據(jù)媒體報道，近日，陜西省建設(shè)廳出臺新規(guī)，要求開發(fā)商將合理利潤率控制在10%左右。

這被解讀為“升級版”的地方樓市調(diào)控新政，有反對者認(rèn)為，此舉可操作性不強，且不合理。如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強（微博）在微博上表示，此舉“既違反市場經(jīng)濟規(guī)律又嚴(yán)重違反價格法和房地產(chǎn)管理法”。而有贊同者認(rèn)為，至少有助于住房開發(fā)成本的透明，倒逼地方政府與開發(fā)商摒棄暴利思維。

對于普通購房人而言，最關(guān)心的莫過于，這樣的政策會不會促使房價跌到合理區(qū)間。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商都會有破解之道，而且為有關(guān)部門審核提供了尋租空間。

“合理利潤率為何是10%”

王圣學(xué)（陜西房地產(chǎn)研究會會長）：從10月16日到現(xiàn)在，陜西這一政策出臺有一周的時間。就目前來看，陜西出臺這一政策意義不大。

西安在陜西房地產(chǎn)市場中占據(jù)大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產(chǎn)投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個區(qū)域中心城市，房價水平并不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房價水平大概不到京上廣等城市郊區(qū)房價一半�？v向上看，這兩年西安房價總體平穩(wěn)，從每平方米6500元漲到7000元的水平。在這種房價不高、市場總體很平穩(wěn)的情況下，對政策出臺背景不得而知。

此外，合理利潤10%是根據(jù)什么定的？為什么不是5%、15%？

商品房市場應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟規(guī)則，但這種手段還是以行政調(diào)控為主。長期的限價、限購已經(jīng)不符合市場經(jīng)濟規(guī)則了。

“政府收益占據(jù)開發(fā)成本大頭”

宋延慶（蘭德咨詢總裁）：目前房地產(chǎn)項目利潤水平，毛利率大概在35%-45%，凈利率在15%-20%的水平。

如果來看房地產(chǎn)開發(fā)成本，分為幾大塊：在中西部地區(qū)，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水平，綜合各項稅費大概在20%左右，還有近年來越來越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。

有關(guān)部門有時只盯著房價、開發(fā)商利潤，卻忽視了包括土地出讓金、各項稅費在內(nèi)的這些政府拿走的大頭。

范小沖（陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁）：在房價的構(gòu)成中，最大頭在于土地價格，然后是政府稅費，最后是開發(fā)商利潤�，F(xiàn)在地價太高了，已經(jīng)拉低開發(fā)商利潤水平了。

“實際操作性不強”

陳國強（微博）（中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長）：陜西政策缺少可操作性，原因在于不同企業(yè)不同項目拿地、建安成本等千差萬別，企業(yè)成本控制能力也不一樣。監(jiān)管部門也不可能掌握企業(yè)實際成本狀況，這對于開發(fā)商來說就有操作空間。

不應(yīng)該否認(rèn)的是，房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在一定的灰色地帶，有利益輸送。這些情況無法真實地反映在開發(fā)成本列項中。

王圣學(xué)：新規(guī)要求劃定區(qū)域住房銷售價格區(qū)間，并根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定合理利潤率。西安建成區(qū)域面積就有450平方公里，劃成10個片區(qū)，平均每個也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、緊挨的樓盤，拿地時間不同造成地價水平不同，原材料價格也不同，房企管理成本、員工薪酬等等都不一樣�？赡軙�是同一房價水平、統(tǒng)一利潤空間嗎？

“開發(fā)商編造成本太容易”

宋延慶：單純看這個政策效果，我覺得很悲觀。開發(fā)商都會有破解之道，例如通過抬高成本數(shù)字來提升售價等。例如，開發(fā)商可以和施工單位簽一個假合同，諸如此類，對于開發(fā)商來說太容易了。但是政府部門很難準(zhǔn)確掌握企業(yè)成本投入真實情況。

同時，這還帶來另一個方面的問題。企業(yè)編造成本，有關(guān)部門在審核過程中也會有修改空間，這也就帶來了尋租空間，容易滋生腐敗。

王圣學(xué)：新政策的出臺對房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生消極作用。西安現(xiàn)在大小3000多家開發(fā)商，想繼續(xù)做的就會尋求對策，例如虛開發(fā)票，抵消政策效果；而對于一些可能因此不看好西安市場的房地產(chǎn)商來說，甚至可能轉(zhuǎn)讓項目、撤出西安。

范小沖：都做利潤率10%的低價房，不利于土地資源的最大化開發(fā)，開發(fā)商就只能建保障房水平的房子了，老百姓的更高居住需求不能滿足，地方經(jīng)濟發(fā)展也會受限。

“或引導(dǎo)房企摒棄暴利思維”

陳國強：陜西出臺“限利潤率”政策，本意應(yīng)該是引導(dǎo)“理性開發(fā)、理性消費”。一方面，引導(dǎo)企業(yè)形成理性預(yù)期，摒棄暴利思維。另一方面，更有利于消費者了解企業(yè)開發(fā)成本，買房更多地根據(jù)自己實際需要而不要受房企宣傳的誤導(dǎo)。

宋延慶：對于陜西新政策的出臺，沒必要全然否定。陜西特別是西安的房價，在全國許多城市中都是不溫不火，是老百姓能夠接受的水平。這幾年由于一些品牌企業(yè)新進入陜西市場，房價出現(xiàn)了一些上漲的苗頭。政府部門要壓一壓這種苗頭，可以理解這種出臺新政策的初衷。不過方法不是太恰當(dāng)。

范小沖：這個規(guī)定的出發(fā)點是好的，是為了抑制房價上漲，但是采取的手段不對，說白了是政府管理經(jīng)濟的思維落后，還是計劃經(jīng)濟思維�？刂品康禺a(chǎn)暴利，應(yīng)該采用市場手段，例如可以提高稅收，借助已有的增值稅等，這對地方政府收入也有好處；但不應(yīng)是利用行政干預(yù)這種“看得見的手”。

新聞回顧

陜西樓市調(diào)控擬“限利潤率”

日前，陜西省建設(shè)廳出臺了分區(qū)域測算住房項目成本的政策規(guī)定，其中規(guī)定由地方建設(shè)部門和物價部門聯(lián)合對上報的財務(wù)數(shù)據(jù)進行審核，核算成本，并按照10%的利潤作為區(qū)域定價區(qū)間的依據(jù)。開發(fā)商在該地區(qū)申請預(yù)售時，房價需要在相應(yīng)的區(qū)間范圍內(nèi)，否則不予備案。

陜西省建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是對“一房一價、明碼標(biāo)價”政策的細(xì)化，有助于讓購房者了解各個區(qū)域的房價狀態(tài)，通過量化區(qū)間引導(dǎo)剛性需求。與此同時，近一段時間陜西省商品房銷售下滑，通過公示項目成本，可以打消剛性需求的購房顧慮。

對此，西安皇馬不動產(chǎn)投資咨詢公司的一位高管表示，“限10%利潤”是省里發(fā)的指導(dǎo)政策，細(xì)則與具體措施還沒出來，因為可操作性存在許多問題，也有可能叫�；蛴衅渌�變數(shù)，因此，西安本地業(yè)內(nèi)多在觀望。