“眼看著競爭對手的單價從8.3萬元跌到6.5萬元，又跌到5萬元。低區的房源現在是4萬元起了。精裝修的啊！能坐以待斃嗎？為了搶那么點有限的客源，他們好像都豁出去了。”近日，一位業內人士用“降紅眼”來形容當下上海豪宅開發商的狀況。

2012年第一個季度，曾經一度站在樓市制高點的豪宅市場正不動聲色地掀起自去年調控以來的首輪“降價潮”。

數據顯示，2、3月以來，世茂濱江、海珀旭暉、白金灣府邸、佘山瓏原等多個豪宅項目正“放下身段”大打優惠牌，部分豪宅的降價幅度已超過四成。盧灣濱江一個名為華麗家族匯景天地的豪宅項目，更是在近期出現了不到3萬元/平方米的成交價格，引起市場一片嘩然。

跌破“中環價”

匯景天地位于盧灣區打浦橋板塊，網上房地產信息顯示，該項目于2010年6月25日推出200套住宅房源，其中，1號樓96套，2號樓104套。截至昨日，匯景天地已售住宅房源僅62套。其中，2012年初至今僅簽約4套，銷售狀況不容樂觀。

近日，匯景天地售樓處卻一改往日冷清局面，《第一財經日報》記者欲前往售樓處看房時甚至被一位售樓人員告知看房需提前預約，“因為售樓處現場的人實在太多”。

市場分析人士指出，售樓處人氣劇變或與該項目近日傳出的“單價跌破三萬元”的消息有關。

盡管匯景天地售樓處工作人員一再強調單價3萬元只是外界傳言，并堅稱“房源價格在6萬~12萬元/平方米，均價7.5萬元/平方米，最低也只是八五折”。但滬上多家房地產機構監控上海房地產交易中心的數據均顯示，匯景天地最近成交幾套房源的單價確實僅為3萬元/平方米左右，其中，2月24日和3月26日分別成交的兩套房源單價均約在29000元/平方米，相比其前期類似房源成交價已是6折甩賣，成為第一個房價跌破3萬元/平方米的濱江豪宅。

一位不愿透露姓名的業內人士對此價格表示十分驚訝，他認為上述成交房源位置相當不錯，成交單價卻甚至低于中環部分在售新房的水平，讓人匪夷所思。

記者在部分二手房交易網站上發現，目前匯景天地部分二手房源的報價仍維持在4萬~5.5萬元/平方米之間。也就是說，接下來若持續有3萬元/平方米左右的房源成交，匯景天地二手房房東恐怕不得不面臨一二手房價倒掛的局面。

不過，有接近開發商的人士指出，匯景天地上述成交房源實際上是特殊情況。“聽說是老板賣給朋友的，所以價格才會這么低。否則，以這么誘人的價格出貨，怎么會到現在為止都沒有大批量成交？”

豪宅群起跌價“肉搏戰”升級

值得一提的是，在匯景天地“超低折扣拋售”的消息還有待市場驗證之際，上海豪宅價格肉搏戰已拉開帷幕。

相比匯景天地降價“猶抱琵琶半遮面”，部分豪宅的降價行為則顯得干脆許多，而開發商的誠意也讓一些豪宅項目的成交量出現久違的回暖。

據中房信提供的數據，3月份豪宅價格出現全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，創下了2011年1月調控以來的最高水平。

其中，徐匯世博濱江豪宅綠地海珀旭暉，盡管自2011年11月開盤就已在售價8.3萬元/平方米的基礎上打8折，但至今年2月份僅成交23套房源。無奈之下，3月份該樓盤在原先8折的基礎上再打7.5折，當月就獲得了59套房源成交的良好業績。網上房地產數據顯示，目前房價相比開盤價已是6折銷售的海珀旭暉已成交107套房源。

與海珀旭暉緊鄰的濱江另一高端豪宅最近也加入降價行列。記者了解到，該樓盤近期一手房源的成交價格在4萬元/平方米左右，最低單價3.8萬元/平方米，而去年11月中旬之前，該項目房源的成交均價還基本都在5萬~8萬元/平方米徘徊。

此外，位于陸家嘴的世茂濱江花園，6號02室高區兩個相鄰樓層房源的成交價也從2010年的8萬元/平方米以上，跌至如今的5萬元/平方米，跌幅同樣高達40%。由招商萬科聯手打造的別墅項目佘山瓏原，也因6折起售的優惠幅度于近期成交9套房源。

新一輪房價下行箭在弦上？

近期豪宅開發商的集體低頭折腰，無疑將原本由剛需盤打開的降價缺口進一步撕大。

中房信研究總監薛建雄分析指出，導致豪宅價格下跌的主要原因是豪宅成交量的持續低迷。

數據顯示，上海豪宅成交量在2010年第四季度達到高峰的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量創下了2009年二季度以來的近十二個季度最低水平，僅成交285套。最低點是今年2月份的45套，其單月成交量也是近三年來的最低水平。

市場分析人士指出，近期低價去化豪宅房源的開發商，不少都是迫于銷售目標以及資金的壓力。

據中房信分析師付琦介紹，高端豪宅受調控影響特別大，去年整年，上海單價5萬元以上高端豪宅平均的銷售率只有26%，在資金鏈以及庫存雙雙受壓的背景下，降價是大勢所趨。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔亦認為，豪宅需求在限購下的稀缺性較為明顯，故當前部分專營高端產品的房企在資金及去化等多方壓力下，會做出優惠以價換量的決定。

此前，華麗家族證券部一位人士曾向記者坦言，公司的資金鏈確實比較緊張。且匯景天地項目開盤接近兩年，但住宅產品去化率僅為31%。業內人士認為，此時若真選擇降價銷售，似乎也順理成章。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，開發商通過低價出售項目方式緩解企業轉型過程的陣痛，將成為整個房地產企業轉型過程中一個普遍現象。“低調降價出貨很有可能是華麗家族方面的‘緩兵之計’，一方面可以暫時緩解資金鏈緊張的狀況，同時也可以避免因降價引發的老業主的不滿。”

薛建雄表示，房價大幅下跌的格局已經從去年10月份的遠郊蔓延到現在的最核心地段豪宅，上海房價全面大幅下跌的局勢或已經不可挽回。