168米的東吳電視塔曾經(jīng)被稱為蘇州城南的“埃菲爾”，然而2005年崛起的232米蘇州新地中心打破了這一紀(jì)錄，并號稱“江蘇第一高樓”。“好景不長”，268米的中潤·蘇州中心、282米的環(huán)球188很快接替成為下一個見證蘇州高度的地標(biāo)。

如今這一高度再次被打破，301.8米正在建設(shè)之中的東方之門屹立于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，被當(dāng)?shù)胤Q為“世界級地標(biāo)”，但是這一稱呼或許維持不了多久。

就在尚未合龍的東方之門北側(cè)，一個名為蘇州中心廣場的大型城市綜合體即將拔地而起。尚不廣為人知的是，這個綜合體的規(guī)劃中包含500米和450米超高層建筑各1棟，總共有7棟高層超過100米。東方之門在其中高度只排名第三。

一旦建設(shè)完畢，這將是國內(nèi)最大的城市綜合體。

所謂城市綜合體，是一個新近風(fēng)靡的地產(chǎn)概念，指那些集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心和公寓等于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施。

如今地產(chǎn)界傳誦著這樣一句話：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！”。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，僅蘇州一地，規(guī)劃、建設(shè)中、已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個。而杭州號稱要打造運河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體等100個城市綜合體。上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。

按此保守推算，假如每個100萬級城市需要建設(shè)15個大的城市綜合體項目、200萬級城市需要建設(shè)20個大的城市綜合體項目，那么全國大型的城市綜合體項目數(shù)量將超過2000個。

一邊是嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控下，日益萎縮的住宅項目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。

更讓人看不明白的是，這種逆調(diào)控而上的超大項目，大多具有國資背景。地方政府往往是這些龐然大物的直接推手。

瘋狂的城市綜合體

投資高達(dá)285億的綜合體

國人熟知的上海第一高樓環(huán)球金融中心投資額約為73億元，而蘇州中心廣場項目的投資額則遠(yuǎn)超過前者。

事實上，除了上述兩個超高建筑外，該中心廣場綜合體由10幢建筑構(gòu)成，其中100-200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑一座，總投資約285億元。

本報獲得的中心大廈項目效果圖顯示，東方之門背后的500米和450米的建筑屹立在金雞湖畔，甚為雄偉。

本報記者在上述項目用地現(xiàn)場看到，僅僅就東方之門而言，這個已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)中后期的建筑初顯“地標(biāo)”霸氣。

本報進(jìn)一步獲知，該項目占地高達(dá)21.1公頃(約300多畝)，其中土地皆通過招拍掛程序于2011年8月份對外詢價，并于當(dāng)年9月份正式成交，分18塊土地進(jìn)行招拍掛，出讓年限全部為40年。

以蘇繡路南、星港街西地塊為例，該地塊占地17998.06平方米，容積率為9.0，性質(zhì)是商服用地，土地成交價27538萬元。

本報記者統(tǒng)計顯示，這18塊土地成交價中有12塊面積較大的地塊，最后成交價合計高達(dá)3159840000元。

記者查詢了土地用途，其中包括商服、酒店式公寓兩種用途，具體來說，這些用地中辦公占比47.6%，商業(yè)22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。

以其中商業(yè)為例，占地為6.5公頃的商業(yè)購物中心總投資高達(dá)67億元，但只是其中投資額中等的一個項目。

而具體到項目容積率，從4.6到16.5不等，顯示不同業(yè)態(tài)之間容積率選擇不同。

引人關(guān)注的是該綜合體創(chuàng)造了國內(nèi)建筑的六個第一，其中僅地下停車位就高達(dá)6000個。

該廣場開發(fā)公司相關(guān)人士提供給本報記者的資料顯示，該項目被定位于“湖西CBD城市天際線的中心和制高點”。

如今，萬事俱備或只欠東風(fēng)，據(jù)本報獲得的最新消息顯示，目前前期籌備工作已經(jīng)基本完成，預(yù)計將在2012年5月份正式開建，但整個項目完全建設(shè)完畢“需要6到7年”。

萎縮的公共綠地

由于大規(guī)模建設(shè)用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。

據(jù)知情人士透露，這塊土地以前很大一部分計劃為公共綠地，如今卻改為CBD建設(shè)用地。

本報記者獲得的詳細(xì)規(guī)劃圖亦顯示，一旦項目建設(shè)完畢，這個占地面積巨大的扇形項目里只剩下國際金融大廈和世紀(jì)大廈附近有部分綠地。

而對方展示的扇形區(qū)域的衛(wèi)星現(xiàn)狀圖顯示，在未建設(shè)之前，扇形區(qū)域里面有大片綠地。

“土地用途后來改變了，所以一些旁邊的樓盤業(yè)主都在賣房，現(xiàn)在，看不到綠地，還被高樓擋住了”。一位在蘇州從事地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士4月25日晚如是說。

