在當前經濟形勢下，房地產數據格外引人關注。

國家統計局近日公布了上半年國民經濟運行情況。其中，房地產開發投資增速繼續回落，商品房銷售降幅縮小。上半年，全國房地產開發投資30610億元，同比名義增長16.6%，增速比一季度回落6.9個百分點，比上年同期回落16.3個百分點。

接受中國經濟時報記者采訪的專家表示，今年上半年全國房地產開發投資增速繼續回落，房地產業下行趨勢比較顯著，一方面是受國內經濟持續下滑和房地產調控效應顯現的影響；另一方面是因為去年保障性住房新開工主要集中在5月份之后，這也是造成今年5月份之后房地產投資同比增幅回落更快的一個原因。

下半年，房地產投資增速在三季度仍會進一步回落，但四季度會逐漸趨穩。商品房銷售同比降幅縮小穩定，但房價不具備大幅反彈的基礎。政策層面要鼓勵首次置業，滿足自住型需求。同時，要實行中性的住房金融政策。

投資增速回落符合預期

“房地產投資增速回落相對正常。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松在接受中國經濟時報記者采訪時表示，總體來看，上半年房地產開發投資增速回落，反映了兩個問題：第一，房地產開發企業資金總體偏緊，需要壓縮支出以保證正常運作；第二，前期商品房庫存量較大，客觀上要求企業放慢投資節奏。

數據顯示，一年來全國房地產開發投資增速連續下降，已從2011年1—7月份的33.6%降至2012年1—6月份的16.6%。

萬博經濟研究院院長滕泰在接受本報記者采訪時分析，影響房地產投資增速下降的另一個因素是，保障性住房去年與今年指標任務下達的時間不同。2011年保障性住房任務指標是當年5月才下達，而今年保障性住房任務指標在去年年底就已下達，這就造成今年1—4月保障性住房投資同比增速超過50%，同期房地產投資同比增速也相對較高。5月之后，隨著保障性住房投資同比增速下降，二季度的房地產投資增速也同時回落。

從銷售角度來看，市場狀況逐月顯好。中投聯達投資有限公司董事長楊少鋒在接受本報記者采訪時表示，今年5月之后，商品房銷售確實有所好轉，銷售面積從前4個月同比增長為負12%到負14%，回落到現在的負10%；銷售額降幅也在縮小，同比降幅回落到5.2%。也就是說，自5月開始，不管是從銷售面積還是銷售額來看，回落幅度在縮小，銷售情況有好轉趨勢。

鄧郁松表示，從供給層面來看，房地產開發投資、新開工面積以及竣工面積的降幅都在擴大。但從需求層面看，銷售同比降幅在縮小。從房地產開發企業資金來源看，之前一直是往下降，今年4月份之后基本穩定。從個人按揭貸款來看，增速也由負轉正。

銷售好轉，但投資回暖短期難見

與全國商品房銷售面積和銷售額降幅同比縮小相印證的是，近期北京、深圳等一線城市房地產市場再現熱銷盛況。

“現在大家非常關注北京、上海等一線城市的房地產市場變化，其實北京和全國市場差別很大。”鄧郁松告訴本報記者，以北京為例，從今年4月份開始房地產市場交易量明顯回升，但從全國來看，上半年商品房銷售面積是負增長10.0%；從土地市場來看，當前北京有地價上升的苗頭，但從全國來看，總體購地面積在下降，1月到5月增速是負18.7%，上半年增速是負19.9%。

也就是說，全國市場和部分城市差異較大，而且這些熱點城市在全國房地產投資中的占比在逐步下降。業界要避免以偏概全、誤判形勢。

對于下半年市場走勢，鄧郁松認為，從全國看，銷售面積同比降幅繼續縮小的趨勢可能延續。因為雖然其他政策沒有變化，但利率已經下調。“我做過一個測算，假如購房人收入不變、每個月還款額不變，兩次利率下調大概可使購房人的購買能力提高3%。”

“在所有房地產指標中，銷售是最領先的指標，投資和價格指標滯后于銷售指標。從目前銷售情況判斷，房地產投資增速三季度將會繼續回落，四季度末才有可能企穩，但全年房地產開發投資增速將可能低于15%。”鄧郁松說。

滕泰告訴本報記者，雖然銷售回暖可以延續，但從商品房待銷售面積來看，庫存量在上升，四季度商品房庫存量可能達到一個歷史新高。

滕泰預測，今年房地產市場平均價格會小幅上漲，大約在3%—5%左右，2013年，房地產價格可能出現明顯下降。只要房地產調控政策不動搖，明年房價下跌是可以期待的。

實行中性的住房金融政策

近期，銷售好轉、地方調控松綁等消息不斷傳來，樓市政策見底的觀點很有影響。

上周五，國家統計局新聞發言人盛來運介紹說，“從房地產投資增速回落的幅度以及與房地產銷售有關的家具和家電銷售情況來看，增速都回落得比較明顯，這不可避免地在一定程度上影響短期經濟增長。”

但他強調，房地產調控不能放松，調控房地產雖然短期對經濟增長產生影響，但更有利于國民經濟更持續健康地發展，特別是對于防止房地產泡沫化沖擊經濟長期發展很有好處。

接受本報采訪的專家表示，調控政策要針對引起波動的主要原因，只有找準原因，調控才能取得好的效果。

針對當前市場形勢，鄧郁松認為，要重點關注三方面政策。

首先，要明確房地產市場的主要目的是滿足自住型需求。不管是首次置業還是改善型需求，都屬于自住型需求。政策要鼓勵首次置業，也要支持改善型需求，但要繼續嚴格抑制投機投資性需求。在自住型需求中，對首次置業的政策較為完善，要重視進一步完善改善型需求方面的政策。要通過進一步完善稅收等方面的相關政策，鼓勵住房的梯度消費，使人們能夠通過換購住房改善居住條件。

其次，要實行中性的住房金融政策。利率和首付變化對房地產市場短期波動影響最大。要保證房地產市場相對穩定，一定要實行中性的住房金融政策，不能過度鼓勵市場，也不能過度抑制市場。只要房地產金融政策是穩定的，房地產市場就很難出現大的波動。

第三，要特別重視對供給方面的調控政策。目前的房地產調控政策主要集中在調控需求方面，但從市場變化層面看，北京等熱點城市在嚴格的需求調控政策下，房價已有反彈跡象，這表明北京等熱點城市可能存在供給不足的問題。對北京等人口流入量大的熱點城市而言，未來需要更加重視供給方面的調控政策。因為房價歸根結底是由供求關系決定的，只有供求關系改善了，部分城市偏高的房價才可能真正回歸合理水平。鄧郁松認為，把握好上述幾點，可以使市場預期穩定，不會大起大落。