截至10月31日晚，滬深兩市共有128家按照證監會分類的房地產開發與經營類上市公司發布三季度財報。統計數據顯示，總營業收入同比增長22%，凈利潤增長6.9%，期末現金及現金等價物余額增長25%，庫存增長21%。在樓市調控壓力之下，開發商“以價換量”較為明顯，而回籠資金后上市房企明顯“不差錢”，但庫存壓力仍然繼續加大。分析人士認為，一方面開發商境況轉好后繼續降價動力不足，另一方面調控政策不會放松，部分城市甚至會更緊，四季度至明年一季度樓市或將處于“盤整期”。

行業利潤下滑趨勢明顯

統計數據顯示，128家房地產開發與經營類上市公司前三季度共實現凈利潤356億元，較去年同期的333億元約增長6.9%，對應同期實現營業收入分別為2867億元和2344億元，以此計算利潤率分別為12%和14%，即今年前三季利潤率較去年有所下降。分析人士指出，雖然企業盈利水平下滑態勢已經顯現，但考慮到企業高地價低售價和結算的滯后性，房企盈利水平真正的下降壓力還未到來。

報告期內，共有63家企業利潤同比負增長，其中21家企業虧損。京投銀泰因公司現有項目尚無竣工結算及銷售結轉，以及參股酒店出現虧損，前三季度虧損1.9億元。嘉凱城截至9月末實現營業總收入35.57億元，同比下降14.44%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.55億元，同比下降235.3%，預計全年扭虧為盈壓力較大。

但“招保萬金”四大龍頭企業仍然交出了一份靚麗的業績報告。萬科A今年1至9月共實現營業總收入461.28億元，同比增長57.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤50.80億元，同比增長41.74%。萬科董事會秘書譚華杰表示，公司今年的推盤量前低后高，相當部分的推盤集中在第四季度，隨著這批新盤的入市，全年銷售增長當無懸念。

從保利地產和招商地產的半年報業績情況來看，由于其2012上半年的凈利潤增幅均顯示為負數，因此公司的業績表現都曾讓投資者擔心不已。其中，招商地產今年1至6月的凈利潤同比下降16.89%，而保利地產今年上半年的凈利潤同比降幅也達到了10.16%。不過，在最新的三季報數據中，保利和招商的凈利均已實現轉正，同比增幅分別達到10%和16%。

金地集團今年前三季度實現的營業收入和凈利潤增幅均在80%以上。值得一提的是，第三季度歸屬母公司凈利潤為4.18億元，同比增幅達到271.34倍。主要有三方面的原因，一是基數低，去年第三季度結算總量較小，凈利潤僅154萬元；二是今年9月28日金地集團完成了星獅地產的收購給企業帶來了很大的收益，第三季度營業外收入高達2.65億元。三是今年金地集團在項目定位策略上的改變推動了業績的提升。一向以銷售中高端項目為主的金地集團，今年調整產品策略，力推定位偏低的項目，并采取降價促銷等方式加快資金回籠。今年前三季度，金地集團銷售均價為11720元/平方米，同比下降17.7%。

資金狀況有所好轉

從現金流來看，企業資金壓力明顯好轉。三季度末128家房企持有現金及現金等價物余額高達2650億元，較去年同期增加25%。經營性現金流凈額繼續增加，為363億元，繼二季度現金流轉正之后，三季度這一數字繼續擴大，較去年同期的-775億元大幅增加。“招保萬金”四家房企手中持有貨幣資金分為333億元、356億元、174億元和188億元。僅從數據上看，顯然上市房企已經“不差錢”。

而從國家統計局日前公布的數據也可以得到印證，房地產企業資金狀況好轉局面進一步顯現。從開發企業資金來源的構成分析，前三季度，國內貸款比重連續7個月下滑，9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企業自籌資金由1-8月份的41.9%下降至41.7%；定金及預收款比重進一步上升，由1-8月份的25.7%上升至26.1%；個人按揭貸款比重由1-8月份的10.1%上升至10.4%。可見，近期隨著市場銷售的持續回穩，房地產開發企業的銷售回款上升明顯，同時，自籌資金依舊是房地產開發企業的主要資金來源。上海易居房地產研究院分析認為，近期隨著市場銷售的持續平穩回升，剛性購房需求的適度釋放，預計四季度這一資金指標仍將繼續好轉。

正因為“不差錢”，進入第三季度后，大型房企拿地速度加快。“招保萬金”在三季度均有大量的拿地動作，截至季報期末，金地新增土地儲備125萬平方米，保利地產目前共有在建擬建項目156個，總占地面積3361萬平方米。這也導致上市房企現金總量較上半年下降，如萬科集團今年三季度的貨幣資金為333.07億元，環比下降29.15%；金地集團貨幣資金為188.20億元，環比下降1.11%。這從側面表明，企業在資金充裕的情況下，開始投入資金拿地開發新項目，資金的使用效率得到很大提高。

四季度銷售難有起色

截至三季度末，128家房企尚有庫存14600多億元，同比增長幅度超過兩成。而上海易居房地產研究院監測的數據顯示，截至2012年9月底，20大典型城市新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，與去年同期相比增長23%，與上月相比增長6%。庫存量在今年出現了高位盤整的局面，且9月庫存量再創歷史新高。

業內人士認為，9月份，受各大房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量這一“剪刀差”有所擴大，導致了本月末各大房企庫存滯銷，逆增現象明顯。9月份，20大典型城市新建商品住宅存銷比為10.7，這也意味著市場需要用10.7個月的時間才能消化完這些庫存。近7個月來存銷比首次回升。自2月份以來，存銷比持續下滑，而9月份回落受阻，扭轉了這一趨勢。存銷比小幅回升，與9月住宅庫存的逆增和交易量的疲軟有直接的聯系。庫存去化過程受阻，加上低迷的交易量，共同抬高了本期的存銷比。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，總體趨勢來看，國家樓市調控的政策是從嚴的，限購限貸政策依然從緊，這樣，對庫存去化實際上有一個阻力。但是，各大房企仍有動力來加大庫存去化力度，市場交易需求也依然存在。四季度市場供求力量仍會有所變化，博弈雙方的預期會逐步調整，預計存銷比將以盤整震蕩為主，但未來仍具有繼續下滑的動力。

多家機構認為，在房地產調控政策不放松和嚴格執行的前提下，短期內房價暴漲的可能性并不存在。而在貨幣發行和貸款盤子相對較大，繼續實行穩健的財政政策、通貨膨脹且CPI仍有回升，城市化仍處在高潮期的條件下，中短期內房價下跌的可能性也微乎其微。國泰君安認為，受年末商行貸款額度緊、利率優惠幅度縮小以及房價較年初回升等因素影響，購房者觀望情緒漸增，第四季度銷售難有起色。