今年三月，國內眾多城市迎來了樓市小陽春，以上海為例，3月商品住宅共計成交6836套，總成交面積約79.9萬平方米，創去年6月以來的最高水平。另一方面，房地產開發企業今年一季度資金來源為20847億元，同比增長8.2%。其中，國內貸款4319億元，增長12.6%。

綠城中國董事長宋衛平對外透露，企業最困難的時期已經過去。由此來看，地產商的資金鏈似乎有好轉跡象。但令人困惑的是，幾乎與此同時，杭州金星房地產開發有限公司卻向法院申請破產。而渣打銀行對30家房企的調查數據顯示，其中的六家地產商有破產風險。

地產商的資金究竟是比去年底時更緊張，還是有所緩解；破產的地產商，究竟是個別，還是將形成趨勢�！睹咳战洕�新聞》記者為此對部分開發商的資金情況進行調查。

30億元到期信托全部償付綠城走出最艱難時期

要了解地產商目前的資金狀況，綠城中國是絕好的一個樣本。去年底曾是綠城中國最艱難的歲月，當時綠城中國董事長宋衛平甚至不得不寫下《從綠城“被破產”說起》。但是到今年4月，綠城中國總裁壽柏年稱綠城中國最嚴峻的時期已過去。

綠城董事長宋衛平也有此類觀點。而綠城4月17日轉讓天山路項目，能夠接受SOHO中國分多次付款，也似乎證明了綠城的資金狀況的確較去年底有所改善。

然而，中房信一季度的報告卻透露，綠城的實際銷售額較2010年同期仍有一定幅度的下降。那么綠城又是靠什么走出最嚴峻的時期呢？

30億到期信托全部償付

種種跡象顯示，綠城中國或已經走出了資金最緊張的階段。

財匯金融分析平臺的數據顯示，綠城中國在今年1~4月共有綠城一期、二期，綠城一號和綠城舟山四項信托產品到期，不包括利息，僅本金就需要償還超30億元。但截至目前，并沒有一家信托公司對外宣布上述到期信托違約，這或許能證明上述到期借款都已經得到償還。

綠城中國首席財務官馮征證實了上述猜測，并向《每日經濟新聞》記者表示，上述到期信托已經全部償還，而且綠城中國沒有再繼續發行新的信托產品以用來償還舊債。

不僅綠城中國在多項信托到期后，沒有出現違約現象，綠城中國在出售房地產項目時，也能獲取更高的土地轉讓溢價。綠城中國向SOHO中國（00410，HK）出售證大外灘8-1地塊，以及天山路項目，從中獲取了可觀的收益。其中證大外灘項目獲得1.15億元收益，天山路項目獲得2億元收益。

除了轉讓價格得到提高，綠城轉讓項目的付款時間也在不斷延長。轉讓給融創的無錫綠城項目按照要求需在十天內完成，外灘8-1地塊的絕大部分購買款項也被規定須在十多天內全部付清，而天山路項目的大部分款項則被延遲至今年的6月30日前。值得一提的是，作為上述天山路項目交易完成的先決條件，綠城需要先注資12億元。這在一定程度上也表現出，目前綠城的資金情況確實已有非常大的好轉。

拋售商業地產或為轉好原因

公開數據顯示，綠城中國一系列的營銷改革措施，尚未見成效。今年一季度，綠城集團累計獲得銷售金額約為67.2億元，屬于綠城中國的權益金額約為42億元。在銷售尚未見起色時，綠城中國又如何緩解公司的資金壓力？

答案或是綠城中國采用拋售商業地產的方式來進行資金管控。盤點綠城中國此前轉讓的六幅地塊可以發現，其中有三幅是商業用地，分別是東海廣場的剩余部分、證大外灘8—1地塊以及綠城天山路項目，占到總量的近一半。對于并不擅長開發商業地產的綠城中國，商業地產地塊其實所占比例并不高。

仲量聯行此前發布的一季度上海甲級寫字樓租金數據顯示，甲級寫字樓的租金增長率環比超過10%，且最近幾個季度寫字樓的租金一直呈上升勢頭。但是，租金回報率的水平卻仍然很低，年毛投資回報率只有4.5%~5.5%，需要近20年時間才能收回投資。不僅僅是寫字樓，其他商業地產類型，比如商鋪、酒店的回收周期都很漫長。

