記者近日從北京市住保辦獲悉，北京市從去年下半年開始研究的REITs方案，近期已正式上交證監會。北京市住房保障辦公室發展規劃處處長張國偉透露，此次公租房REITs方案試點均在朝陽區，涉及4-5個項目，對接投資機構為國投瑞銀。

據了解，若REITs方案近期能獲證監會批準，將是全國首個公租房REITs。

住房和城市建設部政策研究中心周江按照資金來源，將我國現有保障房融資模式主要分為財政資金、銀行貸款和直接融資。直接融資包括中長期債券、房地產股權投資基金和房地產信托投資基金（REITs）。周江坦承，由于保障性住房投資收益率低、投資回報周期長、經營管理相對復雜，對社會資金吸引力較弱。

以2012年保障房安居工程資金需求為例，據周江測算，2012年含新開工和續建項目，總的資金需求1.3萬億左右。2012年上半年完成投資5070億元。目前，中央已安排補助1608億元，前5個月發改委批準發行保障房建設企業債券405億元，開發銀行融資535億元，上半年商業銀行新增發行貸款近2000億元。但吸引社會資金的直接融資，進展較慢。

嘉實基金管理公司房地產及基礎設施部RE總監王克明在接受記者采訪時明確表示，投資保障房很難盈利，他們目前所做的投資，其實是對賭地方政府融資平臺的財政實力和信用，以此來保證貼息還貸的可能。

對于北京此次試運行的REITs，北京市住保辦常務副主任鄒勁松評價稱，這是一種資產民間化的創新。“在公租房的各種融資中，目前只能申請短期貸款，但是貸款到期后拿什么去還呢？REITs就可以解決這個問題。”

REITs對于公租房的意義是，可以解決公租房的長期運營問題。按照鄒勁松的解釋，即可實現資產良性循環。

REITs是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用于商業地產，2005年在香港首次發行的領匯房地產投資信托基金，是業內公認的成功案例。

公租房REITs，在國內尚屬創新。按照張國偉的解釋，公租房相對投資者而言，具有持有經營、穩定收益等特點，也符合國務院吸引民間融資的方案。對基金化公司應有吸引力。

據張國偉透露，目前北京擬有4-5個項目打包進入REITs，涉及兩三千套公租房。預計基金公司的年收益可達6%。其中政府也會給予一定的補貼，租金采用市場定價，預計租金收益相對穩定。

據透露，目前北京公租房REITs的對接者是國投瑞銀。國投瑞銀基金管理有限公司是中國第一家外方持股比例達到最高上限（49%）的合資基金管理公司，其前身為成立于2002年6月的中融基金管理有限公司。公司股東為國投信托有限公司（國家開發投資公司的全資子公司）及瑞士銀行集團，分別持有公司51%和49%的股權。

記者初步了解，該REITs合作模式為，政府將該公租房建成后由國投瑞銀收購，產權歸國投瑞銀所有。但政府將持有一定比例，其他機構投資人持有一定比例，各持股人每年享有該公租房收益。據初步測算，投資人年收益率可達6%的。該公租房REITs正式發行后，政府將不再投錢，基本擺脫了傳統的公租房政府大包大攬的方式，實現資產證券化。