早在2003年，國土部下達《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，嚴格限制別墅用地的供應，如今9年過去了，各地的實際執行情況如何？僅以上海為例，別墅或“類別墅項目”的供應卻只增不減。

《每日經濟新聞》記者調查發現，除個別年份外，這9年間每年新增的別墅項目供應都達到180萬平方米左右，即使在60%的別墅樓盤成交不超過10套的今年，別墅的供應量也達到了79萬平方米。

在“限墅令”后的造別墅熱潮下，上海別墅價格并沒有體現出“稀缺效應”。

同策咨詢機構的研究數據顯示，2006年至2011年間，上海各類別墅成交均價僅由2006年的13403元/平方米，上漲至去年的3萬元出頭，這一漲幅并未超出上海商品房價的平均漲幅。

《每日經濟新聞》記者調查發現，開發商目前發展別墅類項目的做法有很多，除了在原有的別墅用地開發別墅樓盤外，還在只能開發高層住宅的住宅用地、商業房產的開發用地以及工業用地中開發具有別墅形態的房地產項目。正是使用了上述原規劃不建別墅的地塊，開發了別墅形態的房屋，才使上海的別墅供應量源源不斷。

在這些開發商中，來自香港的上市地產公司新鴻基地產、上置集團等又是其中的代表。雖然他們并不承認其開發的產品是“別墅”，但是卻多具備別墅的形態，同時似乎是有意無意地以“別墅”或“類別墅”的名義對外推廣，由此讓上海的新建“別墅”或“類別墅”項目供應大幅增長。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，某種意義上說，開發商在非別墅地塊造“別墅”的做法，違背增加普通住宅供應的房地產調控政策方向。

新鴻基：連體住宅不是別墅

當國土部下達“限墅令”時，誰都未曾預料，也許有一天容積率2以上的住宅項目也可以造出別墅。2005年6月,新鴻基地產（00016，HK）以31.85億元競得上海濰坊新村住宅地塊。根據當時的報道，上述地塊的容積率高達2.2。

誰也未曾料到上述地塊居然也能開發出具有別墅形態的物業。根據多家媒體于2009年的報道透露，新鴻基方面曾表示，位于上海黃浦江的項目有十余棟頂級別墅，每棟總價一億元以上。

然而，新鴻基方面昨天（9月3日）卻否認了所開發的產品是別墅，強調其是“連體住宅”，目前連體住宅未領取預售許可證，也沒有定價。

但是，業內人士卻告訴《每日經濟新聞》記者，連體住宅廣義上也是“別墅”的一種。只是業內為了將連體住宅與獨棟別墅相區別，將其稱為“類別墅”。實際上，是別墅大類中的一個類型。

中房信研究總監薛建雄說，類似新鴻基這樣在原本不是別墅用地的高層公寓項目中，開發“類別墅”產品，對高層住宅的住戶是有一定影響的。尤其是低層區的住戶，會影響景觀、視覺等。

根據薛建雄的介紹，目前類似新鴻基這樣在高容積率的高層住宅項目中造別墅或類別墅的現象非常多，很多“地王”項目都通過造別墅或類別墅，把高昂的土地成本轉移給別墅或類別墅，并以非常高的價格銷售地塊內的這部分產品。

而這些別墅或類別墅未來上市后的銷售前景，是否像開發商所看好的那樣，還是個未知數。別墅背后的超高層住宅業主甚至可以用肉眼眺望到別墅內的景象。欠佳的私密性，讓上海業內對這一類強行在非別墅地塊開發的“別墅”產品有著非常多的擔憂。

但一定程度上，這些非別墅類地塊對別墅整體價格卻有著非常大的沖擊力。陳晟說，上述非別墅類地塊開發的“別墅”產品一定程度上滿足了人們對于低密度住宅的需求，但同時也混淆了其和真正受限制別墅的區別，使后者很難定出高價。

上海置業：商用地上開發“類別墅”

事實上，不僅是非別墅類的住宅地塊可以開發“別墅”，商業類的地塊也能建出形態像“別墅”的產品。

一家自稱受上置名人天地委托的廣告公司，日前向《每日經濟新聞》記者發了一條新聞稿。根據上述新聞，“上置名人天地將作為皇冠假日酒店的獨棟貴賓樓進行統一經營，這種將高端酒店與獨棟別墅進行‘捆綁’銷售的形式，使置業者即可以享受五星酒店配套的高級設施與星級服務”。

然而，讓人不解的是，根據上海市公安局、上海市工商局等部門的規定，住宅是不可以用來經營酒店的。如果上置名人天地是獨棟別墅，就意味著它可能是住宅，按照規定，這一項目就不能用來經營酒店。

根據百度百科的資料，上置名人天地是全中國為數不多的36洞珍藏版高爾夫別墅。然而，開發商卻告訴《每日經濟新聞》記者，上述上置名人天地并不是住宅，而是商用物業。記者通過網上房地產查詢也發現，上述項目的物業性質是商業，而不是住宅。

然而，在商業用地中建造具有“別墅”形態的物業，卻存在違規的嫌疑。上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平說，別墅顧名思義就是住宅。將商業物業開發成“別墅”形態，并以“別墅”名義對外銷售，有違規的嫌疑。根據新浪樂居等網站上該項目的銷售信息，在物業類型上標注為“別墅，townhouse”,不過上述銷售信息未獲得上置方面證實是否由其發布或由其代理商發布。

目前，開發商上置集團否認上述項目是“別墅”的說法，稱其項目資料從未對外宣傳過是“別墅”，只是物業形態上和“別墅”相似。銷售方雖未否認確有發布過上述新聞稿，并承認確實曾試圖將上置名人天地“包裝”為“別墅”，但卻強調，在目前各種廣告宣傳中，并未將上置名人天地包裝為“別墅”。

有一點可以肯定的是，上海目前被開發成別墅形態的商用物業不在少數，很多項目以辦公別墅的名義對外銷售。同策咨詢機構的數據顯示，2007年以來，容積率可以開發成獨棟別墅的商業地塊一共成交了11幅，而自2010年以來，可以開發成獨棟、聯排、雙拼混合的別墅類商用物業的地塊有50余幅。