9月下旬的鄂爾多斯，天氣轉冷，低于10度的氣溫，宣告著秋天即將結束；而位于中國東南部的溫州，夏天的余熱似乎還未散去。

住建部政策研究中心與高和資本組成的課題組，不止一次到這兩個城市調研。起初，課題組成員以為，供應過剩、泡沫累積的鄂爾多斯房地產市場會出大問題，實業經濟更發達的溫州不會。但現狀顛覆了他們的預測。

“鄂爾多斯、溫州民間資本通過炒房積累財富的唯一秘訣是利用金融杠桿。”住建部政策研究中心主任秦虹說。由于購房貸款的限制，過去利用銀行貸款炒房的獲利模式不可能再延續。加上民間借貸資金鏈斷裂，投資性需求大量減少。

兩座城市不可避免地陷入危機之中。

市場深度調整

今年上半年，浙江省法院共受理民間借貸糾紛案件58037件，涉案標的額283.9億元，同比分別上升26.98%和129.61%。溫州、舟山以及湖州地區上升最為明顯，增幅分別達96.42%、87.37%和57.61%。

在鄂爾多斯，大部分民間融資多為信用貸款，簽訂借據是其主要的操作形式，有的還是口頭協議。然而，借貸危機發生后，即使是熟人關系，也遭遇有錢不還、惡意逃債的現象。這使得傳統民間借貸信任機制遭到嚴重破壞。

一些地區的民間借貸危機尚未結束，甚至開始蔓延到銀行系統。來自溫州的數據表明，截至2012年7月，溫州銀行業不良貸款率已攀上歷史高位，達到2.85%。而在2011年6月，該數字僅為0.37%，系全國銀行業不良貸款率最低的地級市。

去年下半年以來，溫州房價大幅下降，但成交量仍不理想；鄂爾多斯盛傳房價已從最高的單價2萬多元跌至3000元。民間借貸資金鏈斷裂后，已難以支撐虛高的房價。據國家統計局的數據，2012年5月溫州市新房價格下降幅度，居全國70個大中城市之首。“實際情況比統計局顯示的數據更嚴重。”秦虹說。與新房相比，二手住房價格更能反映當地市場的情況，溫州二手房下跌幅度是全國70個大中城市居第二位城市的2倍多。

以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，2012年6月攔腰斬斷下跌至2010年的開盤價4萬元/平方米，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房價曾“破四(萬)沖五(萬)”，號稱全國房價最高的縣，現在房價普遍下跌了1萬元/平方米以上。

由于經濟不景氣，企業狀況不佳，限購政策執行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產業市場的“輸血”效應減弱，局部地區甚至從“輸血”變為“抽血”。

溫州部分實業經營困難的企業家為了回籠資金，被迫折價轉讓所投資的房地產項目，但折價幅度即使達到6折至5折，有的也很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產市場“有價無市”，債務人無法將投資的房地產項目變現，只能將一部分房地產項目，以最高點的房價抵債交易，但在官方統計的平均房價上很難體現出來。

溫州部分開發企業此前為規避90/70政策，設計了“打通式”戶型，即將2-4套90平方米以下戶型打通成大戶型銷售，如今這些戶型都處于滯銷狀態，而低總價的小戶型相對需求穩定。同樣，鄂爾多斯目前大戶型住宅退房比例高，銷售受阻。

民間資本轉投商業地產

盡管溫州、鄂爾多斯兩地房地產市場深度調整，但有意思的是，來自這些區域的客戶仍高度關注房地產。

21世紀不動產北京上古新銳執行董事吳疆在接受采訪時指出，他們所代理的兩個散售的寫字樓項目(望京融科產業中心和北京西客站南廣場東南側國投廣場)中，仍有一大部分的買家是投資型客戶，來自于能源產業。在這些客戶的推動下，兩個項目成交活躍。

上述民間資本課題組認為，目前我國投資渠道狹窄的外圍環境并沒有大的改變，城鎮化依舊處于快速發展階段，相較其它投資領域，民間資本依舊高度關注房地產。但高和董事長蘇鑫觀察到，整體而言，大規模資金投放時期已經過去，民間資本投資房地產短期內轉為機會性投資，目標是商業地產、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。

商業地產已成為民間資本重要的投資出口。一部分民間資本投資房地產將從短期炒房變為長期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉變為追求較長期穩定的回報，即從短期炒賣獲取房價差價，逐步變為從長期持有的角度，尋找能夠穩定獲得租金收益的項目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。

蘇鑫指出，目前暴露的民間借貸危機，要求用現代金融投資工具取代原始的民間借貸。舊有以血緣關系、親友關系為紐帶的民間借貸，一旦發展為陌生人之間的融投資關系，樸素的信用體系就顯得薄弱而經不起沖擊。以信托和基金等規范化方式投資、參與房地產業，是規避傳統高利貸模式投資風險的客觀要求。