億美元利率為9.875%優(yōu)先票據(jù)。公告稱發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額將用作對(duì)現(xiàn)有債務(wù)再融資、資助項(xiàng)目建設(shè)或改善成本。合生創(chuàng)展曾在2011年1月17日發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，當(dāng)時(shí)息率高達(dá)11.75%。

綜合統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過去半月上述6家房企在舉債融資總額已高達(dá)50.5億美元。有內(nèi)房企曾向南都記者抱怨稱由于內(nèi)地融資受阻，在港融資中介服務(wù)傭金等費(fèi)用高企，可謂“趁機(jī)宰人”。但本月以來的融資利率普遍有所下降。

行業(yè)利潤率下滑

房企到底缺不缺錢？一方面，房企轟轟烈烈的“超額”成績單似乎宣告春天來臨，另一方面不得不重視的是，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率明顯下滑。隨著房價(jià)上漲趨勢(shì)明顯放緩，通過土地溢價(jià)來獲得較高利潤率的時(shí)代已一去不復(fù)返。

中力集團(tuán)項(xiàng)目副總經(jīng)理張吉臣告訴南都記者，“現(xiàn)在沒有哪家開發(fā)商說自己不需要錢，行業(yè)資金需求量現(xiàn)在都很大。”

已公布業(yè)績的24家標(biāo)桿房企2012年銷售9548億，同比上漲27.3%，全行業(yè)超額完成任務(wù)。萬科恒大等不少一線房企表示“資金狀況良好”。但值得注意的是，萬科收購南聯(lián)地產(chǎn)籌劃“買殼”融資，同時(shí)正謀劃B股轉(zhuǎn)H股以獲取更多發(fā)展機(jī)遇。

多家機(jī)構(gòu)研報(bào)稱，在土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對(duì)利潤的要求可能提高。在這個(gè)時(shí)候借助融資發(fā)揮杠桿效應(yīng)的房企，顯然可望占得市場先機(jī)。

中投證券分析稱，短期來看，預(yù)計(jì)萬科B轉(zhuǎn)H在即，且中海地產(chǎn)13年P(guān)E11倍，若萬科估值向其靠攏，萬科估值仍有10%以上的提升空間。此外，QFII、RQFII規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴伲瑑?yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)的吸引力增強(qiáng)。

大房企今年會(huì)比去年好

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，大部分房企在2012年均出現(xiàn)了明顯的銷售升溫，在2013年年初再啟動(dòng)融資，主要原因更大的可能性在看多市場。而且選擇在香港等海外融資的主要原因是由于美國QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內(nèi)地房企在香港融資的難度大幅降低。

目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的融資途徑包括銀行貸款、信托和海外融資。銀行貸款和海外融資的規(guī)模均明顯上升，信托融資則有所放緩。

銀行貸款向來是開發(fā)商最主要的資金來源。在調(diào)控政策最嚴(yán)格的2011年，全國房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款出現(xiàn)了負(fù)增長，而2012年以來，銀行貸款便出現(xiàn)了明顯的正增長，近期貸款勢(shì)頭有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

“這表明在經(jīng)濟(jì)逐步回落的情況下，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策偏緊的局面已明顯改觀，房地產(chǎn)行業(yè)的融資困局得到基本緩解。”張大偉稱。

上述發(fā)債企業(yè)多數(shù)并不愿透露今年的年度銷售目標(biāo)會(huì)否上調(diào)。但最近消息人士告訴南都記者，今年穩(wěn)定規(guī)模性的大房企肯定會(huì)比去年好，“房企最困難的時(shí)候已經(jīng)過去了”。