9月2日，周日。樓市如火如荼，香港特區政府上周推出十項新的房屋措施，冀為樓市降溫。觀乎五短（期）、五中（期）連同研究長遠房屋發展策略和港人港地兩項長期措施，“十加二”中短長俱備，惟萬法歸宗，無非針對住宅供應下藥，以滿足港人對住房的需求。從回應市民置業困難出發，新措施聊勝于無，但從供求著手，真的足以解決香港樓市的深層次矛盾嗎？答案恐怕是否定的。

周末期間，老畢查閱了回歸前后跟香港樓市相關的統計，經整理后，有助從多角度探討樓市問題，今天且提出與讀者研究。

重溫“八萬五”政策

根據中英聯合聲明，港英政府在正式踏入過渡期的1984年至香港主權回歸中國的1997年，每年最多只能賣地50公頃。在供應受到嚴格限制下，香港樓價于過渡期尤其回歸前二三年大升。董建華上臺后，深信增加供應乃穩定樓市有利民生的德政，遂提出每年供應8.5萬個新住宅單位（公私營房屋合計），即所謂的“八萬五”政策。然而，新政尚未有機會付諸行動，香港樓市已爆煲。

在這點上，值得注意的有兩件事：第一，董氏上臺跟亞洲金融風暴同一時間發生，金融危機和科網熱潮瞬間幻滅，令香港經濟于不足三年內受到兩次沉重打擊。樓市一瀉如注，挨足六年始翻身，罪魁禍首是不是“八萬五”，答案應該很清楚；第二，每年供應8.5萬個單位的計劃雖從未正式推行，但由差餉物業估價署資料可見，香港私營房屋供應在董治時代確實明顯增加。1997年，私宅落成量為1.47萬個，1999至2004六年間每年落成量皆逾2萬個，其中1999和2002兩年私宅新供應更在3萬個以上。換句話說，住宅供應雖從未接近“八萬五”的目標，惟單以私宅落成量而論，董氏整個任期內，房屋供應跟1997年前相比的確大增。

港府于2003年起全面退出房屋市場，同年起私人住宅落成量亦逐年下降。2005年私宅新供應跌穿2萬個，其后每況愈下，2010年雖回升至1.3405萬個，創出四年新高，但去年又回落至1萬個以下。換句話說，就像有沒有“八萬五”，樓市泡沫皆難逃一爆，政府于樓市一沉六年后收緊供應，并非樓市否極泰來的關鍵因素。

香港經濟在自由行、CEPA帶動下復蘇；加上人民幣匯改引發資金涌入中港，促成流動性過剩，

才是香港樓市告別六年困境，并隨非典疫情消退重踏升軌的根本原因。換句話說，回歸后住宅供應在通縮肆虐經濟疲弱下增加、房屋落成量于經濟復蘇熱錢四竄下縮減，兩者都會對本就存在的樓市趨勢（升跌皆然）推波助瀾，但供應本身并非樓市榮辱的決定性因素。

調供應非對癥下藥

樓是用來住的，有供應便得有需求，而左右樓市長期發展的兩大元素，一為人口增長，一為家庭收入。

CIAWorldFactbook的統計顯示，自2000年起，香港人口增長每況愈下，2000年增幅為1.35％，此后每年增長即使不跌亦僅持平。另一邊廂，本地家庭月入中位數2001年為1.871萬港元，2006年降至1.725萬港元，2011年回升至2.05萬港元。換句話說，過去十年，香港家庭月入中位數增加9.57％。

兩個問題：第一，香港人口增長年遜于年，住宅供應有大幅增加的必要嗎？第二，香港通縮于2003年結束，過去七八年已是年年通脹。不計物價升幅，家庭月入中位數較十年前增長不足一成，經通脹調整后，實質增長大有可能由正轉負。居民收入與樓市發展脫節，樓價急升真的是剛性需求所致嗎？

香港私營住宅總存量處于140余萬個單位水平，若說一年新增單位1萬個嚴重不足，那么落成量倍增至2萬個，新供應占整體私宅存量亦只會由0.7％增至1.4％，杯水車薪而已。反過來看，樓價一旦大幅回落，透過彈性處理賣地抽走部分新供應，涉及的單位數目不管多可觀，一旦放進140余萬個私宅總存量中，占比同樣微不足道，樓市不見得就能因供應減少而起死回生。

然則，1997年以來香港樓市實際表現如何？從差餉物業估價署資料可見，香港物業售價指數自樓市爆煲至2003年第三季非典后見底，跌幅在六成以上；樓價在2003年第三季至2008年首季回升，四年半間漲幅約108％；2008年底至2009年初樓市隨金融海嘯調整，跌幅略超二成，此后步入大漲小回浪高于浪的局面。

老畢相信，許多自以為聰明的港人，在金融海嘯后賣掉物業套現，卻一直沒有再度入市，后悔莫及者必然數不在少。他們難以理解的是，環球經濟過去三四年從未真正好起來，金融海嘯剛過去、歐債危機接踵而來，如今還有中國內地經濟左支右絀自身難保，香港樓市憑什么一升再升？答案也許可以在香港物業售價指數2009年至今走勢中尋找。跟2003至2007年樓市有經濟復蘇通脹重臨外資涌入等因素支撐不同，樓價2009至2010年升逾三成，2010至2011年漲逾二成；去年至今年上半年雖輕微調整，但近月狂態畢露，升勢較過去兩年有過之而無不及。

顯而易見，香港樓市在世界經濟極度不明朗下持續上揚，最主要的原因是聯匯制度輸入了美國的寬松貨幣政策，以致香港樓價在供求不見得嚴重失衡下漲個不亦樂乎。

這個深層次矛盾，并非政府酌情增加供應、加快預售樓花等治標不治本的措施解決得來的！