在談及社會結構的變遷時，費孝通在《鄉(xiāng)土中國》中指出，舊結構有其慣性，而新結構不是現(xiàn)存的，需要有人發(fā)明、試驗，才能被眾人接受，進而完成社會變遷。在這新舊交替之際，是一個無所適從的時期，這時產生了“文化英雄”，他提出辦法，制定模式，引導人們走出窠臼。

在當前中國的大轉型時代，是否也可以發(fā)現(xiàn)這樣一種敢為人先的引領模式呢？

發(fā)展不再惟GDP已經成為中國未來發(fā)展的共識，但這種共識尚未成為普遍的行動，惟GDP思維仍在不自覺地主導著我們的發(fā)展觀。這時，我們看到了北京的突破，在行動上的突破。發(fā)展不再追求絕對的高速度，而是追求發(fā)展的質量，追求經濟、社會、環(huán)境與人的完滿和諧。在這種實際行動的追求中，產生了本報暫且為之命名的“北京模式”。為此，本報陸續(xù)在醫(yī)改、住房、文化、交通、商業(yè)和環(huán)境等領域全面剖析北京模式的開風氣之舉，以期為整個中國經濟的前途提供一份有分量的梳理和思考。

融資、審批、建設、分配等是全國保障房建設過程中遇到的普遍難關，北京在“多層次、多渠道、多方式”的保障房建設思路指導下，打通了保障房全鏈條上的難關。在搭建融資平臺撬動社會資本、打通綠色通道縮短入市時間、為保障房買下“終身售后保障”、保證分配公平公開等方面探索了屬于自己的獨特模式，并以其科學性、公正性、可操作性被全國廣泛復制。

找錢搭建融資平臺撬動社會資本

這是北京市住保辦常務副主任鄒勁松的記事本里最“清閑”的一天：上午9點半至11點半，召開媒體懇談會，介紹今年北京保障房的建設進度和未來政策走向；下午1點，與國開行商定經濟適用房試點項目貸款下一步放款的情況；下午3點半，與投資機構會面，商討發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）的可行性；晚上6點，與公積金中心確認下一步放款的項目具體情況……

保障房建設對資金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、審批又提速的情況下，如何籌措巨額的保障房建設資金成為擺在建設者們面前的難題。

“這兩年北京保障房建設資金到位情況都很理想，不單單是兩級財政給力，投資中心成立后最大限度地通過政府投資撬動了社會資本的參與，再加上銀行、公積金中心、私募的支持，遠比我們想象得要順利。”鄒勁松告訴記者，為破解保障性住房建設融資難問題，2011年以來北京市不斷創(chuàng)新投融資模式，通過財政資金支持、公積金貸款、商業(yè)貸款以及引入其他社會資金等多方式、多渠道籌集資金。

其中去年全市累計安排保障性住房專項資金131億元，獲得中央財政補助資金7.97億元，市級財政安排103.47億元，區(qū)縣財政安排19.56億元，有力推動了以公共租賃住房為主的保障性住房建設。

單純的財政投入，必然無法滿足數千億元在建項目的資金缺口，為了放大政府投資的拉動效應，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建設投資中心，市財政直接注資100億元，這是北京有史以來一次性注資最大的國有企業(yè)，也是全國最大的保障性住房建設投資企業(yè)，成立后的投資中心充分發(fā)揮財政資金的撬動和放大作用，多渠道籌集資金，目前已到位融資資金并實現(xiàn)投資。同時積極與商業(yè)銀行等金融機構建立長期戰(zhàn)略合作關系，單單在去年以前，就已經與五家銀行簽署了750億元的綜合授信協(xié)議。

不僅如此，在住建部等部委明確提出可依據“取之于民，用之于民”原則利用住房公積金支持保障房建設的方案，并將北京市列入試點城市后，公積金成為了保障房建設的重要資金來源。僅去年，經批準北京市計劃發(fā)放公積金貸款額度150.41億元，已向7個項目發(fā)放貸款35.24億元，通過評審待報批擬于近期發(fā)放的貸款42.72億元。同時積極申請放寬貸款條件，公積金貸款全部實現(xiàn)放款。

