近期北京、深圳等地樓市成交明顯回暖，但國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前五月住宅新開工面積同比增速呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。多位分析人士表示，從長期來看，持續(xù)的房地產(chǎn)調控已經(jīng)對開工情況造成影響，未來樓市供應可能出現(xiàn)缺口。

多因素致開工不足

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比名義增長18.5%，而去年同期的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為34.6%。1-5月份，住宅新開工面積53882萬平方米，同比去年同期下降8.2%。

由于房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期存在較大關聯(lián)性，經(jīng)濟波動往往導致房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)波動，加之持續(xù)的樓市調控限制了開發(fā)商的融資，致使住房開工出現(xiàn)持續(xù)下滑。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松在近期出版的新作中認為，三方面原因導致調控過后出現(xiàn)房地產(chǎn)開工不足。首先，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般需要3年左右，當調控到來，較長的開發(fā)周期和供應鏈條限制了房地產(chǎn)企業(yè)應對經(jīng)濟周期和政策不確定的靈活度。開發(fā)商往往采取緩開工、少拿地的策略來減少可能到來的風險。其次，銀行貸款、預收款、資本市場的順周期加大了對開發(fā)商現(xiàn)金流的沖擊。調控來臨之時，嚴格的信貸控制和銷售萎縮導致回款速度降低，開發(fā)商資金來源出現(xiàn)結構性變化。第三，土地價格剛性加大了開發(fā)商逆周期投資的風險。地方政府財政已經(jīng)對土地出讓金形成依賴。土地價格的剛性上漲使開發(fā)商難以在調控之時以合理的價格購置土地，導致開工和投資增速受到壓制。

巴曙松認為，每一輪的房地產(chǎn)調控政策多以調控房價、控制開發(fā)商資金流為主要手段，同時也意味著下一輪住宅供應的減少。

供給或出現(xiàn)缺口

中金公司的研報顯示，1-5月，開發(fā)商資金來源中，自籌資金同比增長16.3%，占比達42.5%；國內(nèi)貸款增速進一步回落至8.5%，占比18.4%；定金及預收款下降4.0%，個人按揭貸款下滑2.9%，跌幅分別收窄2.3和2.4個百分點。5月份按揭貸款流入金額環(huán)比上升14.3%，仍慢于銷售額月環(huán)比20.3%的改善幅度。事實上，資金鏈斷裂是調控過程中開發(fā)商面臨的主要風險。

上海易居研究院副院長楊紅旭對中國證券報記者表示，持續(xù)兩年的樓市調控，必然對開發(fā)商的資金鏈造成影響，導致開發(fā)商投資放緩。如果調控一直抑制需求，即使未來的住房供應減少，也并不一定引起房價上漲。

楊紅旭還表示，未來并不能指望保障房補上商品房可能出現(xiàn)的供應缺口，因為保障房只能分流一小部分商品房需求，不能完全替代商品房。“按照目前的態(tài)勢，到明年下半年或后年商品房供應可能出現(xiàn)不足。”