該人士舉例，在項目現(xiàn)場的北側(cè)就是園區(qū)的一個口碑頗好的高檔住宅天域，去年開始一些先知先覺的業(yè)主紛紛無奈掛牌出售。

2007年，東方之門旁的蘇州星港街63號嘉湖閣小區(qū)就曾因為公共綠地等空間被后續(xù)建筑“侵占”而與開發(fā)商以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門產(chǎn)生一些糾紛。

本報記者致電蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃部門詢問規(guī)劃事宜，未得到具體答復(fù)。

蘇州廣場中心一旦完工，將與周邊的九龍倉國際金融中心、蘇州新鴻基大廈、東方之門、環(huán)球188、蘇州廣電傳媒廣場、蘇州尼盛廣場、蘇州鳳凰文化廣場、圓融星座、晉合廣場等在內(nèi)的環(huán)金雞湖CBD，規(guī)模龐大，國內(nèi)大部分項目或無從比擬。

而這，僅僅是冰山一角。

根據(jù)2010年出臺的《蘇州市商貿(mào)業(yè)提速升級三年行動計劃》，三年的時間內(nèi)，蘇州將要建設(shè)25個城市綜合體。

國企背書地方綜合體發(fā)展沖動

據(jù)調(diào)查，蘇州中心廣場項目18塊土地皆由當(dāng)?shù)卣�府背景的企業(yè)通過招拍掛程序獲得。這顯然得到了地方政府的高度支持。

根據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，目前蘇州綜合體項目在建和建成項目已經(jīng)有12個之多，其中僅蘇州工業(yè)園區(qū)就有環(huán)球188、建屋紫金東方、九龍倉蘇州國際金融中心、東方之門、圓融廣場等。

由于綜合體是一個投資規(guī)模巨大的項目，在房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的今天，部分民營背景的項目或多或少都遭遇了資金困難。

上述知情人士透露，東方之門雖被納入蘇州中心整體規(guī)劃，但這個項目相對獨立，主要是民企背景。在2004年奠基，而到了2008年才開始大規(guī)模的土建工程，停工時間高達(dá)4年，很大一部分原因就是“資金問題”。

也正因為資金的原因，原先計劃的2007年竣工的東方之門如今要到2012年年底完工，整整晚了5年時間。

但這個問題對于蘇州中心的主體項目來說，或許不是一個大問題，因為大量手握巨資的本土國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)正蜂擁進(jìn)入了這一領(lǐng)域。

在已經(jīng)建設(shè)完成的城市綜合體中，建屋紫金東方開發(fā)集團就是一個典型的國企。其上級母公司是建屋發(fā)展集團有限公司，前身就是蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和建設(shè)總公司合并而成，注冊資金30億元人民幣，資產(chǎn)規(guī)模118億元人民幣，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。

這家工業(yè)園區(qū)的地產(chǎn)“正牌軍”，除了運作“東方之門”這個綜合體項目外，旗下還有約20個住宅項目(包括已售、在售和規(guī)劃項目)，幾乎都位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)。

根據(jù)本報記者在蘇州國土資源網(wǎng)上查詢的結(jié)果，建屋集團在蘇州工業(yè)園區(qū)的多幅拿地都如“主場作戰(zhàn)”，性價比頗高。比如蘇園土掛告(2009)第05號公告里涉及的9.3萬平方米住宅、蘇園土掛(2008)20號地塊涉及的2.1萬平方米商業(yè)用地，都未有其他強勁對手狙擊，順利以底價成交。

曾在江浙某城市開發(fā)園區(qū)任職的一位官員稱，這種套路十分常見，“既然享受了主場的好處，就要承擔(dān)一些園區(qū)的工程，再正常不過了。”

而另外一個園區(qū)內(nèi)的圓融時代廣場也是當(dāng)?shù)匾患颐麨?ldquo;圓融集團”的大型本土國企投資建設(shè)的。

“園區(qū)本質(zhì)上是一個國企推動型的發(fā)展模式，在建設(shè)領(lǐng)域，國企非常強大。”上述當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士說。