“除了與金融機構的合作外，我們還希望監(jiān)管層能夠批準發(fā)行房地產投資信托基金，這樣保障房特別是公租房就有了比較穩(wěn)定的資金來源。”據鄒勁松介紹，REITs是一種公募基金產品，它通過打包相關物業(yè)的所有權或收益權，以租金形式回報給基金持有人。據測算，一個公租房項目整體投資回收期大約在30年左右，按照現(xiàn)有的貸款政策基本很難實現(xiàn)。而如果REITs能夠放行，政府部門便可以將相關的物業(yè)打包，以租金形式回報給基金持有人，融來的資金便可再建設下一個項目。

審批打通綠色通道縮短入市時間

2011年5月29日，海淀區(qū)辛店B08地塊公租房項目啟動第一標段土石方工程，這個列入海淀區(qū)保障房名單的1986套公租房項目，從拿地到開工僅用了過去同類項目一半的時間。

“這些年保障房在建量逐年遞增，這都是國土、規(guī)劃和建設主管部門一點點摳算出來的，哪里要建公租房、哪里要蓋定向安置房、哪個商品房項目要配建多少套保障房，經過了精密計算，幾乎是這個項目還沒結束，下一個項目又跟了上來。”北京市住保辦主任李榮慶坦言，僅從計劃看，近年來北京保障房的建設任務已經很重，且時間緊、要求高，土地、資金也并不寬裕。

為了確保保障房建設的順利進行，所有項目一開始就走的是綠色審批通道，國土、規(guī)劃、城建各有關部門從“串聯(lián)”變成了“并聯(lián)”，同步受理、平行審批，將審批時限縮短了至少1/3。

“我們周一剛拿下來配建保障房的地，周三就要審批設計方案，周末設計方案經過修改后再次審批完畢，當月就開工了。”作為北京市保障房建設企業(yè)之一，萬科集團副總裁毛大慶坦言。

只講求開工速度當然不行，在住保辦位于西四環(huán)的辦公樓中，一批城建工作者除了每天完成正常工作，還要盯著開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位不斷去推進保障房項目。在保障房建設的各個階段，他們都會做項目進度調查，以確保建設順利進行。

建設為保障房買“終身售后保障”

不到早上8點，趙勝龍便來到遠洋沁山水最后一批公租房房源里，與驗房員開始在地面每塊瓷磚的四角敲敲打打，為即將入住的輪候家庭把最后一道質量關。作為北京首個公租房項目的負責人，趙勝龍把自己比喻為“找茬者”。從打地基到完工交驗，在工程建設中，每進行一道新工序前，都得先由質檢員對上一道工序進行檢驗。每位質檢員肩上都挑著極重的擔子，一間房要進出幾十次。

“我們不僅要給老百姓一個房子，還要提高他們的居住品質。”鄒勁松透露，“十二五”北京市計劃建設保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，今年新開工建設、收購各類保障性住房16萬套，公開配租配售9萬套；用于舊城區(qū)人口疏解、棚戶區(qū)改造、重點工程建設拆遷等定向安置用房7萬套，竣工各類保障性住房7萬套。在短時間內集中建設如此量大面廣的保障性安居工程，工程質量管理工作面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和壓力。

“我們從去年開始給保障房豎質量保障牌，這個保障牌包括工程名稱、建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位以及監(jiān)理單位，所有涉及到保障房建設的各級單位的法人和項目負責人，都能在項目的顯眼處看得一清二楚，相當于保障房的終身保修卡。”北京市住建委副主任王鋼表示，在小區(qū)顯眼處豎立終身質量保障牌，既是為了表明貢獻，也是為了明確責任，讓所有居民對建設單位做到心里有數，老百姓在入住后如果發(fā)現(xiàn)房屋質量問題，只要在保修期內，都可以通過物業(yè)找維修小組免費維修。

