“貸款政策對購買首套房的傾斜力度在加大，首套房貸利率會不會從8.5折進一步優惠到8折甚至7折？我們要不要再等等辦貸款呢？”在上海一家房產中介門店，記者看到購房者王小姐向中介人員咨詢。

不僅僅是王小姐，降息以及地方樓市政策微調帶來的利好和對市場預期的改變正在逐漸顯現，尤其是近日河南地方政府出臺的微調新政，明確支持首套房貸款利率7折優惠，首套房貸利率進一步降低甚至重回7折被寄予厚望，由此給剛性需求購房者帶來更多憧憬。

但事實上，本報記者對上海、北京房貸市場的調查顯示，與市場判斷方向相反的是，首套房按揭貸款8.5折優惠利率非但沒有放松的跡象，甚至還在收緊。在上海，能夠放出8.5折優惠利率的銀行越來越少，更多的銀行即便能給出優惠利率也會增加存款、投資等門檻。

滬房貸市場優惠利率普遍收緊

業內人士表示，由于各銀行之間攬存競爭加大，存款利率上調幅度加大，導致銀行房貸業務短期內利潤微薄，處于贏利考慮，銀行房貸利率更加優惠的空間極小，否則銀行將會因利差縮小而虧本。

此前，央行特發文件中有關“個人住房貸款利率下限為基準利率的0.7倍”的表述被解讀為放松信貸政策的舉措之一。雖然央行很快對此進行辟謠，并重申房地產信貸政策并未放松，但本次有關“7折利率”的討論卻在一定程度影響了市場心理，銀行房貸價格戰“一觸即發”、優惠利率有望重回7折的預期一時間甚囂塵上。

與此同時，河南6部門近日聯合下發《關于支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》，其中重要的一條新政即是“金融機構在風險收益平衡的基礎上，原則上應給予首套房基準利率下浮30%幅度內的優惠”。地方政府的明確表態，讓市場更加期待首套房貸款優惠利率重回7折。

而與市場預期恰恰相反的是，一方面是市場貸款利率將更優惠的樂觀預期，一方面卻是銀行正在收緊首套房優惠利率的市場現實。

上海漢宇地產交易按揭部主任王若榛告訴記者，此前工商銀行已將首套房貸款利率全部提高至基準利率，優惠折扣全部取消；建設銀行最近也將首套房全部恢復到基準利率；中國銀行首套房優惠利率從8.5折變為僅有9折；農業銀行、交通銀行以及大多數股份制銀行目前雖然還可以拿到8.5折優惠利率，但只對銀行的優質客戶提供貸款折扣，設定了收入、資產、職業等諸多門檻，有的銀行還要求客戶在該行存一定數額的資金，或購買一定數額的理財產品。王若榛表示，上海首套房貸款優惠利率明顯有收緊的趨勢，不僅給出的折扣力度有所減小，提供優惠折扣的銀行也在減少。

“情況確實如此，雖然政策的方向是向首套購房傾斜，但實際上銀行對首套房貸款業務并不感興趣，優惠利率都在收緊。”德佑地產交易按揭部高級經理楊永告訴記者，他們在實際操作中發現，近期銀行對于首套房優惠利率客戶的挑選越來越嚴格，有的甚至毫無道理。“有時候十個各方面條件都相當的首套房貸款客戶，銀行就只選擇其中的三、四個給出優惠折扣，其他的申請不到。”楊永說。

“目前全上海首套房優惠利率折扣普遍在9折，從未出現低于85折的優惠利率，優惠利率非但沒有放松，甚至有收緊之勢。”華燕集團房盟中國事業部總經理韓建君也向記者證實。

不過，記者了解發現，同為一線城市，房貸收緊的現象在北京卻不明顯。記者通過北京鏈家房產交易中心經理張燕霞了解到，目前北京首套房貸款普遍仍能取得85折優惠利率，且審批速度、放款流程較為正常。“8折或7折優惠利率是肯定拿不到的，但只要符合首套房標準，一般拿到85折利率沒有問題，且不需要有存款、資產等附加條件。”張燕霞告訴記者。

信貸資源緊缺房貸利率難放松

“不論是上海的各家銀行普遍收緊貸款利率，還是京滬兩地貸款市場的現狀差異，歸根結底的原因，都是信貸資源的問題。”韓建君表示，實際上，自2008年首套房貸利率下調至基準利率的0.7倍以來，央行并未取消這一優惠政策，而是銀行根據自身的風險控制和市場變化調整其利率水平。由于目前房地產市場調控主基調未變，銀行貸款資源的傾斜重心并不在房貸按揭上。

“銀行現在比較愿意做的是消費貸以及部分中小企業貸款，而以前在房地產市場火爆的時候，銀行存款準備金率低，信貸資源充足，更愿意把資源傾向于房貸這種跑量的業務上。”韓建君告訴記者，房貸業務對于銀行來說是戰略產品而非戰術產品，也就是長期盈利而短期不賺錢，因此大多數銀行在目前的政策環境下并不愿意把資源向房貸上傾斜。再加上現在銀行的存款準備金以及存貸比要求相對較高，用在房貸上的資金額度較少，因此銀行的個人住房按揭貸款資源非常有限。

“銀行畢竟是企業，很多還是上市公司，有業績要求，當然是哪里賺錢就把資源投向哪里。”楊永表示，在信貸資源緊缺的情況下，優惠利率自然更成為稀缺資源，銀行不僅要挑選客戶，有些甚至挑選抵押物。楊永告訴記者，浦發銀行(微博)(8.06,0.01,0.12%)就只做貸款金額較高的中高端房產的抵押貸款。

至于北京與上海兩地房貸市場的政策差異，韓建君告訴記者，這也是信貸資源造成的。北京是很多國有大行的總部所在地，信貸資源相對豐富，因此可以有更多資源投向按揭貸款，首套房目前的優惠政策相對寬松。

從大方向上看，目前銀行優惠利率普遍在9折，更大的折扣幾乎沒有可能。“其實算一筆賬就能明白。”韓建君向記者介紹，伴隨這次降息存貸款利率雙雙浮動之后，5年以上貸款基準利率是6.8%，打85折就是5.78%，如果打8折就是5.44%；而五年以上存款利率是5.1%，目前許多銀行為了爭搶儲戶，在存款基準利率的基礎上上浮10%，也就是5.61%。可以很清楚看到，銀行貸款利率給出85折優惠后，利潤已經很薄，一旦給出8折利率，甚至會出現利差倒掛的現象，銀行就是賠本賺吆喝。

這種情況下，業內人士普遍認為，即便政策支持自住型剛需人群購房，但銀行針對首套房給出8折甚至7折優惠利率的可能性仍極小。