據華夏時報報道，山東省副省長夏耕近日在一次房地產調控會議上表示，自9月1日起，山東省將選擇有條件的開發項目進行商品房現房銷售試點。此舉引發了市場對于房地產市場預售制去留的廣泛討論。

其實，早在8月初，市場就曾傳出消息稱“住建部正在研究取消商品房預售制”，并引發了地產股的暴跌，住建部隨后辟謠。而山東省副省長夏耕此次明確提出將進行現房銷售試點，無疑也間接地證實此前“取消預售制”的傳言并非空穴來風。

預售制度使得房地產商獲得了購房者大量的“無息貸款”，成為推動“地價上漲”、“房價高企”的主因之一。一直呼吁取消商品房預售制度的復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對山東此次試點表示肯定，并表示如果山東能借此摸索出一些經驗在全國進行推廣，同時頂住來自開發商等利益相關者的壓力，就會成為房地產調控的一大亮點。

山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗則表示，由香港學來的“預售制”本身解決了房產商資金不足的問題，但是由于內地的信用經濟與香港比有較大差距，使得購房者處于弱勢地位，“面積縮水”、“質量不達標”、“老板跑路”等諸多購房后權益無法保障的問題，也成為預售制飽受詬病的重要原因。

8月28日，山東省住建廳一位內部人士告訴本報記者，此次現房銷售試點的具體規定即將發布。不過，他表示此次試點不過是“某個開發商的某個樓盤”，完全進行現房銷售將對開發商形成巨大的資金壓力，“不可能大面積地強制推廣。”

空穴來風？

夏耕是在山東省保障性安居工程和房地產市場調控工作會議上作出上述表態的。他還表示，自9月1日起,凡不實行預售資金監管的商品住房項目,暫不核發預售許可證書。

有市場人士認為，此次山東試點具有先行先試的示范意義，帶有政策預演意思的“試點”政策將引發房地產行業變局。

尹伯成認為，山東現房銷售試點的探索是有益的，但“怕就怕有些人把穩增長和房地產調控并列起來，認為要穩增長房地產市場就不能調控，調控后開發商信心會受影響，就會出現鋼鐵水泥產能過剩等問題，這都是目光短淺的表現。山東試點要頂住來自開發商等利益相關者的批評和攻擊”。

“這表明政府對房地產調控有更多的辦法和措施，有更多的決心和信心進行調控。”李鐵崗認為，推出“試點”顯示政府對此次調控比較慎重。他認為，預售制度本身有缺陷，但同時不建議一刀切地取消預售制。

上述山東省住建廳內部人士告訴本報記者，在目前開發商資金鏈備受壓力的情況下，現房銷售試點并不具備大面積推開的條件，更不可能強制推行。“現在都還是探索，看看能不能鉆下去。”他說。

去留“預售制”

“中國的商品房預售制度早就應該結束了。”尹伯成告訴記者，商品房預售制度又稱“買期房”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者，購房者支付定金或者房價款。

尹伯成認為，在宏觀方面，商品房預售制一方面推動了房地產的開發建設，同時也推動了地價的上漲，成為房地產市場泡沫膨脹的源頭。

“本來預售制從融資角度來說是個非常好的制度，解決了房產企業資金不足的問題，但是弊端是不能完全保障購房者的利益。”李鐵崗指出，發商預售獲得的資金并不是由第三方進行監管，這也使得開發商卷款潛逃事件時有發生。

就在去年年底，山東濟南一個名為“舜耕名筑”的樓盤就成了半拉子工程，開發商山東恒華職業有限公司法人代表劉城卷款潛逃國外。同時，由于樓盤涉及一房多賣問題，購房者所購房產歸屬至今仍然是問題。

尹伯成認為，取消預售房制度可以進一步收緊房地產商資金鏈，抑制過度開發，同時，加速其去庫存化的進度，實現平抑房價的作用。

國家統計局的數據顯示，今年上半年，房地產開發企業本年到位資金43329億元，同比增長5.7%。其中，定金及預收款10389億元，占企業資金來源約25%。

顯然，預售制為開發商帶來了巨大的資金支持。在此次爭議中，開發商方面的聲音較為一致，他們普遍認為，預售制度的取消將在短期內造成供不應求，引發房價暴漲。

“謬論。”尹伯成認為，從目前的房地產市場來看，正處于賣方市場而不是買方市場，新房存量是供過于求的。李鐵崗也告訴記者，研究發現，青島現有的房產按照正常的銷售速度需要兩年多的時間才能銷售完畢，而市場供應仍在增加。“青島基本上可以反映山東的情況，有些不發達的地方存量比青島更多。”他說。

尹伯成認為，現房銷售無疑將導致一批企業在巨大的資金壓力下死掉。“屁股決定腦袋，開發商肯定會編出各種理由來反對，但是從中國經濟長遠發展來看，希望中國經濟向好的研究人員、市場人士應該多講老實話。”他指出。

“開發商還是希望延緩新政實施的時間，希望繼續拖延下去。”李鐵崗認為，目前的調控措施不可能導致房產行業崩盤，而房價短期內上漲的可能性也是微乎其微。