編者按

“十二五”規劃提出，未來五年開工建設3600萬套保障房項目，今年就要開工建設1000萬套。如此規模的保障房建設，"錢"成為市場最為關心的核心問題。盡管國家發改委已經允許地方融資平臺通過發債優先用于保障房建設，國家開發銀行也與多個地方政府搭臺提供保障房建設急需的資金，但是由于保障房的特殊性質，有關的債券還是處于發行的“兩難”境地。

在國家公布保障性住房政策之后，保障性住房融資一度成為困擾該項目前行的“攔路虎”，如今這份保障性住房融資路線圖基本浮出水面。

據了解，建設1000萬套保障性住房需要投資1.3萬億~1.4萬億元。政府對于這部分資金來源分工是這樣的，預計超過8000億元將來自保障性住房的受益者，剩余的5000多億資金中，中央政府財政預算劃撥資金為1000多億，其余將來自地方政府和其他渠道。

《每日經濟新聞》記者了解到，除了中央政府財政劃撥的資金之外，參與保障房建設主體資金基本來源商業銀行。

但對商業銀行過度依賴可能會給商業銀行帶來風險，主要風險來自保障性住房貸款利息較低和保障性住房項目資金監管是否到位。

銀行成保障房資金扶持主力

隨著決策層將保障性住房建設作為今后幾年預防房地產泡沫、為城市居民提供更多社會保障的重要工具，保障房建設工作的大力推進也帶來了巨大的資金缺口。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤(專欄)認為，中央要求地方政府至少拿出土地出讓凈收入的10%用于保障性住房建設，這部分金額可能達1000億~2000億元。其他需要靠住房公積金增值凈收益、地方政府融資平臺等來填補。

相比發行債券等直接融資渠道，接受《每日經濟新聞》采訪的經濟學家和業內人士表示，保障房建設主要資金將來自商業銀行。

據某券商固定收益部門負責人表示，2010年全年信貸投放約7萬億~8萬億元，而發債規模僅6000億~7000億元，發債融資規模為銀行信貸的12至15分之一，保障房建設的資金主力仍然是商業銀行。

中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇表示，保障房項目前期投入成本高，回報期長等特點，決定了政策性銀行和資金相對寬松的國有大型商業銀行是扶持保障房的主力。

保障性貸款以基準利率為主

6月30日，北京市保障性住房建設投資中心正式掛牌成立，承擔保障房融資、建設，以及公租房運營管理等方面的職責。

據悉，國開行已同意為該平臺提供期限為30年的長期貸款，建設銀行北京分行也可以提供15年的長期貸款。

據一位銀行業內人士透露，由于保障性住房的利潤率遠低于商品房項目，保障房項目主要由政府推動，貸款主體多是地方融資平臺或者國有企業，這類企業的政府背景某種程度上加強了和銀行的議價能力。

據了解，目前保障房項目從銀行融資一般以基準利率居多，最高上浮10%。銀行為控制風險，也要求土地使用權做抵押，一般按市場價打5~6折放款。

與此同時，民營開發商之所以對保障房項目興趣不大，主要源于保障房項目收益率一般在6%~8%左右，與商業地產動輒20%的收益率相距甚遠。

上述人士透露，保障房項目融資期限以15年到20年居多，收益率低使得貸款期限太短容易造成還款問題，此外，由于涉及棚戶區改造和廉租房項目，“期限太短沒有太大意義”。

受托支付控制風險

隨著保障房建設的推進工作進一步深入，如何控制房企將保障房資金挪作商業地產的風險也成為外界關注的焦點。

對此，某銀行合規部負責人表示，銀行對保障房資金也會按照“三個辦法一個指引”中受托支付的模式進行從嚴監管。

“如果房企將保障房資金挪作商業地產，不光是項目風險問題，而且涉及政策性風險，是監管部門明令禁止的。”

據上述人士透露，“房地產開發屬于固定資產投資，500萬以上就要受托支付。”

按照實際操作流程，銀行先給開發商確定批多少貸款，這個貸款只是一個額度的概念。當項目結束時，銀行直接把貸款打到建筑商的賬戶。譬如萬科從銀行借款，資金最終直接由銀行支付給建筑商中鐵建。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤表示，部分開發商可能會將參與保障性住房建設作為獲取商品房用地的一種手段，因為部分地方政府可能會將土地打包供應，以吸引參建企業的興趣。

來源：每日經濟新聞