“剛需”真的很“剛”，“排隊買房”成為5月樓市關鍵詞，北京、廣州、深圳等城市新建商品住宅當月成交面積大幅上漲；近期萬科等龍頭地產股也持續走強。多位分析人士對中國證券報記者表示，首次置業需求、改善型需求是推動此輪樓市成交回暖的重要力量；政府調控樓市的基調短期內不會改變，在庫存壓頂的前提下，開發商依然會積極出貨，房價難以大幅上漲。

“排隊買房”重現

近期，“排隊買房”成為樓市熱詞。在深圳，6月10日開盤的水榭春天5期成為降息后第一個開盤的大型樓盤，開發商稱1000套房源引來4000人搶購，當天認購金額達16億元。在南京，6月16日開盤的復地新都國際，15日傍晚就引來100多位購房者通宵排隊。在合肥，位于政務區的一個項目采取夜間開盤的方式，同樣引來購房者徹夜排隊。

深圳市民小章從去年到現在一直在尋找中意的房源，等待房價進一步下跌的他近期有些失望，之前納入備選的幾套二手房要么被別人買走，要么已經漲價。中介的態度也發生改變，擔心房價再次上漲的小章有些心急，他決定本月一定要出手。而三線城市唐山的市民小李在觀望了一年之后，也打算近期出手：“我看這房價是不會再跌了。”

另一方面，全國房地產開發投資持續下降，業內人士擔憂未來樓市供應或出現不足。國家統計局數據顯示，2012年1-5月，全國房地產開發投資22213億元，同比名義增長18.5%，而去年同期的房地產開發投資額增速為34.6%。1-5月，住宅新開工面積53882萬平方米，比去年同期下降8.2%。安信證券中期策略報告指出，由于房地產行業現金流壓力巨大，如果樓市調控繼續，今年下半年房地產行業的投資將繼續劇烈收縮。到2013年，一旦需求恢復，房地產行業可能再度出現供應小于需求的局面。

改善需求入市

雖然多地樓市成交明顯回暖，但房價經過兩年的調控并未出現明顯降幅，相當多的“無房族”依然無力承受。事實上，近期出手買房的人群中不乏改善需求甚至投資需求人群的身影。分析人士表示，隨著房價收入比（房屋總價/居民家庭年收入）的持續回落，房價有望實現回歸。

上海易居研究院副院長楊紅旭對中國證券報記者表示，此輪樓市回暖從剛需入市開始，隨后改善型需求加入，最終部分投資性需求也開始入市。根據上海易居研究院的監測，去年四季度起，多個城市的多個樓盤開始出現大面積促銷，直到今年第一季度，這半年的成交以首次置業的剛需購房者為主。今年二季度起，90平方米至140平方米的大中戶型成交也開始回暖，這表明部分改善型需求也開始入市，近期甚至部分豪宅項目的成交也開始復蘇。

不過，楊紅旭表示成交的回升并不能說明樓市全面回暖，房價依然處在探底和筑底的過程中。他表示，至少從國家統計局發布的數據來看，樓市全面回暖的說法并不成立。

同時，全國的房價收入比今年有望進一步回落。上海易居研究院此前發布的報告顯示，隨著調控的持續以及居民可持續收入的增長，今年大中城市的房價收入比有望回落至6至7的合理區間。報告顯示，2002年-2011年，我國的城鎮居民人均可支配收入的名義復合增長率為18.32%，同期商品住宅銷售均價的名義復合增長率為13.5%，全國房價收入比的復合增長率為1.12%。2009年，我國城市的房價收入比高達8.1；到2011年回落至7.4。按照上海易居研究院的此前預測，如果今年的房價收入比回落至7以下，意味著今年的房價收入比將回落至2008年時的水平。不過隨著近期大中城市房價止跌，今年的房價收入比是否會按照預測的那樣繼續下降充滿了變數。

開發商謹慎看待后市

盡管樓市成交持續回暖，但接受中國證券報記者采訪的分析人士無一例外地表示，并不能從流動性寬松趨勢推導出近期樓市調控有望放松的結論。接受采訪的開發商也表示，不會對后市盲目樂觀。

一位券商分析師表示，在穩增長的前提下，政府出臺更加嚴厲的調控措施確實是小概率事件，但這并不意味著調控會進一步放松。如何在調結構和穩增長之間拿捏到位考驗著調控智慧。

中國指數研究院的報告認為，5月經濟下行壓力加大，貨幣政策微調力度加大，更多城市有意對樓市政策進行微調，但涉及限購的政策沒有放松。中國指數研究院預計，下一階段樓市成交量將企穩，但如果開發商漲價的話，對價格敏感的首次置業需求或許將再度退出市場。

接受中國證券報采訪的開發商也依然對后市表示謹慎。金地集團相關人士表示，就行業整體而言，近期成交回暖只是首次置業、首次改善等剛需類需求獲得了一定程度的政策支持，市場整體環境并沒有特別大的改變。三季度各開發商的推盤量很大，剛需類需求可以支撐成交回暖多久，還需要觀察。