“您好，我們的項目馬上就要開盤了，起價是11500元/平方米，這個價格比周圍的在售項目售價都要低。”4月5日，位于北京南六環邊的保利春天里項目銷售人員對《第一財經日報》表示。

在這個即將到來的樓市春天，不少項目已顯得蠢蠢欲動。

成交回暖

北京市住房和城鄉建設委員會的數據顯示，3月北京共成交期房商品住宅5094套，現房商品住宅成交2991套。期房、現房累計成交8085套，環比2月，成交套數增加46.6%，同比成交套數也增加了23.3%。其中，扣除保障房的純商品住宅累計售出6842套，創下自2011年下半年以來，連續9個月的銷量新高。

鏈家地產市場研究部馮聯聯認為，近期貨幣政策的調整對首次購房者來說在一定程度上降低了成本，相當于政策環境出現利好。與此同時，項目降價動作也較為明顯，尤其一些性價比較高的項目為了加速周轉，在降價的基礎上頻繁入市，已有較長觀望期的剛需群體產生松動跡象。

隨著需求一方打破觀望的氣氛越來越濃烈，3月的北京樓市供應也大幅增加。

亞豪機構副總經理高姍分析，“限購”政策使得大量項目長期滯銷，現在項目銷量有了得之不易的回升，開發商抓緊有利時機，搶收銷量、加速推盤。另一方面，開發商的庫存壓力、資金壓力也到了臨界點，當務之急是去庫存、回現金，唯有降低價格預期，大量推出待售存量，求得企業生存。

價格的下降使得3月的22個開盤項目銷售率為20.5%，而1、2月分別僅為5.8%、11.0%，這一銷售率也創下了自去年下半年以來連續9個月的新高。

成交結構的變化也導致北京樓市的成交均價出現了持續的下降。

據北京中原統計，3月份北京樓市成交均價為19038元/平方米，相比2011年一季度的21788元/平方米，下降幅度達到了12.6%，這已是北京成交均價連續3個月處于2萬元/平方米以下。

高姍認為，3月是開發商寄予厚望的月份，尤其是上市房企，2012年前兩個月銷量停滯，若要呈現一份漂亮的季報，把握3月無疑是關鍵。面對持續一年多的樓市調控，越來越多的開發商無力僵持，只得選擇“降價快銷、棄價換量”，大量項目深幅降價刺激剛需購房者殺跌抄底，信貸政策的放寬，針對首套房貸利率優惠等相關舉措也進一步促進樓市購買力的釋放，這些都是3月小陽春出現的重要原因。

以價換量

延續了3月的小陽春趨勢，在剛剛結束的清明小長假，北京樓市成交也有不錯的表現。

北京市住建委的數據顯示清明假期(4.02~4.04)期間北京市共成交住宅462套，相比去年清明假期(2011.4.03~2011.4.05)期間分別上升30.1%。

與此同時，據亞豪機構統計，2012年清明假期期間北京市商品住宅成交均價為19040元/平方米，相比去年清明假期期間的28034元/平方米，降幅高達32.1%。

“成交量的復蘇使得目前市場已經逐漸出現底部特征，降價項目在目前的價格段已經換來成交量。”北京中原市場部總監張大偉認為，盡管目前已經降價項目再降價的可能性不大，但是其他未降價項目為了銷售量必然會跟進降價。

亞豪機構的監測就顯示，隨著部分項目“以價換量”取得成功，近郊的中端樓盤也開始紛紛效仿。包括金融街·金色漫香林、北京城建·世華泊郡、富力盛悅居、北京城建·筑華年等位于四環、五環周邊的幾個項目，在降價10%左右后都實現了比較好的銷量回報，3月成交量位居北京前列。

以北五環的北京城建·世華泊郡項目為例，其在3月推出限時團購活動后共售出127套住宅，而該項目之前8個月一共才成交了80套，但項目成交均價也由高峰期的24890元/平方米降至3月的22569元/平方米，下降近一成，降價對中端樓盤的促銷效果由此可見一斑。

根據鏈家地產市場研究部統計，2011年至今，共有48個多期項目，其中28個項目后期成交均價有明顯下降，平均降價幅度達到10.7%。在這些多期降價項目中，低于2萬元/平方米的項目占比達到68%。

馮聯聯認為，從多期項目的年內多次入市的價格變化中可以看出大部分項目成交價處于下行趨勢，并且多集中于2萬元/平方米以下的剛需市場。一方面，剛需市場的需求量大，購房者易受價格因素影響，“以價換量”是刺激剛需最有效的方式。另一方面，在全市9萬余套商品住宅存量中，超過60%價格在2萬元/平方米以下，少量項目降價并不能快速減少累積庫存，剛需市場的整體壓力依然較大。

“4月開盤項目將有明顯增加，區域上，大興、通州及房山供應量將出現增加。”張大偉認為，整體來看，成交量有望在目前基礎上再次上漲，雖然不可能出現接近調控前的現象，但觸摸限購后最高點的可能性非常大。

“而盡管信貸出現定向寬松的利好消息，但由于限購及二套以上的貸款依然嚴格執行，市場出現量價齊升的可能性不大。”他預計，整體市場均價可能會因為跟進降價換量項目的增加而出現下調。