住建部25日表態，明年限購、限貸、稅收政策繼續。這個消息被很多人解讀為對房地產市場利空，我卻認為其實質是在放松。

當非常規的調控政策成為常態，其約束力會在市場強大的消化能力面前慢慢失效。

最近萬科在上海靠近外環的項目以28000元/平方米的價格開盤，這個價格并不優惠，但被一搶而空；另一家開發商在內環邊緣地段以50000元/平方米的價格開盤，同樣基本售罄。可見市場的確在回暖，至少在一線城市這個趨勢已經確立。

短期來看，兩年的嚴格調控，看上去壓縮了需求，但這些需求沒有消失，它潛藏在消費者的心底。經濟上升期不斷積累財富，財富在尋找保值增值的手段，樓市股市低迷，財富就會尋找新的泄洪通道，因此造成這兩年信托、P2P、銀行理財產品的大爆發。

但這三個市場的風險正逐漸顯現，越來越多血本無歸的案例將會驅使資金尋找新通道。最近很多朋友開始帶著恐慌心理來問：是不是不買房就來不及了？這些人并非剛需，他們恐慌是害怕跟不上資產價格的膨脹速度。

與剛需相比，無需貸款的他們才是中國房地產市場真正的消費主力。房貸與房屋銷售額的總體比例可以證明這一點，不包括已經還貸的部分，十多年的積累到現在，全國個人房貸余額只有7萬億元；只比2011年一年的商品房銷售額(5.9萬億元)多一點。

從長期來看，中國房地產市場瘋狂增長的黃金十年已經結束，但方向并非從此逆轉，而是會進入一個更平穩一些的增長階段。

面對強大的市場力量，住建部調控的“三大法寶”都不太靈光了，如果不加碼就等于在放松調控，但加碼又缺乏有效工具。

差別化信貸政策已經失靈，因為購房的主力人群不是剛需，對貸款需求不大，二套房的利率哪怕上浮100%，也無法阻擋這部分購買力。

限購從現實來看，對合規的新增需求也無法限制。作為備受詬病的行政手段，已經損害了公民自由消費的權利。

被寄予厚望的房產稅，無論在重慶還是上海，無論對新增供應還是存量供應，基本沒有起到調控的作用。無論要提高稅率，還是擴展征收區域，都不是眼前能實現的任務。

根據這種趨勢，如果不出臺新的調控措施，明年一線城市房價的趨勢必然是上行的，雖然不會如任志強所言“三月暴漲”，但一定會讓備受折磨的消費者再恐慌一陣。

也許只有市場自身的規律，才是最有效、最公平的調控手段。