馮征告訴《每日經濟新聞》記者，商業地產的資金回收周期過于漫長，而投入卻不能確定。對眼下的綠城中國而言，再繼續開發商業地產，無疑會增加很多風險。

事實上，如果將天山路項目開發成寫字樓后再銷售，也未必會比收購價高出多少。根據SOHO中國董事長潘石屹通過媒體傳遞的信息，天山路項目土地成本為每平方米1﹒98萬元，而由于寫字樓的建設成本和稅費遠遠高于住宅，上述項目可能需要賣到3萬元1平方米，才可能盈利。

但比天山路項目位置更好，位于中山公園商圈，且全部采用超甲級寫字樓標準的匯融廣場為例，目前對外散售的售價也不過三、四萬元。而且，今年以來上海寫字樓的成交情況并不好，一季度僅賣出29.5萬平方米，比去年同期少了約10萬平方米。

第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可卻告訴《每日經濟新聞》記者，那些整體銷售的寫字樓售價甚至會更低，因為從目前來看，寫字樓的售價漲幅遠沒有跟得上租金的漲幅。

相比于寫字樓，購物中心之類的開發風險則更高。同濟大學此前曾主辦過“中國商業地產創新之道”的商業地產峰會，與會嘉賓都認為，商業地產開發的風險很大。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，目前購物中心和綜合體正處于盲目開發的階段，同質化非常嚴重，以沈陽為例，將在未來3~5年冒出幾十個同質化的購物中心。

三益中國院長高棟則透露很多項目的主力店數量達到70%，租金將在長達十年內乃至更長的時間里維持在低位，開發商很難獲取必要的投資回報。

對于資金比前幾年緊張，又缺乏商業地產開發經驗的綠城中國來說，賣掉并不擅長的商業地產，也許是解決資金壓力的一個好方案。

招商地產全國大促銷財務指標初露成效

4月24日，金地集團發布2011年報，至此傳統四大房企“萬保招金”年報披露完畢。記者查閱公司年報發現，“萬保招金”在2011年下半年實施“謹慎”策略后，負債率并沒有因調控而出現大幅上升。

不過，招商地產2012年一季報顯示，隨著銷售回款的增加，公司持有的貨幣現金由年初的144.8億元增加到一季度末的169.41億元。貨幣現金較充裕，標志著房企資金鏈的速動比率和流動比率等指標也較一季度有所好轉，速動比率由去年末的0.56上升至0.64。

籌資依然靠借款

盡管招商地產在全國范圍內大幅降價銷售，但改善該公司資金的，卻依然是靠借款。

2011年，招商地產存貨高達514.4億元，在促銷售、提周轉的經營策略之下，招商地產開始加速去庫存。在快速去化、全面促銷的政策下，招商地產銷售業績表現良好。有券商機構推算，今年一季度，招商地產實現銷售認購接近70億元，已超出去年上半年水平，達到2011年全年銷售額210億元的三分之一；其中一季度新推貨值為50億元，新推盤平均去化率為75%。

隨著招商地產推盤量的增加，市場反應也取得立竿見影的效果。據華泰聯合證券研報資料，招商地產一季度公司實現銷售回款56億元，同比增長27%，其中深圳20億元，成都12億元，北京、上海、廣州各8億元。

但該公司的經營性現金流入，卻沒有因為銷售額的提升而有大的改變。去年末，招商地產的經營性現金流指標為-21.12億元，資金壓力有所緩解。今年招商地產一季度經營性活動現金流凈額為-23.25億元，變化不大。其現金流動比率（經營性現金凈額/流動負債）也呈現上升趨勢，這意味著招商地產短期內償債能力正在提升。

真正得以提升該公司可支配現金的是該公司的融資。在很多中小地產公司一季度沒有能夠取得借款，或者只得到了少量借款的情況下，招商地產在一季度實際獲取的借款達到了37億多元，遠遠大于上一期的21億多元。因此即便招商地產的經營性支出仍然大于收入，總體的資金情況卻要好于2011年年末。

頻頻抄底拿地

在資金好轉的情況下，招商地產還參與了土地的招拍掛。招商地產在年報中寫道：“資金是安全過冬的核心，2012年，‘保融資’顯得尤為關鍵。”為了實現房地產主營業務擴張，據2011年財報顯示，招商地產去年融資總額凈增加額達到90億元。