另外，鄒勁松透露，未來北京的保障性住房建設將大幅度提高托幼、小學、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等配套標準，更加注重小區(qū)景觀和綠化規(guī)劃設計，大力推廣建筑新技術、新工藝、新材料，更要同步推進具有特色的保障性住房宜居文化建設，配套設施齊備、舒適宜居的保障性住房將成為北京亮麗的風景線。

分配三級審核、兩級公示保證公平公開

資金的及時到位，讓北京的保障房建設異常順利，分配進度也快了起來。

在通過了包括資格認定等八道關卡之后，王睿和愛人將自己的家定在了雙合家園小區(qū)的C4樓4單元1604號房。由于收入有限，王睿和愛人結婚好幾年卻一直沒有自己的房子，只能租房生活。“租房沒有定性，今天這個房主漲價，明天那個房主不租，我們經常換地兒。”2008年底王睿向所在街道提交了兩限房申請，并搖中了雙合家園的選房號。

來自北京市住建委的數據顯示，截至目前，北京已有14萬余戶家庭通過公開搖號配租、配售到保障性住房。為了保證房源分配的公平公開，監(jiān)管部門一方面嚴格執(zhí)行“三級審核，兩級公示”、“公開搖號，順序選房”審核分配制度，同時還建立了保障性住房申請信息與公安、社保、地稅、車管等部門數據比對的常態(tài)化機制，加強信息系統(tǒng)建設，建立風險點預警預報機制，提高審核準確性，強化風險防控。

與此同時，為規(guī)范保障性住房資格審核，提高服務水平，2011年10-11月，市住房城鄉(xiāng)建設委會同市監(jiān)察局等部門聯(lián)合組成檢查組，對全市320個街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）保障性住房資格審核窗口進行專項檢查，量化測評各審核窗口規(guī)范化建設、工作人員持證上崗、政策掌握熟練等情況。通過檢查，全市所有街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）窗口近千名工作人員全部持證上崗，政策熟練，服務公開透明，把好了保障性住房資格審核的第一道關口。

“我們希望通過努力確保將有限的保障性住房資源分配到真正需要的中低收入住房困難家庭。”李榮慶預計，去年全年累計審核備案通過家庭5.2萬戶，全年累計查處2647戶瞞報房產、收入、資產的家庭，取消保障性住房申請資格。

率先推出公租房覆蓋夾心層

為了讓“四房”家庭在選房時有更大空間，今年北京發(fā)布了公租房租金補貼辦法，對城六區(qū)本市城鎮(zhèn)戶籍家庭申請公租房的，租金補貼按家庭收入及困難程度分為六檔，分別給予房屋租金的95％、90％、70％、50％、25％、10％補貼。

為了保障輪候家庭的利益，又能夠確保公租房的可持續(xù)發(fā)展，按照“市場定價、分檔補貼、租補分離”的原則，公共租賃房租金水平主要考慮項目建設、運營和管理成本，按照略低于同地段、同類型住房的市場租金水平確定。同時，建立公共租賃住房分層次租金補貼機制，對符合一定條件的承租家庭，政府給予不同程度的補貼，提高承租家庭租金承擔能力。同時，為了保障房源的及時到位，北京市按照“三多一統(tǒng)籌”建設管理模式大力發(fā)展公共租賃住房，即堅持多主體建設，多方式籌集房源，多元化籌集資金，統(tǒng)籌建設、管理政策及標準。