所以，更被人關(guān)注的蘇州中心廣場項目主體也是由國企牽頭投資，具體是由蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)整體開發(fā)建設(shè)，亦是當(dāng)?shù)匾患掖笮蛧�有企業(yè)。

工商登記資料顯示，該公司也是蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會直屬的地產(chǎn)企業(yè)，股東只有一個——蘇州工業(yè)園區(qū)管委會。

資料顯示，該公司主要以高端城市綜合體開發(fā)與運營為核心業(yè)務(wù)，而據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，該公司是“為投資中心廣場項目而成立的一個公司”。

進(jìn)一步的工商登記資料顯示，該公司成立于2010年9月，注冊資本高達(dá)20億元。

“這相當(dāng)于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體，還是玩一個經(jīng)營城市的概念。”上述園區(qū)任職的官員說。

然而，這種模式即為典型的地方政府投融資平臺，隨著宏觀調(diào)控的深入，風(fēng)險或悄然接近。

逆調(diào)控的風(fēng)險挑戰(zhàn)

“綜合體的建設(shè)進(jìn)度更要匹配城市規(guī)模擴大的速度、人流增長的速度，要根據(jù)實際需求不能盲目。”蘇州大學(xué)商學(xué)院院長萬解秋如是認(rèn)為。

也因為此，在房產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲的今天，民資和外資開發(fā)商普遍對于進(jìn)入包括城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“未來一年商業(yè)地產(chǎn)恐怕會出大事，‘爛尾樓’會大量出現(xiàn)�，F(xiàn)在很多城市都已經(jīng)出現(xiàn)‘爛尾樓’。”上海證大[0.140.00%]房產(chǎn)董事吳洋在上述高峰會上如是說。

此言得到了與會人士的認(rèn)同，綠地集團商業(yè)旅游地產(chǎn)研發(fā)中心總經(jīng)理李煜在上述峰會上則詳細(xì)分析了原因。

“現(xiàn)在政府供的地，大都是30%的住宅，70%的商業(yè)，你說這合理嗎？房地產(chǎn)調(diào)控之后，政府供地比例不一樣，政府要打造新城市，供的都是商業(yè)用地，開發(fā)商很難全部持有這么多商業(yè)。”李提出了自身的看法。

顯然，城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時考驗著這些國企。

上述園區(qū)任職的官員認(rèn)為蘇州園區(qū)的模式帶有不小風(fēng)險。

“這樣做的好處是，充分運用了園區(qū)政企合一的身份，以財政作為擔(dān)保和背書，運用政府融資平臺進(jìn)行融資建設(shè)。但缺點也是顯而易見的，這個模式必須在上升通道時才能運轉(zhuǎn)，萬一地產(chǎn)的整體大勢不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務(wù)。”

本報記者獲得的一份當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屒闆r公布表顯示，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積(每平方米)價格達(dá)1.5萬元左右。

據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在正在銷售的東方之門，“現(xiàn)在經(jīng)濟走勢不太好，去化并不理想。”

“國企出了一部分錢，但大部分肯定是從銀行貸款，利用土地等抵押貸款，反正有政府背書”，上述業(yè)內(nèi)人士如是表示。

由于中心廣場項目尚未啟動，本報記者欲試圖進(jìn)一步了解各大項目投資情況以及資金來源，并未獲得相關(guān)具體信息。

“雖然綜合體的總投資額較高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項目維持其投資，而且可以與住宅項目用一個建設(shè)單位，這樣墊資的事情也好談，資金的調(diào)度余地更大。”上述園區(qū)任職官員如是分析可能的資金來源。

以建屋集團為例，該公司官網(wǎng)上也提及了運作項目的資金來源，“公司進(jìn)一步加強資本國際化的戰(zhàn)略性運作，實現(xiàn)資金來源的多元化”。

資料稱，2007年開始，公司擴大對外部優(yōu)質(zhì)項目和合資伙伴的投資，引入外部戰(zhàn)略投資者。與萬科、上海中富、新鴻基、九龍倉、普洛斯等地產(chǎn)公司都有合作。

而事實上，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司在整個大項目下面的子項目中也分別和不同企業(yè)合作，如購物中心即是和外資公司凱德商用合作。

不過隨著國家房產(chǎn)調(diào)控政策的日趨嚴(yán)厲，地方國企如何保障資金可持續(xù)顯然是一大問題，“國企的靈活性不及民企，出了問題風(fēng)險如何防控是難題。”上述浙江開發(fā)商代表表示，“更重要的是，一旦出問題，等于全民買單。”