在大多數分析人士看來，招商地產現金充裕，并沒有太大的資金壓力，并呈現上升趨勢。2011年三季度末招商地產持有的貨幣現金為123.47億元，年末達到144.8億元，而今年一季度末進一步上升為169.41億元。

從2011年開始，各大房企迫于資金壓力，紛紛放緩了拿地和開工速度。2012年萬科、保利等計劃新開工面積都有所放緩，拿地也較謹慎。但從年初以來，憑借資金優勢，招商地產在二、三線城市頻頻抄底拿地。

資料顯示，2011年，招商地產在佛山、武漢、鎮江、上海、青島等地新獲項目用地9幅，擴充土地資源285萬平方米，其中權益面積231萬平方米。

4月19日，據公告顯示，自2012年年初以來，招商地產在貴州、北京、天津等地獲取了總量超過100萬平方米的土地儲備，需支付地價23億元。

相對于其他開發商謹慎拿地的策略，招商地產卻大力拿地。對此，招商地產董秘劉寧在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前，招商地產正處在快速發展階段，整個房地產業務開發規模也處于歷史高位。對公司發展有自己的要求，拿地也會顯得積極一些，但會“看米下鍋”，根據每個季度銷售情況作出調整。

除此之外，據招商地產年報透露，2012年計劃新開工面積290萬平方米，年末在建面積560萬平方米，計劃竣工面積240萬平方米，計劃銷售面積124萬平方米，銷售金額超210億元。

此前，世聯地產發布的市場研報稱，樓市成交量已經見底，預示著樓市將會好轉。但世聯地產市場研究總監吳志輝也指出，房企仍然面臨去庫存壓力，只有努力賣房，房企內部資金流動性才會進一步好轉。

“銷售好轉，企業還是希望能拿地。”劉寧認為。

中投證券研報卻指出，招商地產規模擴張加速，也面臨區域拓展、人才儲備、管控，以及行業經營環境超預期惡化等風險。

調控下生存受考驗中小地產商加速退出

雖然多數上市地產商的資金情況有所好轉，但那些非上市的地產公司仍然不得不選擇退出或者減少開發項目，以解決目前的資金壓力，比如上海富銘房地產及恒順醋業。

上海富銘房地產賣身續命

在樓市調控夾縫中，另尋出路總比固步困死強。

月初，上海富銘房地產開發有限公司（以下簡稱上海富銘房地產）100%股權及轉讓方對標的公司29816.55萬元債權正在上海聯合產權交易所掛牌轉讓，掛牌起止日期為4月10日，掛牌期滿日期為5月9日，為期一個月。

上海富銘房地產的“賣身”，根本原因在于該公司在樓市高峰時拿地后遭遇地產調控，導致地塊無法正常開工，且目前地塊面臨被政府強制收回的境地。

《每日經濟新聞》記者調查發現，2009年7月23日，上海嘉定新城A11－4地塊以起始價1.3222億元掛牌出讓，嘉定區政府旗下國有獨資企業上海綠洲房地產（集團）有限公司以2.64億元總價拿下該地塊。

2009年9月7日，為了開發該地塊，上海嘉定區旗下的國企上海嘉定新城發展有限公司出資800萬元注冊成立了上海富銘房地產，上述地塊也自動劃歸至上海富銘房地產旗下。

2009年10月30日，上海富銘房地產和上海市嘉定區規劃和土地管理局約定該項目在2010年7月6日之前開工。然而2010年4月，樓市遭遇新一輪地產調控，樓市環境突變，導致該地塊未能如期開工。2010年5月10日，該地塊的約定開工時間推遲至2011年7月5日之前。不過，該地塊依然未能如期開工。

上海富銘房地產在股權轉讓掛牌文件中對此也直言，“開工日期延期后公司未在約定建設期限內進行項目開工建設的，根據合同約定出讓人將按照有關規定征收出讓價款20%的土地閑置費，并無償收回國有建設用地使用權。”

迫于無奈，上海嘉定新城發展有限公司將上海富銘房地產100%股權及轉讓方對標的公司29816.55萬元債權打包掛牌轉讓，叫價約3.11億元。

恒順醋業壯士扔“房”

與上海富銘房地產不同，非房地產主業的恒順醋業正壯士斷腕——減持房地產資產配置比例。

4月24日，恒順醋業發布公告指出，公司于2012年4月20日召開第五屆董事會第四次會議，會議審議通過了“公司關于批準子公司鎮江恒順房地產開發有限公司轉讓鎮江晨曦房產投資有限公司（以下簡稱晨曦房產）股權的議案”。