商報面對面

最希望融資成本再降一些

對話北京市住保辦常務副主任鄒勁松

商報：北京市住保辦成立了五年，您在住保辦也工作了五年，您覺得現(xiàn)在北京的住房保障工作和過去相比，最大的變化在哪里？

鄒勁松：跟過去相比，現(xiàn)在的北京保障房建設管理已經進入了一個常態(tài)化運行的階段，常態(tài)化管理有好的一面，但挑戰(zhàn)也很大。

好的一面是經過那么多年的努力，我們的制度、政策、流程已經日趨完善，雖然現(xiàn)在還有一些辦法陸續(xù)出臺，但是總體的方向是沒有改變的，且堅定不移地在推進，這就給工作提供了極大便利；挑戰(zhàn)的一面是現(xiàn)在每年都有大量的保障房開工、入住，這給后期管理提出了比較高的要求，如何管好越來越多的保障房，如何讓制度更合理，是未來我們要認真研究的。

商報：正如您所言，目前北京的保障房建設管理已經走上常態(tài)化的道路，作為一個住房保障的工作者，您現(xiàn)在最大的愿望是什么？

鄒勁松：在質量、管理確保萬無一失的情況下，我最希望保障房的融資成本能再降一些，保障房的投資一定是政府要給資本金，不會完全依靠社會資金，但沒有社會資本，那么大的規(guī)模也肯定不成，但社會資本進入保障房，一定是有融資成本的。

我們測算過，一個中等規(guī)模的公租房小區(qū)，按照國務院的建設標準，以政府投資+銀行貸款的模式建設，銀行貸款的利率每降低一個百分點，每個租住的家庭房租每平方米就可以便宜5-7元。以目前入住的遠洋沁山水為例，目前融資成本測定的租金為每平方米41元，如果降低一個百分點，最低可以降至34元，最高不過36元，按照50平方米的一居室為例，一個月最多可以節(jié)省350元的房租。可以說現(xiàn)在很大的一塊租金成本都是融資成本，如果這塊能壓縮，對于老百姓而言是實實在在的利好。

頂層設計

多層次、多渠道、多方式

站在位于西四環(huán)的辦公室里，鄒勁松習慣性地向西眺望，4.5公里以外便是北京首個公租房項目遠洋沁山水，今天這里將迎來又一批輪候家庭。

鄒勁松所在的北京市住房保障辦公室成立于2007年，在此之前，北京的保障房租售制度雖然已運行9年多，但由于此時保障房的銷售與分配由開發(fā)商主導進行，審核制度的不嚴格讓原本僅提供給低收入家庭的經適房、廉租房里住進了并不符合標準的家庭。

為了解決中低收入北京市民的住房問題，2007年春節(jié)前，意在統(tǒng)領全市住房保障和保障性安居工程工作的北京市住房保障辦公室領導小組正式成立，由北京市市長郭金龍親自掛帥、擔任組長，共有成員單位50個。領導小組辦公室設在市住建委，市住建委所屬市住房保障辦公室承擔具體行政職責。全市均設立住房保障工作領導小組，領導小組辦公室設在區(qū)縣建委（房管局），各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）設立住房保障工作主管科室，形成市、區(qū)、街三級行政管理結構。

市住房保障辦公室成立后，便開始了馬不停蹄地調研。而“進一步完善住房保障政策管理體系，擴大保障范圍，提高保障能力，逐步構建起符合本市實際的多層次、多渠道、多方式的基本住房保障制度”成為了隨后北京市住房保障工作的指導思路。

當年新型住房保障制度正式發(fā)布：在運作模式上，將過去由開發(fā)商主導分配、銷售改為由政府運行；準入標準方面，也由過去無論家庭情況如何均“一刀切”，改為按家庭人口確定資產、收入、住房面積；在分配方式上，將過去的一次通過改為“三級審核、兩級公示”后，公開搖號配租配售……此后，在商品房價快速上漲的情況下，夾心層逐漸出現(xiàn)，兩限房和公租房兩種新的保障房模式應運而生，至此，包括經適房、廉租房、限價房、公共租賃房在內的多層次保障性住房體系逐漸建立。

目前，全國已有多個省市“移植”了這套北京經驗。