北京預售證管理趨嚴 開發商曲線售房將失靈國家應在交易程序上完善調控政策，同時對違反這些規定的開發商重罰

在房地產銷售市場，從來就不缺少對“上有政策，下有對策”這句話淋漓盡致地詮釋。從一套住宅被拆分為毛坯、精裝修兩部分進行出售，到璽源臺以預售證為由不明確開盤日期，開發商對預售政策見招拆招，采用曲線售房的方式達到按照原定計劃銷售的目的。

“萬能”的精裝修

利用精裝修做文章提高商品房預售價格是開發商的慣用手法。

位于朝陽區大屯路的一瓶·四和院共3棟樓，1號、3號樓同為19層塔樓。去年1號樓開盤時，為毛坯房，已于今年3月份售罄，均價為38000元/平方米。而預計在今年7月開盤的3號樓，則改成了精裝修房，開盤預計均價55000元/平方米，漲價幅度高達45%。

北京版“國五條”落地后，位于南城一處住宅項目新一期樓盤開盤后，因為將一套住宅拆分為毛坯和精裝修兩部分，分別出售引起市場關注。為規避北京市發改委對預售價格的監管，一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網站備案時，單價是27959元/平方米，但購房人還需額外支付40多萬元的裝修款才能購買，合計起來，這套房實際成交單價超過了32000元/平方米，比備案價格暴漲近5000元/平方米。

該項目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義，購房人在簽約時，要簽署一份實為裝修合同的“解決方案”，其中一居室需額外支付20萬元、兩居室需額外支付42萬元、三居室需額外支付53萬元。

從表面來看，璽源臺的做法卻是反其道而行之，以高價報備而無法獲得住宅預售證，成為項目遲遲不能開盤的合理理由。

城鎮化與金融杠桿

是開發商的底氣

捂盤惜售也好，提高精裝修標準也罷，或是美其名曰“解決方案”的搭售方案，開發商的目的只有一個，按照原定預期順利銷售住宅。可是，在房地產調控從嚴之下，開發商豪賭未來房價上漲預期的底氣究竟在哪里？

中國指數研究院執行院長陳晟說：“城鎮化進程加速推進的預期增強，一方面會使得房地產數量增加，另一方面隨著地鐵、醫院等配套的完善，房地產質量也會進一步提升，開發商對房地產后市看漲，因而也會使出渾身解數達到利益最大化。”

暨南大學教授胡剛從金融杠桿的角度解釋了這一疑惑：“自有資金30%，就可以從銀行、信托機構拿到另外70%的款，3個億的資金就可以撬動10個億的項目，這是開發商長袖善舞的根本，但是目前的調控措施并未在這個關鍵點上下工夫。自有資金超過40%，開發商才會有降價出貨的壓力。”

胡剛同時指出，房地產開發商豪賭政策實際上也冒著巨大的風險，一是房地產市場存在巨大泡沫，未來房價走勢并不十分明朗；二是國家調控房價的決心沒有絲毫改變，一旦持續嚴厲調控房地產，開發商很可能面臨資金鏈斷裂的風險。

北京嚴控豪宅市場

6月14日，北京市住建委發文表示進一步加強本市商品房預售許可管理。

通知稱，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時，施工進度應達到以下條件：地上規劃層數7層（含）以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低于7層）。

此前，北京市預售商品房條件是嚴格按照《城市商品房預售管理辦法》規定，要求已交付全部土地使用權出讓金、取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，同時預售商品房投入的開發建設資金達到總投資的25%以上，但對工程進度一直未作要求，預售許可門檻與其他省市相比偏低。

對工程建設實行硬性指標后，讓商品房的原型先打造出來，有利于購房者更清晰地看到相應產品的結構功能，這樣減少了信息不對稱性，有利于其更好地決定購買行為。對于開發商而言，產品基本成型有利于降低未來竣工的不確定性。

此外，陳晟認為，國家應在交易程序上完善調控政策，要明確規定具備預售條件的樓盤必須要申請預售證，已經領取預售證的樓盤必須在法定期限內開盤，建好的一個樓盤應當要求一次性放盤，同時對違反這些規定的開發商進行重罰，這樣才能逼迫實際上已經建好的樓盤順利入市以增加供應。