據公告內容介紹，目前的轉讓標的物為晨曦房產100%股權，接手方為恒順醋業控股股東江蘇恒順集團有限公司。

晨曦房產為負責管理鎮江百盛商城的建設、經營和租賃業務的項目公司。該商城于2010年11月1日建成。由于該項目所在地塊為軍隊資產，根據國家規定軍隊資產只租不售的要求，晨曦房產只是租用此地塊進行項目開發，地塊租用時間為20年，至2027年2月28日。相應的，鎮江百盛商城建成后也無法辦理相關權證，只能租賃經營，期限同上。

鎮江百盛商城自2010年11月1日建成投入運營后，晨曦房產的經營狀況反倒不斷惡化。公告顯示，2010年度晨曦房產凈利潤約-34.4萬元，2010年年末的公司凈資產約-36.6萬元；2011年前11個月，公司凈利潤約-573.5萬元，導致截至2011年11月30日的公司凈資產約-573.5萬元。

公告中，對于轉讓原因，恒順醋業管理層將其解釋為“此次轉讓，有利于進一步做大做強公司主營調味品業務、調整優化輔業投資，同時降低公司房地產業務面臨的風險。”

中小房企被逼求變

在采訪中，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經濟新聞》記者分析說，大魚吃小魚從來是每一次市場調整、行業洗牌的必然規律。換句話說，類似于上海富銘房地產的中小房企和像恒順醋業的非房地產主業企業將是接下來房地產行業洗牌中的絕對主角。

除自身銷售不暢導致利潤下滑，銷售回款能力下降外，外部的融資環境也在向中小房企進一步施壓。

鏈家地產市場研究部分析員陳雪預計，下半年中小房企的融資環境和銷售環境將會繼續惡化，從而導致中小房企資金壓力日趨積累，破產風險將會隨之上升，謀變的動力也會陡增。

同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，對于中小房企謀變，大家的第一反應肯定是降價回籠資金，但尷尬的是，在目前的背景下，中小房企不降價難，降價更難。

北京中原市場研究部的一份統計數據顯示，一季度全國房企股權交易數量明顯上漲，達到38宗，股權交易涉及金額102億元，比2011年同期的23宗與50.6億元，分別上漲了65.2%和101.7%。

另有北京市工商局數據顯示，2011年北京有473家房企“退市”。武漢房管局數據顯示，去年武漢消失200家房企。伴隨地產調控的持續，“接下來兩年注銷房企可能會更多”。

55家房企一季報揭秘中小地產商資金鏈

雖然整個房地產行業的資金情況目前尚無從掌握，但和訊房地產頻道提供給《每日經濟新聞》記者的獨家數據顯示，大公司的資金情況有所好轉，中小地產商的資金情況卻比去年底還差。

記者通過對55家房產企業中已公布一季報的大公司的業績調查發現，標志資金寬緊度的流動比率、速動比率、現金負債比率等指標，比去年年底均有一定幅度的提高。比如，萬科的流動比率由上年末的0.37，上升至目前的0.4；招商地產的流動比率則由去年末的0.56上升至0.64。

數據還顯示，其中大多數中小地產企業資金情況卻比去年更為糟糕。如華麗家族，一季度的速動比率只有0.1，比去年末低。深振業去年末的速動比率為0.1558，而一季度末的速動比率僅為0.1228。深振業一季報顯示，雖然該公司在一季度取得了3.219億元的借款，但是歸還的借款卻達到5.73億元。同樣，該公司一季度的銷售額，尚不足以支付購買商品服務等各類開支，季末的貨幣資金較去年末下滑了兩成以上。

在由克而瑞主辦的一季度地產金融形勢發布會上國泰君安首席分析師孫建平指出，目前地產業的資金鏈風險，主要是來自于過去兩年的投資增速過快。他提供的一組數據顯示，在過去相當長一段時間里，新開工的增速最高達到70%，投資增速基本上維持在30%。

連續兩年全行業的高速擴張，開工和在建投資，一定會出現融資難的問題。這導致了目前開發商不得不更進一步加快銷售、去庫存和加大資金周轉。整個地產行業的缺錢，勢必會造成今年開發商更為激烈的價格競爭，乃至大規模的行業并購發生。