隨著國內經濟形勢的不景氣，鄂爾多斯“有價無市”的房地產市場已現下滑跡象。

據《每日經濟新聞》記者調查，目前鄂爾多斯的房價已有不同程度的下跌，不少項目停工也持續了較長一段時間。與此同時，作為信托融資較為集中的地區，當地房地產行業的回落無疑將累及信托，而信托當初設計的擔保方式則成為了“最后一道防線”。然而，有分析人士稱，鄂爾多斯的房地產信托數量較多，收益高，但風險也正在逐步顯現出來，將對信托的擔保方式和價值評估構成考驗。

中融涉水深

近日，有媒體報道，鄂爾多斯樓市近八成停工，而中融信托的一款產品募資11億元，“涉水”最深。據《每日經濟新聞》記者查閱，鄂爾多斯募資規模最大的房地產信托為中融信托發行的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造集合資金信托計劃”，去年5月發行，募集資金總額是11.635億元。

據介紹，該項目資金是用于鄂爾多斯凱創房地產開發有限責任公司（以下簡稱凱創地產）增資，完成增資后受托人合計持有凱創地產96%的股權，同時用于伊金霍洛旗棚戶區改造項目的拆遷及建設。該信托計劃的收益是10%起，1000萬元以上的投資收益可以達到14%。

“表面上，這則信托計劃是一個保障房+商業地產信托計劃，但是信托對資金的監管并不嚴，實際的資金投向并沒有辦法進行監控。”一家信托公司人士稱，“現在信托一般只要抵押和風險做實了，對于資金用途也不會太過于苛刻，而這可能也是風險潛伏的地方。”

保障房占比低

據了解，中融信托該信托計劃項目包括了伊金霍洛旗棚戶區改造項目和城市之巔項目兩部分。在項目的介紹中，伊金霍洛旗棚戶區改造項目地處鄂爾多斯市伊金霍洛旗阿鎮中心位置，項目占地面積213828平方米（320畝），總建筑面積598270平方米；項目總投資為32.2億元。項目類型包括還遷房、商品住宅、商業、寫字樓、酒店等，定位為伊金霍洛旗中心地段中高檔綜合社區。

據了解，這則信托計劃是中融對“保障房+商品房”模式的一個嘗試。凱創地產在2009年及2010年分別在鄂爾多斯市伊金霍洛旗阿鎮拿到了D6-03、E13-01和E12-01三個地塊，是當地的棚戶區改造項目。伊旗項目規劃總建筑面積598270平方米，其中棚戶區改造還遷面積僅41984平方米，還遷房項目比例明顯過小。

“這在信托行業內很常見，僅僅做保障房項目的話，風險是低一些，但是信托計劃的收益不會太高。”上述信托公司人士表示。

“曾停工半年多”

更值得關注的是，該信托計劃的另一個項目——城市之巔也處于尷尬境地。按照凱創地產原本的計劃，該項目為高層住宅、商業及酒店等，總投資39億元。

據部分購房者向《每日經濟新聞》記者反映，該項目曾停工半年多，原本計劃今年7月入住，但后來拖至今年10月。該項目當初的售價在12000元，后因項目延期停售了。

記者向當地人士詢問得知，城市之巔項目剛剛落成，已經可以陸續入住了。但是，該地段的房價并沒有達到此前發售的12000元/平方米，實際的單價僅8000元左右。

另外，鄂爾多斯的房價回落，對該項目的影響尚不明確。

“從目前來看，該信托的到期時間還有8個多月，現在還不能斷定其風險，但是中融信托應該多多關注項目的進程。”有分析人士表示。

事實上，中融信托僅是在鄂爾多斯做房地產信托較兇猛的一家典型公司，華宸信托等也在鄂爾多斯有不少項目，應關注其風險。

擔保考驗

對于房地產信托而言，風險控制的方式是保證其安全性的一大因素。在鄂爾多斯房地產信托露出風險苗頭的時候，業內也將對信托的擔保方式進行“拷問”。

“房地產信托一般都是股權擔保。這種擔保價值評估比較復雜。”用益信托網信托分析師徐穎風表示，如果企業沒有資金還信托公司，甚至資不抵債的時候，股權也就不值錢了。

以中融“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造集合資金信托計劃”為例，信托計劃持有鄂爾多斯凱創房地產開發有限責任公司96%股權，等同于以凱創地產的大部分收益來保證中融信托投資的收益。“中融信托肯定也不會讓信托計劃出事，畢竟中融的招牌很重要。”

對此，《每日經濟新聞》記者向中融信托發去采訪提綱，截至發稿尚未得到回復。

高收益下的投資沖動

在鄂爾多斯房地產信托困局的背后，信托公司“不懼風險”的動機或許是高收益、高回報。

一位資深信托人士說，以某知名信托發行的房地產信托為例，該款產品最高年化收益12%，但實際地產公司承受的融資成本約30%，甚至更高，剩下的18%被多方利益瓜分。通常情況下信托公司可以拿7%~9%的回報，理財師的傭金占3%~7%。

不過，高收益隱藏著高風險，信托公司承接此類項目不得不面對剛性兌付的危機，有信托人士向記者坦言，一些信托公司在與“政策博弈”。

“融資單位說服信托公司，今、明年房地產調控政策可能會有所松動，所以愿意投機。”上述信托人士說，“一旦出現剛性兌付危機，信托公司也會通過發新項目、或用自有資金墊付保證投資者的收益，兌付危機的口子目前還不能開。”

他指出，部分投機者趁房價下跌擴張，由此資金鏈愈發緊張，對融資的渴望幾近“狂熱”，各類融資渠道均有嘗試，由此也為監管增加了難度。

“眼下國內投資市場，房地產的利潤依然較高，一些房地產既得利益者不舍得將占有的資源清盤，想進一步擴張份額，企業融資需求大增，除了通過地產信托融資外，還有通過如藝術品之類的其他信托產品‘曲線融資’，更有大量民間資金投入其中。”該信托人士說道。

“如今一些信托融資，一旦多個資金與多個項目對接，監管部門監管時會遇到阻礙。”上述信托人士告訴記者，“就像一杯果汁，把各類水果攪碎兌一起，誰能還原出其中某一種水果？”

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫可能非常復雜，樓市風險僅僅是其中一個環節。投機型資金推高的虛高房價、大宗商品價格暴跌導致礦產能源類企業資金吃緊、難以統計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，信托公司背負著如此多不確定因素前行，風險實在難料。

一位不愿透露姓名的資深信托人士認為，信托公司“博弈”政策就好比“擊鼓傳花”，關鍵看誰接最后一棒。

“泡沫的投資環境往往產能過剩，信托公司雖然能夠以自有資金墊付等多種方式將剛性兌付強壓下去，但是此舉也將加速吹大金融泡沫。”上述人士分析道，“目前泡沫還處于膨脹階段，一旦破滅，信托公司項目就有可能砸在手里。”