上市房企存貨激增五成流動(dòng)負(fù)債攀升45%

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，上市房企的日子越發(fā)“難過”。已經(jīng)公布的2011年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)存貨同比激增了五成。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著2010年大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，房企去庫存化的壓力將與日俱增，房地產(chǎn)開發(fā)商有望展開新一輪降價(jià)促銷。

上海易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布的《月度存貨壓力報(bào)告》顯示，截至2012年2月底，北京等10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1%，與上月相比下降2.27%。庫存總量同比仍然漲幅較大、處于歷史高位，但環(huán)比已連續(xù)兩月下降，與近期樓市成交量有所回升、供應(yīng)量沒有同比放大有關(guān)。

一線城市方面，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)2928萬平方米，與去年同期相比增長37.1%；二線城市，青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2839萬平方米，與去年同期相比增長39.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)說，今年前兩月，由于季節(jié)性因素，開發(fā)商推盤量較小，造成了月度的供不應(yīng)求，但在調(diào)控政策不放松的形勢下，預(yù)計(jì)開發(fā)商會抓住機(jī)會盡快推盤，接下去幾個(gè)月仍將回到供大于求的局面。

國務(wù)院總理溫家寶14日在記者會上明確表示，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。市場普遍認(rèn)為，這個(gè)表態(tài)意味著短期內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控政策沒有放松的可能。而隨著調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的日子也將越發(fā)“難過。”已披露的2011年年報(bào)也顯示，上市房企在存貨激增的同時(shí)，短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升，持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻大幅減少。

WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至3月14日，兩市已有26家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，剔除ST類企業(yè)，上述房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為59.41%，同比2010年略有上升。地產(chǎn)龍頭萬科的資產(chǎn)負(fù)債率由74.69%上升至77.10%。

從利潤情況來看，2011年全年，上述26家房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1275億元，同比增長29%；歸屬于母公司股東的凈利潤則合計(jì)為180億元，同比增長24%。雖然整體呈現(xiàn)增長局面，但2011年全年，仍然有包括創(chuàng)新資源、高新發(fā)展(8.50,-0.30,-3.41%)、中弘股份等在內(nèi)的7家企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下滑，且下滑幅度均在17%以上。四季度的情況則不容樂觀。2011年四季度，上述房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)620億元的營業(yè)總收入，同比增長30%，但凈利潤卻為87.5億元，同比增長僅為17%。2011年四季度，凈利潤下滑的房企達(dá)到了10家。

而從現(xiàn)金流的情況來看，也不容樂觀。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，26家房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為37.7億元，去年同期則為12.6億元，但若剔除萬科之后，25家房企的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額則僅為3.8億元。截至2011年末，26家房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少了84.6億元，而2010年末則凈增加了170億元。2011年四季度，上述房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額僅為6.8億元，而去年同期則為59億元，同比減少了88%。

存貨數(shù)據(jù)則更令人擔(dān)憂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述房企2011年末的存貨總量達(dá)到了3258.7億元，同比2010年末的2173億元大幅增加了50%。在有可比數(shù)據(jù)的25家中，有17家出現(xiàn)了存貨同比上升的情形。其中，萬科的存貨由去年同期的1333億元增長56%達(dá)2083億元。另外，上述房企的應(yīng)收賬款則從40.6億元上升至42億元，流動(dòng)負(fù)債則從2061億元上升至2986億元，上升45%。

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積10094萬平方米，增長45.2%，增速提高31.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積7936萬平方米，增長47.9%。新時(shí)代證券認(rèn)為，目前行業(yè)銷售/竣工比為0.69，呈現(xiàn)出供大于求的格局，隨著2010年大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，2012年將是行業(yè)竣工高峰年，預(yù)計(jì)在2012年全年房屋竣工面積增速將維持在30%左右的增長水平。不斷加劇的行業(yè)庫存壓力和低迷的銷售將繼續(xù)刺激開發(fā)商執(zhí)行“以價(jià)換量”的市場策略。

數(shù)據(jù)顯示，2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米，待售住宅增加量不斷擴(kuò)大。

“鏈家地產(chǎn)”市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，從當(dāng)前的市場情況來看，開發(fā)商從2011年下半年就面臨去庫存壓力，加之一二月份成交走低，待售商品住宅月增加了接近30萬套(按照每套90平方米計(jì)算)，在龐大的庫存量之下，而調(diào)控不變市場觀望濃厚，開發(fā)商未來仍將面臨更大的銷售壓力，或?qū)⒋偈归_發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格促銷售。